호텔분양 확정수익금보장 관련 판결 1

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

                  

호텔분양 확정수익금보장 관련 판결 1

최광석

  

  분양형 호텔 확정수익금지급과 관련된 분쟁이 속출하고 있다. 

  다음은, 부산센텀호텔 분양 건에 대한 확정수익금지급을 인정한 판결이다(1심 판결 선고 이후 일정한 합의가 있었기 때문인지 2심 재판 도중에 원고 소취하로 최종종결되었다). 판결문상으로는 별다른 큰 쟁점이 없어보였는데, 아마도 초반기 분양이어서 그런지 확정수익금지급에 관해 오해를 불러일으킬 수 있는 계약조항이 별로 없었던 덕분에 수익금지급 판단에 영향을 미칠 수 있는 큰 쟁점 없이 판결이 선고된 것으로 짐작된다.



★ 부산지방법원 2009. 5. 7.선고 2008가합14049  손해배상(기)

☞ 신탁회사를 상대로 사해행위취소를 구하는 청구 부분에 대해서는 생략

1. 기초사실

  아래 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2, 3호증, 갑 제7 내지 10호증, 갑 제11호증의 1, 2, 갑 제13, 15, 16, 17, 19, 21호증, 을 제1호증, 을 제2호의 1, 2, 3, 을 제3호증의 1, 2, 을 제4호증의 1 내지 4, 을 제5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

  가. 피고 메트로랜드에셋 주식회사(이하 주식회사를 두 번째 지칭할 때부터 ‘주식회사’의 표시는 생략한다.)는 2003. 12. 1. 부산 해운대구 우동 1505 대 4,786.9㎡에 지하 5층, 지상 21층의 벡스코비즈니스호텔을 짓기로 하는 건축허가를 받아 2004년경부터 호텔 객실을 분양한 사업시행자이고,

원고들은 별지 2. 청구내역표 중 ㉰란 기재 해당 객실을 ㉱란 기재 해당 분양가에 분양받은 수분양자들이다.

  나. 1) 피고 메트로랜드에셋과 수분양자들 사이의 분양계약의 내용은 다음과 같다.

   제5조
  

1) 을(매수인)은 갑(매도인) 또는 갑이 지정하는 제3자가 분양목적물을 호텔로 전용하여 이를 사용, 운용 및 관리하는 것에 동의한다.
  

2) 갑은 을에게 호텔 사업개시 후 3년간 분양금액을 기준으로 연 8%의 수익을 보장하고, 분양목적물 사용, 운용, 관리 및 기타 수익분배, 비용부담과 관련한 구체적인 사항은 별도 계약에 의한다.
  

3) 연 8%의 수익이 발생하지 아니하는 경우 을은 갑 또는 갑이 지정하는 제3자에게 호텔 사업개시 후 2년 이내에 분양목적물에 대한 매수를 청구할 수 있고, 갑은 을로부터 매수청구를 요구받은 날로부터 3개월 이내에 분양목적물에 대한 소유권을 매입하여야 한다.
  

4) 을은 갑 또는 갑이 지정하는 제3자에게 분양목적물 사용, 운용 및 관리에 관한 모든 권리를 허용하거나 위탁하여야 하고, 그 방식은 분양목적물에 관한 임대차계약, 운용위탁계약 체결 등의 방법에 의할 수 있으며, 을은 갑 또는 갑이 지정하는 제3자에게 위 계약들의 체결에 관한 권한도 위임할 수 있다.

   제15조

   1) 갑은 준공 후 특별한 사정이 없는 한 지체없이 호텔 영업을 개시하여야 한다.

   제16조

   1) 을은 본 분양목적물에 대하여 본인 외 직계 및 방계가족을 포함하여 최장 60일의 사용권을 가지며 사용료는 별도 규정에 의한다.

 
   2) 분양계약 당일 수분양자들은 피고 메트로랜드에셋이 지정한 운영자인 해운대센텀호텔 주식회사{센텀벡스코호텔관리 주식회사(계약서상 C.B.H.M.CO.,LTD)에서 2007. 11. 2. 현재의 상호로 변경되었다.}와 사이에 분양목적물에 관한 자산운용위탁계약 및 자산임대계약을 체결하였고, 그 중 자산운용위탁계약서의 내용은 다음과 같다. 

