납부계획서 받아두고 법적 절차 밟아야

납부계획서 받아두고 법적 절차 밟아야

정호진 ㈜빌딩경영플래너 대표이사

Q = 일산에 5층 규모의 점포 7개가 입주한 상가건물을 소유하고 있습니다. 관리인 1명이 상주하며 전반적인 일을 봐주고 있지만, 임대료 연체관리는 관리인이 하기에는 어려운 상황입니다. 현재 임차인 대부분이 1~3개월씩 임대료와 관리비를 연체하고 있습니다. 이 상황을 정상화하려면 어떻게 해야 할까요?

A = 임대료 납부는 원칙이 없으면 습관적으로 연체될 가능성이 높습니다. 최근처럼 경기가 좋지 않은 상황에선 납부 능력이 떨어져서 본의 아니게 연체하는 경우도 종종 있습니다.

임대료 납부의 원칙은 임대차 계약서 작성시, 납부일자 및 연체이자 그리고 월 연체 횟수에 따른 계약해지 조건 등이 기입 되는 것이 일반적입니다. 이러한 사항들은 민법에도 일부 명시되어 있지만, 계약서에 상세히 표기하는 것이 더 안전합니다. 주의해야 할 것은 귀하의 경우처럼 연체가 있다고 구두로 독촉하며 시간을 보내다가 내용증명을 반복해서 보내는 행위입니다. 이런 방법은 오히려 연체의 습관화라는 역효과가 발생하게 됩니다. 가령, 계약서상에 3개월 연체 시 계약 해지 조항이 있다면, 연체 2개월 차에 먼저 정중한 연체납부 안내문 또는 공문을 발송합니다. 이때 납부의사가 있으면 납부계획서를 받아두고, 납부의사가 없거나 납부계획서 작성에 협조가 없을 때에는 내용증명을 보내야 합니다. 내용증명은 연체 원인에 건물주의 과오가 없다면, 한 번만 보내고 내용에도 법적 절차를 진행한다는 강한 의지와 실제 실행도 표현해야 합니다.

이처럼 납부계획서로 납부에 대한 의사를 파악하거나 연체금액의 상호 확인과 납부를 유도할 수 있으며, 내용증명 방법 이후 법적 실행까지 표현해야 상습적인 연체를 예방할 수 있습니다. 또한 대부분의 경우는 강제집행까지 가지 않고 이러한 과정 중에 큰 분쟁 없이 연체자의 협조를 이끌어 낼 수 있다는 것이 이 방안의 주요한 효과입니다.

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