중장기적으로 저출산과 인구 고령화와 잠재성장률의 저하 등 사회경제적 환경 변화로 부동산가격의 전반적인 안정기조가 정착될 것으로 전망된다. 이에 따라 부동산투자 행태도 가격상승에 따른 시세차익보다는 안정적 수익을 목표로 하는 방식으로 서서히 전환되고 있다. 이러한 투자환경 변화 과정에서 주목받고 있는 대안이 리츠(REITs)다. 리츠(Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 주식 형태로 자금을 모아 오피스, 임대주택, 호텔, 백화점 등 부동산에 투자하고 그 운용 수익을 투자자에게 배당하는 부동산투자회사를 말한다. 리츠는 시세차익보다는 임대료수입 등 안정적인 자산운용수익을 추구하는 부동산 간접투자 상품이다. 실제로 2010년 이후 우리나라 리츠의 평균 수익률은 매년 7%이상을 유지하고 있어 저금리 시대에 유망한 투자대안으로 떠오르고 있다. 특히 기관투자자들이나 일부 부유층 외에는 직접 구입할 수 없는 대형빌딩 등 고가부동산에 개인 투자자들의 소액투자를 가능케 한다는 점에서 큰 의의가 있다. 뿐만 아니라 부동산 자산의 전문적 관리와 시장정보의 투명화를 통해 부동산산업의 전체의 효율성을 높이는데도 기여할 수 있다. 1960년 미국에서 최초로 도입된 리츠는 1971년 호주, 2000년대에 들어 아시아 주요국가들과 유럽으로 확산돼 왔다. 미국의 경우 1980년대 중반까지는 시장이 크게 활성화되지 못했으나 1986년 세제개혁과 1993년 업리츠(UPREIT)제도의 도입 이후 성장폭이 확대됐다. 2007~2008년 금융위기 여파로 일시적인 침체를 겪었으나 2009년 이후 회복돼 현재 리츠 주식가치 총액이 900조원이 달하고 직간접적으로 100만여 개의 일자리를 창출하고 있다. 일본의 경우 리츠분야에서 2001~2011년 기간에 30만명, 2012년 한해에만 8만3000명을 고용했다. 우리나라 리츠는 2001년에 도입돼 시장 규모가 15조원으로 성장했으나 비슷한 시기에 도입된 일본과 싱가포르의 50조원대에 비해 규모가 훨씬 작다. 상장 리츠는 5개에 불과하며 투자자산의 구성도 오피스빌딩에 절반 이상 편중돼 있다. 앞으로 고령, 은퇴자 등을 포함한 보다 많은 개인들에게 안정적인 투자 기회를 제공하고 부동산 서비스산업에서 더 많은 양질의 일자리를 창출하기 위해선 리츠의 활성화와 이를 뒷받침할 제도개선이 필요하다. 우선 리츠의 대형화와 다각화가 필요하다. 리츠가 오피스 외에도 물류센터, 호텔, 헬스케어 시설 등을 운영할 수 있도록 해 우리나라에서도 미국의 메리어트 호텔과 같은 대형 리츠가 출현할 수 있는 여건을 조성할 계획이다. 리츠 업계에서도 최근 물류센터에 대한 수요 증가에 대응해 2015년에만 7개의 물류 리츠를 설립하는 등 새로운 투자분야를 개척하기 위해 노력하고 있다. 연기금, 기관투자자 등 투자 전문가들이 참여하는 사모형 리츠에 대해 등록제를 허용함으로써 엄격한 진입규제는 합리적으로 완화하는 대신 공시 의무를 강화하는 등 사후 관리를 통해 투자의 건전성과 투명성을 높일 계획이다. 리츠를 활용한 임대주택 공급을 확대해 중산층과 서민주거안정에 기여하는 것도 중요하다. 주택도시기금과 공공기관, 민간 투자자들의 협력을 기반으로 '기업형 임대주택'(뉴스테이) 사업자를 육성하는 한편 이미 NHF 1~4호를 통해 진행하고 있는 공공임대주택 리츠를 더욱 활성화해 2017년까지 6만가구를 공급할 계획이다. 3년 정도의 임대주택 건설 기간이 경과한 후에 임대주택 리츠 주식이 상장되면 일반 투자자의 투자 기회도 확대될 것으로 기대한다. 앞으로 정부는 업계, 학계와 함께 역량을 결집해 리츠 선진화를 위해 노력할 것이다. 리츠업계도 사모형, 오피스 투자형에 편중된 단순한 구조에서 탈피해 투자자산을 다각화하고 과감한 공모·상장을 통해 '일반 국민에 건전한 부동산 투자기회 확대'라는 리츠의 설립목적에 부응해야 할 것이다. 또한 펀드 등 유사상품과 차별되는 경쟁력을 확보해 리츠가 매력적인 투자 상품이라는 인식을 일반투자자들에게 심어주는 것도 중요한 과제다. 이런 과정을 통해 낙후된 우리나라 부동산 산업 구조를 미래지향적으로 바꿔나가고 국내뿐 아니라 해외 부동산 투자를 통한 국부의 증대를 이뤄내는 리츠의 선진화에 다가갈 수 있을 것이다. |
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