대물부동산으로 대박내고 연금받고

박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

                  

대물부동산으로 대박내고 연금받고

박상언  

월세가 잘나오는 대물 부동산에 접근하라

 

 

부동산 시장 불황으로 일부 중소건설사들이 어려워지고 있다.

 

특히 자금사정이 악화된 시행사가 시공사에 공사비 대신 지불하는 대물 (代物) 부동산에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 대물 부동산 투자는 대체로 연 10%가 넘는 임대수익에다 추후 매각 시 시세차익까지 거둘 수 있는 투자상품이기 때문이다.

대물 부동산이란 통상 시행사가 자금난에 봉착했을 때 시공사나 신탁회사에서 건축비 대신 완공한 부동산을 대납하는 과정에서 흘러나오는 틈새 투자상품을 말한다.

이러한 대물 물건은 시공사에서 1~3가구씩 개별적으로 파는 경우도 있지만 일시적인 자금 회수와 기존 분양계약자와의 형평성 등의 이유로 통상 10가구 이상 묶음으로 거래된다. 대물 물건들이 유통되는 경로도 큰손들과 투자자들을 많이 확보하고 있는 컨설팅업체나 투자 자문사들을 통해 흘러나온다.

실제로 한 가구당 40% 할인된 가격인 4700만 원을 주고 총 투자금 7억 원 가량을 투입, 4년 전 컨설팅 업체를 통해 15가구를 직접 통매입한 김성호(55·자영업)씨는 자신의 결정에 만족하고 있다.

그는 노후를 걱정하던 차에 3년 전에 역세권에 위치한 대물 부동산을 싸게 구입할 수 있었다.

임대사업자 등록을 하자마자 건물분에 대한 부가세를 환급받고 한 가구당 보증금 1000만 원, 월세 45만~50만 원에 임대를 주고 있어 매달 675만~750만 원 정도의 고정소득을 올리고 있다.

세입자로부터 받은 보증금 1000만 원을 제외하면 5억5000만 원을 투자해 매월 675만~750만 원 정도의 임대수익을 올리고 있어 이자수입만 연 15% 이상인 셈이다.

4년 전 구입한 시세대로 매각한다고 해도 세금을 제외하고 한 가구당 2500만 원 정도의 시세차익을 얻을 수 있어 대략 3억7000만 원 정도의 시세차익을 기대하고 있다. 그는 역세권 소형 오피스텔이 상승추세에 있고 노후 대비용으로 구입한 것이라 굳이 매도할 필요성을 못 느껴 당분간 보유하면서 추가적으로 이러한 고수익 대물 부동산을 알아보고 있다.

그러나 이 같은 대물 부동산 투자 시에 반드시 체크해야 할 6가지 사항이 있다.

첫째, 대물로 나온 이유를 꼼꼼히 체크해야 한다. 당초부터 주변시세와 비교해 분양가가 비싸게 매겨져 대물로 나온 경우는 대폭 할인받더라도 별로 실익이 없을 수 있다.

둘째, 임대수익을 목적으로 하는 대물 부동산 접근 시에는 임차인이 정해져 있는 상태의 부동산을 매입하는 게 현명하다.

셋째, 소형 오피스텔 투자의 경우 가급적 역세권에 위치해 있는 것을 노려야 향후 임대하기가 쉽다.

넷째, 가급적 시공사 담당자를 통해 직접 구입하는 게 좋다. 분양 대행사나 인근의 중개업소를 통해 구입하게 되면, 간혹 시행사와 시공사간 분쟁 중인 물건이 걸릴 수 있고 이 경우 소유권 이전이 어려울 수도 있다.

다섯째, 1~2가구 단위로 시공사에서 내놓은 경우는 거의 없고 10채 이상씩 묶음으로 파는 경우가 많다. 하지만 적정 수준의 대출이 가능하기 때문에 1억 원 이하 소형 오피스텔의 경우 비교적 소액으로 투자할 수 있다.

여섯째, 시공사와 접촉이 많은 부동산 컨설팅이나 자산관리 업체에 회원으로 가입해 대물부동산 투자에 관심이 있음을 미리 표명해 놓는 게 좋다.