아파트에서 물이 새면 무조건 위층 책임인가.

아파트에서 물이 새면 무조건 위층 책임인가.
작성자 : 김은유	싸이월드 밴드

아파트에서 물이 새면 무조건 위층 책임인가.

법무법인 강산

1. 문제의 제기

 아파트에 살면서 많은 분쟁이 층간소음과 위층에서 물이 새는 분쟁이다. 특히 오래되어 재건축이 필요한 아파트에서 많이 발생하는 분쟁이다.

 아파트 위층에서 물이 새어 아래층 천장에 누수가 발생하였다. 과연 무조건 위층에서 책임져야 하는지가 문제된다.

2. 공작물 책임

 민법 제758조 제1항은 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다.

 이에 대해 대법원은 “민법 제758조 제1항에서 말하는 공작물의 설치·보존상 하자라 함은 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 말하는 것으로서, 이와 같은 안전성의 구비 여부를 판단함에 있어서는 당해 공작물의 설치·보존자가 그 공작물의 위험성에 비례하여 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다하였는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 1994. 10. 28. 선고 94다16328 판결, 대법원 2010. 2. 11. 선고 2008다61615 판결 등 참조).”고 판시하고 있다(대법원 2013. 5. 23. 선고 2013다1921 판결).

 한편 위층에서 물이 새는 경우 누구의 책임인지에 대해서 의미 있는 판결이 있다. 즉, 법원은 “아파트 1동의 공용부분인 외벽에서 빗물이 새어들어 위층의 바닥임과 동시에 아래층의 천장을 이루고 있는 슬래브를 타고 아래층의 천장 등에 누수로 나타난 경우, 그 위층 전유부분의 설치 또는 보존상의 하자로 인한 것으로 볼 수 없다.

(공동주택 또는 집합건물의 특수한 문제로서 누수가 위층의 배관누수인 경우에는 별문제이지만 물이 위에서 아래로 흐르는 것은 물리적 현상임에도 불구하고 아래층의 누수는 당연히 위층의 책임이라고 단정할 수 없는 것이다) 따라서 위 1405호 누수는 위 101동 외벽 부분의 하자로 인한 것이라 할 것이고, 위와 같은 공동주택의 외벽은 그 건물의 외관이나 안전을 유지하기 위하여 필요한 부분으로서 구조상 공용부분이라 할 것(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272 판결, 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결 등 참조)이며, 위 1505호의 외벽은 위 101동 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 부분이라 할 것이다.

 그리고 공용부분의 하자로 인하여 발생한 손해는 그 공용부분의 소유자 전원의 책임에 돌아가므로 결국 이를 구성원으로 하는 입주자대표회의 또는 관리단에게 책임이 있다고 볼 것이다(이와 같이 보는 것이 공동주택 또는 집합건물의 성질에 맞고, 더구나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조는 "전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다."고 규정하여 하자가 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 분명하지 아니한 경우에는 공용부분에 있는 것으로 추정하고 있다).”고 판시하고 있다(서울지법 동부지원 2000. 2. 17. 선고 99가단22374 판결, 확정). 

 즉, 위 판결에 의하면 외벽에서 누수가 발생하면 아파트 관리단이 책임지고, 위층 배관누수인 경우에는 위층 점유자가 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다하였으면 책임이 없다.

 따라서 아래층에 살고 있는 자는 위층 점유자 또는 소유자에게 배관누수 사실을 알리고, 수리를 요구하여야 할 것이고, 그럼에도 불구하고, 위층에서 아무런 조치를 취하지 않은 경우에는 위층에서 책임을 져야 한다.<법무법인 강산>

김은유 現 법무법인 강산 대표변호사 現 성균관대 건축토목공학부 겸임교수 저서) `재개발·재건축은 전략이다` 등 아파트에서 물이 새면 무조건 위층 책임인가. 과도한 위약금을 몰수당한 경우 구제책 부동산실장이 그만두고 옆 사무실에서 근무하는 것을 막을 수 있나