모텔도 임대수익형부동산투자라니?

모텔도 임대수익형부동산투자라니?
작성자 : 이길원	싸이월드 밴드

대한민국은 임대수익형부동산투자에 열광하고 있다. 노후는 임대수익형부동산투자로 마무리된다. 다중주택의 열정도, 도시형생활주택도, 점포도, 최근에 임대수익확정이라는 분양형호텔에의 투자관심도 부동산투자를 통해 고정적인 월수익이 발생하기를 기대하기 때문이다.

다중주택으로 대표되는 임대수익형부동산

월세수입으로 큰 인기를 구가하던 원룸주거공간의 임대수익형부동산은 과잉공급으로 공실률이 증가하면서 시설경쟁을 야기하고 있다. 월세조건도 예전과 달라졌다. 2010년 전후만 해도 실투자금대비 연수익율이 7-10%내외였지만, 최근에는 4-7%대로 하락하였다. 노후를 완전히 준비한 것으로 생각했던 다중주택의 투자가 시설경쟁과 세금문제를 고민하게 된 것이다. 월세부담으로 임대차기간도 짧아지고 있다. 2년의 기간보장보다 1년 계약기간을 원하는 임차인이 많다. 임대인은 중개수수료부담도 증가하였다.

일반상가, 점포투자는 상권변화나 경기상황 등 객관적인 변화에 따라 임대수익률, 투자금회수, 임대조건이 민감하게 달라진다. 임대수익율이 다르다.

분양형 호텔투자는

분양형호텔투자는 확정보장수익율이  8-10%라고 홍보하며 분양하고 있다. 그러나 이런 확정수익율 연8-10%를 보장한다는 것이 분양완료가 될 것인가?, 확정보장기간이 지켜질 것인가?, 운영대행사의 운영능력발휘로 일정수준 이상의 운영수익을 달성할 수 있을 것인가?, 시공은 이상 없이 완료되어 소유권이 수분양자에게 확실하게 넘어올 수 있을 것인가? 등등의 불안감을 감출 수가 없다. 혹시라도 페이퍼컴퍼니라면 더욱 힘들고 고된 상황이 내 어깨를 짓누를 수도 있다. 일부 분양형 호텔투자에서 수분양자가 성공적인 투자를 이룬 경우도 있지만, 이런 광고만 보고하는 투자가 어쩌면 시공할 동안의 분양투자기간동안만의 몽상적인 투자수익에 그칠 수도 있다. 과거에 쇼핑몰의 공간쪼개기 투자 그러했다.

소형주거용부동산인 도시형생활주택의 임대수익

도시형생활주택이란 소형주거공간이 분양투자상품으로 투자관심이 높았다. 분양도 잘되었다. 이런 소형주거공간의 임대수익형부동산은 개별수분양자에게 소유권이 이전되어 수익률의 높고 낮음에 상관없이 소유권리관계에서는 불안이 해소되었다. 단지, 수익률이 높고 낮음에 대한 고민만하면 된다. 그러나 일정기간이 지나고보니  제 아무리 좋은 위치에 소재하는 도시형생활주택이라고 하더라도 공급과잉에는 장사가 없다. 일정 수익이 발생하고는 있지만, 전반적으로 분양당시 홍보에 의한 수익률은 기대하기 힘들고, 공급과잉에 따라 자산 가치는 오히려 하락하였다. 개별적인 운영능력을 발휘할 수도 없다. 객관적인 수요와 공급에 따라 임대조건이 조정된다. 수익률이 조정된다. 거래가치도 객관적으로 평가될 뿐이다.

소극적, 수동적 수익형부동산이란

도시형생활주택이나 다중주택, 일반상권의 점포, 빌딩, 오피스텔등 이런 수익형부동산상품처럼 객관적인 상황, 여건에 따라 수익률이 반영되는 상품을 필자는 소극적, 수동적 수익형부동산이라고 정의 하였다.

2010년 이후로 한국을 방문하는 외국인 여행객이 증가하면서 숙박수요가 증가하고 있다. 2015년에는 한국방문 외래여행객이 1300만 명을 넘어  1500만 명 시대가 도래하고 있다. 중저가 비즈니스호텔의 숙박수요가 급증하고 있다. 특히, 중국여행객 요우커의 한국방문객은 연 약600여만 명에 육박하고 있다. 대한민국의 관광숙박서비스업이 중국여행객 요우커에게 매달리고 있다. 당연히 모텔이란 숙박시설도 이들 숙박수요를 불러들이기 위해 변신을 거듭하고 있다.

