하나의 물권에 두 사람

부동산에 이중계약이란 매도인(임대인)이 하나의 물건을 가지고 2인 이상의 매수인(임차인)과의 각각 계약을 체결하거나 공식 계약서외에 비공식 계약서가 존재하는 경우를 말한다. 이 경우 하나의 부동산에 두 개의 권리가 발생하며 후자로 계약한 매수인(임차인)은 해당 부동산에 대해 권리를 주장할 수 없는 분쟁의 소지가 발생하게 된다.

 

이와 같은 이중계약 상황은 대부분 세금이나 대출관련 문제로 주로 발생하며, 간혹 매도인(임대인)이나 중개인의 이익을 극대화하기 위해 을의 입장인 매수인(임차인)의 심리를 절묘하게 이용하여 발생하기도 한다.

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이중계약이 발생할 경우 가벼운 벌금이나 합의를 통하여 해결되기도 하나 심각한 경우에는 자금(중도금 등) 유동성이 문제가 발생하기도 한다.

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따라서 이중계약의 발생 유형과 이유에 대하여 자세히 알아보고 예방 및 대처방법을 알아야 한다.

 

세금이나 대출때문에 이중계약발생, 특약조건 명시해 이중계약을 막아야

이중계약의

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첫번 째 유형은 다운계약서이다

매도인과 매수인이 일정금액에 부동산을 매매하기로 해 놓고 , 실제 계약서를 작성할 때에는 협의한 금액보다 낮은 금액에 계약서를 작성하는 것이다. 이는 매도인이 해당 부동산 취득시 소요된 금액과 양도시 발새하는 금액과의 차액에 대해 일정부분 세금부과하는 양도세를 줄이기 위한 상황에서 발생한다.

매도인의 입장에서는 양도세를 줄일 수 있지만 매수인의 입장에서는 만약 금융권 대출을 통해 해당 부동산을 매입할 때 대출금액이 낮아질 수 있기 때문에 불리하게 작용할 수 있다.

 

두 번째 유형은 업(UP)계약서이다

다운 계약서와 반대로 매수인이 대출금약을 높히기 위해 실제 협의한 금액보다 높은 금액에 계약한 것처럼 작성하는 경우이다. 이 경우 매두인 입장에서는 양도차액이 높아져 양도세가 더 부과될 수 있는 불리한 상황이지만 요즘과 같이 부동산 거래시장이 침체이기이거나 매도인이 급하게 처분해야 할 경우에는 발생의 여지가 적지 않은 케이스이다.

 

두 상황 모두 세금과 대출이라는 민감한 부분과 연관되어 있고, 매도인과 매수인이 조금이라도 이익을 보기 위하여 발생하는 상황이지만 만약 발각될 경우 벌금이 부과되는 등의 제제가 가해진다.

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위 상황과 달리 상가 임대차 계약에서도 이중계약이 발생할 수 있다. 임대인이 임차인을 모집하는 과정에서 우선a라는 임차인과 계약을 진행하는 도중에 높은 임차조건을 제시한b라는 임차인과도 진행할 수 있다. 만약a가 계약을 진행되었다고 생각하고, 점포에 들여놓을 물건을 계약하고 인테리어를 진행하는 데 임대인이 b와 계약이 되었다고 a에게 통보한다면 난처한 일이 아닐 수 없다. 계약금을 돌려 받는 일은 둘째이고, 이미 진행된 인테리어와 무건비용, 그리고 그 동안의 기회비용을 보상받을 수는 없기 때문이다. 이는 종종 발생하는 사례이다.

 

그렇다면 이와 같은 이중계약을 방지하기 위해서는 어떻게 대처해야할까???

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먼저 무엇보다도 실제 협의된 금액으로 계약을 하고자 하는 의지와 법을 존중한다는 인식이 이루어져야 한다.그러나 어쩔 수 없는 경우에는 그에 대한 피해를 차분히 설명하고 매수 매도인을 설득하며 그래도 막무가내로 우기는 경우에는 직거래를 유도하거나 이중계약을 하지 않는 것이 상책이다

 

하지만 예기치 못한 이중계약이 이루어진 상가 임대차 계약에 있어서는 먼저 계약을 한a에게 우선권을 주도록하고 잔금 지급 전에 a가 인테리어 설치 및  물건을 들여 놓기를 원한다면 먼저 중도금을 임대인에게 건네주고 보조 점유자로서 점유를 하도록 임차인에게 설득하고 중도금 지급 전에 계약을 통보받으면 계약금 배액 조항으로 해결하면 된다고 생각합니다

 

그 다음에는 계약서의 특약사항을 정리하는 방법을 취할 수도 있습니다

욧점은 계약 불이행시에는 손해배상금과 위약금 조항을 두어 계약불 이행의지를 아예 꺾어 버리는 것도 매우 중요하다고 생각을 합니다  중도금과 잔금이 많이 남아 있을 경우에는 금융권에 대출문제도 발생할 수가 있으므로 등기사항 관계를 자주 체크하고 항상 계약 당사자가 중개인 입회하에  작성을 하고 감시를 철저히 하며 가능한 직거래 형태를 피하며 항상 전문가와 상담하고 진행해야 일생 일대의 실수를 피할 수 있을 것입니다 .