   제2조

   1) 을(수분양자)은 분양목적물에 관한 소유권자로서 분양목적물의 사용, 수익, 관리에 관한 권한을 갑(운영자)에게 부여하고 분양목적물에 대한 일반시설관리 및 임대관리 등의 관리권을 위탁함으로써 을은 제2항의 기간 동안 본건 프로젝트에 따른 수익과 비용에 대해 재정적인 권리와 의무만을 갖는다.

   2) 제1항의 분양목적물 위탁운영기간은 호텔 전용사업 개시 다음날부터 10년간으로 하며 동 계약기간 동안 을은 분양목적물에 거주하거나 이를 점유, 사용할 수 없다.

   3) 을은 1년 중 60일간의 기간 동안 본 호텔을 사용할 수 있는 권리를 받는다. 이 경우 을의 호텔 사용과 관련된 조건 등은 갑의 내부규정에 의하도록 한다.

   제4조

   3) 운영이익은 호텔 사업개시일로부터 3개월 이후에 최초에 도래하는 달의 초일로부터 그 달이 속하는 분기의 말일까지를 최초 분기로 하고 이후 매 분기 단위로 정산하기로 하며, 수익금의 지급은 정산한 분기의 다음달 25일에 을이 지정한 금융기관의 계좌로 입금하기로 한다.      


  다. 피고 메트로랜드에셋은 시공사로 선정된 이수건설 주식회사에게 위 호텔 신축공사를 도급 주어 시공하게 하던 중,

●2006. 7. 20. 한국자산신탁 주식회사와 사이에 사업부지인 우동 1505 토지에 관하여 1순위 우선수익자 우리은행(수익한도금액 : 7,800,000,000원), 2순위 우선수익자 이수건설(수익한도금액 : 보증채무 및 미지급 공사금액의 130%)로 하는 부동산관리처분신탁계약(담보신탁용)을 체결하면서,

●특약사항으로 위탁자는 신탁부동산 지상에 건축예정인 공사목적물이 완성되는 경우에는 보존등기와 동시에 완성건축물을 분양받은 수분양자에게 이전등기하고,

●동시에 완성건축물을 위 계약과 동일한 조건으로 금융대출기관을 1순위 우선수익자로, 시공사를 2순위 우선수익자로 하는 담보신탁계약을 체결하여 우선수익자의 채권을 보존하며,

●분양이 진행됨에 따라 분양자금을 완납한 수분양자에게 이전등기하며(제3조 제1항),

●금융대출기관의 원리금의 전부상환이 완료(시공사 보증채무 및 미지급 공사비채권 변제 포함)된 후에는 신탁해지와 동시에 위탁자에게 소유권을 이전등기하고(제3조 제2항),

●원금상환기일에 금융대출기관의 원리금전액이 상환되지 않은 경우에는 수탁자는 금융대출기관 및 시공사와의 사전협의를 거쳐 본 사업 전체 미분양물건을 임의처분하여 사업시행과 관련한 위탁자의 채무를 변제할 수 있다고(제3조 제3항) 약정하였다. 

●위 신탁계약에 따라 사업부지에 관하여 2006. 7. 20. 한국자산신탁 명의의 소유권이전등기가 경료되었다.

  라. 이수건설이 공사를 완공하여 2007. 4. 26. 사용승인이 마쳐졌고, 위 호텔 건물에 관하여 2007. 5. 29. 피고 메트로랜드에셋 명의의 소유권보존등기와 2007. 5. 25. 신탁을 원인으로 하는 피고 주식회사 다올부동산신탁의 소유권이전등기가 순차로 경료되었다.

  마. ■1) 피고 메트로랜드에셋은 2007. 6. 12. 피고 다올부동산신탁과 사이에 호텔 건물에서 구분될 598개 전 호실(객실 543개)에 관하여 공동 1순위 우선수익자는 삼성상호저축은행, 모아상호저축은행, 민국상호저축은행(이상 수익권증서금액 : 각 3,900,000,000원), 예가람상호저축은행, 대한상호저축은행, 인성상호저축은행(이상 수익권증서금액 : 각 2,600,000,000원),

■2순위 우선수익자는 이수건설(수익권증서금액 : 70,845,282,469원)로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였다

