새 주인과 다시 상가건물 임대차계약 체결하면 망할 수도

새 주인과 다시 상가건물 임대차계약 체결하면 망할 수도
작성자 : 김은유	싸이월드 밴드

새 주인과 다시 상가건물 임대차계약 체결하면 망할 수도

법무법인 강산

1. 문제의 제기

 A소유의 부동산에는 2010. 7. 2. 새마을금고 앞으로 채권최고액 929,500,000원의 근저당권이 설정되어 있었는데, B는 2010. 7. 19. A소유 부동산에 관하여 A와 보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2010. 7. 19.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ‘이하 제1임대차계약’이라고 한다) 체결하고 2010. 7. 19. 이 사건 부동산 인도받은 다음 2010. 7. 22. 제1임대차계약의 계약서상에 확정일자를 받았다.

그 뒤 A소유의 부동산의 소유권이 양도되어 2010. 9. 28. C앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 같은 날 위 이촌새마금고 명의의 근저당권설정등기가 말소되었다.

그리고  B는 같은 날 C와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2010. 9. 28.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ‘제2임대차계약’이라고 한다) 다시 체결하였다. 제2임대차계약 체결 당시 임차인 B와 C는 특약사항으로 “임대인은 임대차기간 만료로 임대차 종료 시 권리금 6,000만 원 인정·지급한다.(인정한다는 말은 임대인이 권리금을 주는 것이 아니라 새로운 임차인으로 부터 권리금을 받은 것을 인정하는 것으로 해석해야 함;옮긴 이가 덧붙임)

 임대인은 이 사건 부동산에 관하여 10억 원의 대출 받고 1순위 근저당권 설정한다”는 내용의 약정 하였다. 이에 따라 C는 우리은행으로부터 대출 받고 2010. 9. 28. 우리은행에 채권최고액 12억 원의 근저당권 설정하여 주었다. 그리고 B는 그 다음날인 2010. 9. 29. 제2임대차계약의 계약서상에 확정일자를 받았다.(제2임대차 계약의 효력은 9.30. 0시에 효력 발생;옮긴 이가 덧붙임) 그 후 우리은행의 위 근저당권에 기하여 2011. 6. 28. C소유 부동산에 관한 임의경매절차가 개시되었다.

 즉, 상가건물임대차계약을 맺고 상가인도와 사업자등록을 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖춘 B가, 부동산 소유자가 A에서 C로 바뀌자, 새로운 소유자와 다시 상가건물임대차계약을 체결한 사안이다.

 이 사안에서 임차인 B는 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 있는가.

2. 사안의 해결

 어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다.

그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다.

따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로,

다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결).

3. 결론

 상가건물임차인은 건물주인이 바뀌어 새롭게 임대차 계약을 체결하여 달라고 요구할 경우에는 기존의 대항력과 우선변제권이 사라져 망할 수도 있으니, 반드시 전문변호사(전문가)와 협의한 후에 새롭게 임대차계약을 체결하여야 할 것이다.<법무법인 강산>