분양형 호텔의 오해와 진실 (1) | |
작성자 : 김은유 |
|
분양형 호텔의 오해와 진실
법무법인 강산
1. 분양형 호텔의 개념
최근 분양형 호텔 투자를 권유하는 광고가 범람하고 있다. 과연 이러한 분양형 호텔은 무엇이며, 이러한 분양형 호텔에 투자 시 주의할 점에 대해서 알아보고자 한다.
분양형 호텔은 말 그대로 일반투자자들이 호텔의 각 객실을 분양받아서 운영대행사에게 운영 일체를 맡기고 투자수익을 얻는 것을 말한다. 즉, 호텔객실에 대한 소유권을 받지만 운영권은 운영대행사에게 넘기는 것이고, 따라서 후일 관리비를 부담하여야 하는 것이다.
그런데 호텔이라고 하여, 「관광 진흥법」이나 「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」([시행 2012.7.27.] [법률 제11227호, 2012.1.26., 제정], 2016년 말까지 한시법임)에 의해 건립되는 관광호텔과, 여기서 말하는 분양형 호텔은 다른 개념이다.
분양형 호텔은 2012. 1. 19.자로 공중위생관리법 시행령 제4조가 개정되면서 탄생한 것으로 보아야 한다.
즉, 동법 시행령 제4조가 숙박업을 취사가 불가능한 일반 숙박업과 취사가 가능한 생활숙박업으로 세분하면서 생긴 것이다. 법 개정 이유를 보면 “최근 주로 장기 투숙자를 대상으로 객실 내에 취사시설까지 갖추고 호텔보다 저렴한 가격에 숙박 서비스를 제공하는 새로운 형태의 숙박업이 생겨나고 있어 이를 기존의 숙박업과 별도로 관리ㆍ규율하기 위하여 숙박업을 기존의 숙박업(일반)과 새로운 형태의 숙박업(생활)으로 구분하려는 것임.”이라고 밝히고 있다.
즉, 분양형 호텔은 공중위생관리법에 의해 영업신고를 하고, 건축법에 따라 건축된다는 것 외에는 별다른 규제가 없는 것이다. 달리 말하면 투자자에게 아파트와는 달리 별다른 법적인 안전장치가 없다는 뜻이기도 하다.
2. 확정수익이 가능한가?
가. 확정수익의 개념
확정수익은 말 그대로 분양을 받을 당시에 나중의 운영 상태와 관계없이 확정적으로 얼마의 수익을 보장한다는 것이다. 최근 광고를 보면 “확정수익 8%보장”, “확정수익 8%+알파”라고 광고를 한다. 그런데 확정수익이라는 개념 자체는 불확정 개념이다. 분양자와 수분양자가 계약으로 그 개념을 확정하는 것이다. 예를 들어 투자금의 12%라고 하면서, 12% 중 중도금 이자 대납(수익+이자)까지 확정수익의 범주 안에 포함시키면, 이 또한 확정수익에 해당하므로, 결국 투자금 대비 확정수익은 중도금 대출이자만큼 줄어들 것이다.
나. 확정수익이 되는 조건
그러나 이렇게 광고 문구에는 “확정수익 8%보장”이라고 해 놓고, 정작 계약서에는 이를 변동시키는 내용이 있으면 이는 확정수익이 아니라 변동수익인 것이다. 따라서 수분양자는 광고문구만 보지 말고 실제 계약서가 확정수익인지 변동수익인지를 정밀히 검토하여야 하는 것이다.
나아가 진짜 확정수익이라고 하더라고 이 확정수익이 무조건 지급되는 것은 아니다.
이 확정수익금이 실제로 지급되려면 전제조건이 충족되어야 하는 것이다.
먼저 무사히
■분양대금 대출로 인한 근저당권외에 다른 근저당권의 설정 없이 준공이 되어야 하고,
■실제로 객실가동율이 좋아 수익이 나야 하고,
■다음에는 운영대행사가 순순히 수익을 지급하여야 하고,
■나아가 확정수익을 보장한 회사가 부도가 나지 말아야 한다는 것이다.
따라서 실제 객실가동율이 좋지 않거나 부도덕하면 부도처리를 하고 배 째라고 할 수도 있는 것임을 유의하여야 한다. 거듭 말한다. 소위 페이퍼컴퍼니가 하는 약속은 이를 어기더라도 집행이 어렵다. 예를 들면 아무 재산도 없는 노숙자를 상대로 1조원을 승소하더라도 집행이 불가하다는 것이다. 일단 확정수익을 보장하는 회사와 입회금 또는 보증금 반환을 보장하는 회사, 환매회사가 부도가 나지 않고 살아 있어야 하는 것이다. 만일 부도가 나면 그 회사가 발행한 수익권 증서 내지 각서는 모두 휴지조각이다.
최근에 객실가동율이 떨어져 실제로 운영대행사가 법정관리를 신청하고, 그로인하여 투자자 330명이 수익을 받지 못하는 일도 벌어졌다.
![]() |
|
' 투자정보(부동산 관련)' 카테고리의 다른 글
모텔도 임대수익형부동산투자라니? (0) | 2016.03.03 |
---|---|
분양형 호텔의 오해와 진실 (2) (0) | 2016.02.24 |
지역 주택조합 해법 부동산신탁에 해법이 있다 (0) | 2016.02.03 |
재건축 계약 지분제 vs 도급제..뭐가 다르지? (0) | 2016.01.30 |
신탁업자 재개발·재건축 허와 실 (0) | 2016.01.26 |