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      2)◆ 2007. 6. 13. 위 호텔 건물에 관하여 2007. 6. 12. 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 피고 메트로랜드에셋 명의의 소유권이전등기가 경료되었고, 이는 위 호텔 건물에서 구분된 각 호실의 등기부에 이기되었으며,

◆별지 4. 목록 기재 각 부동산을 포함한 신탁목적물인 각 호실에 관하여 부산지방법원 동부지원 2007. 6. 13. 접수 제45128호로 2007. 6. 12. 신탁을 원인으로 한 피고 다올부동산신탁 명의의 소유권이전등기가 경료되었다(2007. 6. 13. 사업부지도 2007. 6. 12. 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 피고 메트로랜드에셋의 이전등기가 된 다음 각 호실의 대지권으로 등기되었다.).

      3) 그 후 원고들의 수분양 호실에 관하여는 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 피고 메트로랜드에셋의 소유권이전등기를 거쳐 원고들 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.

      4) 피고 메트로랜드에셋은 2007. 8. 23. 피고 다올부동산신탁과 사이에

 

① 별지 4. 목록 제1, 2항 기재 각 부동산에 관하여 1순위 우선수익자 수협중앙회 부경대지점(수익권 증서금액 : 3,900,000,000원), 2순위 우선수익자 이수건설(수익권증서금액 : 50,500,282,469원)로 하는,

② 101호 등 78개 호실에 관하여 공동 1순위 우선수익자는 삼성상호저축은행, 인성상호저축은행(이상 수익권증서금액 : 각 3,250,000,000원), 대영상호저축은행(수익권증서금액 : 3,900,000,000원), 민국상호저축은행, 도민상호저축은행, 대한상호저축은행(이상 수익권증서금액 : 각 2,600,000,000원), 2순위 우선수익자는 이수건설(수익권증서금액 : 50,500,282,469원)로 하는 변경된 부동산담보신탁계약을 체결하였다.
 
  바. 해운대센텀호텔은 2007. 5. 9. 해운대구청에 영업신고를 마치고 2007. 5. 18.부터 부분개관 형식으로 투숙객 모객 등 정상적인 호텔 영업을 개시하였으며, 2007. 7. 19. 개관식을 개최하였다.

  사. 피고 메트로랜드에셋 및 해운대센텀호텔은 2007년 4/4분기에 연 2%, 2008년 2/4분기 및 2008년 3/4분기에 각 연 1%의 비율을 분양금액에 적용한 수익금을 지급하고, 원고들에게 나머지 수익금(연 8%, 분기당 2%)을 지급하지 아니하고 있다.  

2. 피고 메트로랜드에셋에 대한 청구

  가. 수익금 청구

      1) ●위 인정사실에 의하면, 피고 메트로랜드에셋은 호텔 사업개시 후 3년간 분양금액을 기준으로 연 8%의 수익을 보장하기로 한 분양계약상의 약정에 따라 원고들에게 호텔 사업개시일인 2007. 5. 18.로부터 3개월 이후에 최초에 도래하는 달의 초일인 2007. 9. 1.부터 그 달이 속하는 2007년 3/4분기의 말일인 2007. 9. 30.까지를 최초 분기로 하여 매 분기 분양금액의 2%에 해당하는 수익금을 지급할 의무가 있다 할 것이다(원고들은 피고 메트로랜드에셋과의 분양계약의 이행으로서 해운대센텀호텔과 사이에 자산운용위탁계약 및 임대차계약을 맺은 것으로, 연 8% 수익금의 구체적 지급시기, 방법 등에 관한 자산운용위탁계약의 약정은 피고 메트로랜드에셋에 대하여도 구속력이 있다고 보아야 할 것이다.
  ●피고 메트로랜드에셋이 미지급한 2007년 3/4분기, 2008년 1/4분기, 2/4분기, 3/4분기에 대한 원고들의 수익금 합계는 별지 3. 인용내역표 중 ㉵란 기재 해당 금액과 같다.