비즈니스모텔, 게스트하우스형모텔, 관광모텔 등의 명칭을 활용하여 요우커와 외국인 여행객의 숙박수요를 불러들이기위한 영업 전략을 고민하고 있다. 모텔이 달라지고 있다. 펜션, 게스트하우스를 넘어 중저가비즈니스호텔들과 힘겨운 경쟁을 시도하고 있다.

긍정적, 능동적 수익형부동산 모텔

모텔이란 부동산상품은 개별능력에 따라 영업이익과 자본이익이 달라진다. 동일한 지역에 소재하더라도 영업이득의 높고 낮음에 상관하여, 경영능력의 발휘여부에 따라 개별적으로 상품의 가치가 형성된다. 이런 현상이 능력 있는 긍정적인 투자자에게 투자관심의 대상이 된다.

같은 지역에 소재하고, 같은 시설수준, 동일한 객실 수, 비슷한 부동산크기의 규모를 갖추고 있더라도 개별적인 영업매출과 운영능력의 발휘에 따라 매매거래가치가 달라진다. 가치경쟁이다. 자산가치가 동반상승한다.

이렇게 개별적인 능력의 발휘여부에 따라 영업이익도 달라지고, 자산가치도 다르게 평가받는 부동산상품을 필자는 능동적, 긍정적 수익형부동산이라고 정의 하였다.

모텔이란 숙박시설은 허가에 의해 신축이 가능하다. 그런데, 도심 속에서 모텔신축허가를 득하기란 쉽지 않다. 모텔이란 숙박시설의 이미지도 달라졌다. 특히, 모텔이란 숙박시설은 대부분 리모델링에 의해서 전혀 다른 상품이 탄생하기도 한다. 대부분 상업지역에 소재한다. 다기능모텔 부동산을 제외하고는 대부분의 모텔들은 숙박시설 부분과 유흥시설등  1~2가지의 업종이 부속하고 있다. 당연히 임차인은 하나 또는 둘이다. 임차인이 많지 않아서 부동산 용도의 전환이 용이하다는 장점이 있다.

모텔이란 숙박시설의 대표주자인 모텔부동산은 단순한 시설경쟁만큼 개별적인 운영능력의 발휘 여부에 따라 거래가치가 달라진다. 리모델링 주기도 길어지고  영업이익만큼 자본이득을 챙길 수도 있다는 것이 임대수익형부동산 상품으로서의 모텔부동산 투자관심이 높아지고 있는 이유이다. 모텔이란 숙박시설은 이제 더 이상  숙박업만의 시설이 아니다. 젊은 세대의 놀이터 공간으로 활용이 가능한 복합놀이공간, 업무공간으로도 활용되고 있다. 작은 시설규모로 큰 규모의 숙박시설처럼 시간제 영업 전략의 객실판매가 수익률 향상에 큰 역할을 한다. 투자금 대비 수익률이 높다.

모텔부동산이란 능동적, 긍정적 수익형부동산상품은 직접운영을 하는 것 외에 임대수익형부동산상품으로서의 수익률도 다른 소형주거용부동산상품에 비하여 높다. 임대수익형부동산상품으로  소형주거용부동산상품의 연 수익률이 4-8%대인 것에 비하여 모텔부동산의 임대수익형부동산상품으로서의 연 수익률은 연15%이상을 달성할 수 있다. 또한 상업지역에 소재하여 자본이득의 거래가치 상승을 기대할 수 있다.

최근에 남북관계의 긴장과  경제상황의 불안으로 일반화된 주거용, 또는 단순 점포의 상업용 임대수익형부동산의 수익률이 하락하는 것에 비하여  불황을 이기는 변신의 귀재인 모텔이란 임대수익형 모텔부동산의 투자관심이 높아지고 있다.

직영을 위한 투자만큼 임대수익형부동산상품으로서의  모텔부동산 투자관심이 높아지고 있다는 것은 모텔이란 숙박시설의 변신이 가속화될 것이라 예상되기도 한다.

단순한 리모델링에서 용도전환이나 특별한 마케팅전략에 의한 모텔의 변신이 임대수익형부동산상품으로써의 모텔의 자산 가치를 다시 한 번 만들어 가게 될 것이다.

임대수익형부동산으로서의 모텔부동산 투자 관심이 높아지고 있다.
대한민국의 모텔은 더 이상 숙박업만의 숙박시설상품이 아니다. 객실 30실을 어떻게 활용할까? 어떤 상품으로 판매를 할까? 누가 운영하느냐에 따라 모텔부동산의 가치는 달리 평가되고 있다.

이길원 모텔사랑, 우산 쓴 고양이 대표 호텔사랑&모텔사랑 네이버블로그 운영자 " 모텔도 임대수익형부동산투자라니? 2016년 러브호텔의 반란, 개성으로 경쟁한다? 러브호텔의 반란, 개성으로 경쟁한다? (2)