대세 하락을 믿습니까

박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

                   

대세 하락을 믿습니까

박원갑  

일부 극단적인 사람들은 우리나라 주택시장이 일본처럼 대세하락기에 접어들었다고 주장한다. 그런 주장이 맞을 수 도 있다. 그러나 확률은 그렇게 높지 않은 것 같다. 우리나라에서 주택가격의 대세하락은 다수 의견보다는 소수 의견이다. 사람들은 주류 쪽보다는 뭔가 색다른 비주류 쪽에 관심이 쏠린다.

역사도 정사보다는 야사가 호기심과 흥미를 자극한다. 하지만 의사결정을 할 때에는 별로 재미없고, 어떨 때는 따분할 수 있는 주류를 따르는 게 나은 것 같다.

가령 당신이 중국에서 길을 가다가 갈림길에 서 있다고 하자. 왼쪽으로 가라는 사람은 1명, 오른 쪽으로 가라는 사람이 9명이 있다면 어떤 선택을 할 것인가. 당연히 후자를 선택할 것이다. 미래는 어느 누구도 알 수 없지만, 불확실성이 클수록 많은 사람들의 의견을 들어보는 것, 말하자면 집단지성의 힘을 빌리는 것이 조금 더 유리하지 않을까.

주택가격은 물가를 포함한 ‘명목 주택가격’과 물가를 뺀 ‘실질 주택가격’으로 구분해서 판단해야 한다.

멀리 볼 때 우리경제가 성장하는 한, 명목 주택가격이 하락하기는 매우 어렵다. 주택연금이나 공유형 모기지론은 명목 주택가격이 적어도 오른다는 가정 하에 상품이 만들어져 있다. 명목 주택가격은 외부 쇼크나 공급 과잉으로 일시적으로 폭락이 올 수 있다. 하지만 경제가 성장하는 가운데 물가가 오르면 주택가격은 다시 평균회귀 현상으로 회복세를 보인다. 물가가 오르면 라면이나 운동화 값이 덩달아 오르는 것과 같은 맥락이다.

다만 명목 주택가격이 상승하더라도 물가를 따라잡지 못할 가능성이 있다. 실질 주택가격(물가 상승율을 제외)은 하락한다는 뜻이다. 가령 올해 주택가격은 1% 올랐는데 물가는 2% 올라 실질 주택가격은 1% 하락하는 방식(1-2%=-1%)이다. 요컨대 장기적으로 우리나라 주택시장은 명목가격은 오르지만 실질가격은 떨어지는 국면이 될 가능성이 클 것이다. 만약 주택시장이 대세 하락기라면 실질주택가격의 하락기로 받아들이는 게 합리적이지 않을까. 주택이 가격 상승을 노리는 재테크 상품으로서 메리트가 크지 않다는 것을 의미한다.