      2) 피고 메트로랜드에셋은, 수익금 지급시기의 기준이 되는 호텔 사업개시일은 공식적인 개관식이 열린 2007. 7. 19.로 보아야 한다고 주장하나, 위 호텔이 2007. 5. 9. 영업신고를 마치고 2007. 5. 18.부터 부분개관 형식으로 영업을 개시한 사실은 앞서 본 바와 같으며, 피고 메트로랜드에셋이 준공 후 지체없이 호텔 영업을 개시하도록 한 분양계약서 제15조 제1항의 약정에 비추어 보더라도 개관식 개최일인 2007. 7. 19.을 사업개시일로 볼 수 없다 할 것이므로 위 피고의 위 주장은 이유 없다.

   나. 숙박권 미제공으로 인한 손해배상청구

      1) 원고들은 피고 메트로랜드에셋이 연간 60일의 무료숙박권을 제공하기로 한 약정을 이행하지 아니함으로써 호텔 숙박료 상당의 손해를 입었는바, 그 중 일부로서 30일간에 해당하는 손해액의 배상을 구한다고 주장한다.

       2) ■피고 메트로랜드에셋이 원고들을 비롯한 수분양자들에게 분양 객실을 아무런 비용부담 없이 60일간 이용하도록 약정하였다는 인정할 증거가 없고,

■앞서 인정한 사실관계와 앞서 든 각 증거 및 갑 제14호증의 기재에 의하면, 이 사건 분양계약에서 수분양자는 최장 60일의 사용권을 가지되 사용료는 별도 규정에 의하도록 하고(제16조 제1항),

 ■자산운용위탁계약에서 수분양자의 호텔 사용과 관련된 조건 등은 내부규정에 의하도록 하였으며(제2조 제3항),

■이에 따라 해운대센텀호텔은 주중 Deluxe 객실의 사용료를 45,000원(부가가치세 포함)으로 하는 등의 수분양자 사용조건을 정한 사실을 알 수 있으며,

■이러한 사용료 등의 조건 부과가 수분양자에 대한 우대적인 객실 사용권 제공의 취지에 어긋난다거나 실질적으로 수분양자들의 객실 사용권 행사를 방해할 정도에 이르렀다고 보기는 힘들고, 달리 이를 인정할 자료를 찾아볼 수 없으므로 원고들의 위 주장은 이유 없다.

   다. 과장광고로 인한 위자료청구

      1) ●원고들은, 피고 메트로랜드에셋은 분양광고시 벡스코센텀호텔이라는 명칭을 사용하고 래플즈인터내셔널 그룹의 swissôtel이 운영할 것이라고 하였으나, 인지도가 높은 ‘벡스코’라는 용어를 빼고 해운대센텀호텔이라는 상호로 변경하였으며,

●광고내용과 달리 KTMI에게 호텔 운영을 맡겼고, 그러한 허위․과장광고로 말미암아 원고들은 정신적 고통을 입었으므로 위 피고에게 위자료의 지급을 구한다고 주장한다.

   2) ◆살피건대, 갑 제4, 5호증의 각 1, 2, 갑 제20호증의 각 기재에 의하면, 위 호텔의 분양과 관련한 분양 광고문, 팜플렛에서 ‘센텀벡스코비즈니스호텔’, ‘BEXCO BUSINESS HOTEL in CENTUMCITY'라는 명칭이 사용되고, ‘싱가폴의 세계적인 호텔 운영․관리회사인 래플즈인터내셔널 그룹의 swissôtel이 운영 예정’이라는 문구가 기재된 사실을 인정할 수 있다.
  ◆그러나 피고 메트로랜드에셋이 ‘벡스코’라는 용어의 사용에 관하여 벡스코 측과 협의를 마친 것처럼 광고를 하였다고 볼 증거는 없으며, 호텔의 상호가 변경된 것은 벡스코 측이 사후에 상표법 위반 문제를 제기한 때문이고

◆등기부 및 건축물대장에는 벡스코비즈니스호텔이라는 명칭이 유지되고 있는바, 호텔 명칭에 관하여 허위 내지 과장광고가 있었다고 단정할 수 없으며,

◆호텔의 위탁경영․관리회사는 호텔 소유자 또는 운영업체에서 계약으로 변경할 수 있는 것으로 사회통념상 이에 관한 광고내용이 호텔 객실 분양거래에 있어서 중요한 사항에 해당한다고 보기 어려우므로, 호텔의 명칭 및 운영․관리회사에 관한 위 피고의 광고내용이 기망행위에 해당한다고 할 수 없고, 따라서 원고들의 위 주장 또한 이유 없다.



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.