9% 초과(상가 임대차보호법 위반) 인상에 동의한 임차인

9% 초과 인상에 동의한 임차인

      

안병관

 

임대인의 위세에 눌려 마지못해 계약 조건에 합의해주고 나중에 후회하는 임차인을 자주 본다. 이 경우 임차인은 해당 조항을 무효라고 주장하고 싶은데 과연 가능할까? 다음 2가지 사례를 통해 무효라고 주장할 수 있는 경우를 알아보자. 사례1 임차인은 이의를 제기할 수 없다는 조항 음식점을 하고 있는 A씨는 건물주에게서 계약 2년 차가 되는 오는 4월부터는 월세를 5% 올린다는 통지를 받았다. 요즘 경기가 나빠 도저히 월세를 올려줄 형편이 안 된다고 하자, 건물주는 계약서를 다시 보라고 한다. “임대인은 물가상승 등 경제여건의 변동으로 임대료 변경요인이 발생하면 1개월 전에 사전 통지하며, 임차인은 이에 대하여 이의를 제기할 수 없다.”라는 문구를 말하는 것이다. 그렇다면 A씨는 계약 조항에 따라 임대인 요구대로 월세를 올려주어야 하는가? 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없다 비록 계약서에 도장을 찍었더라도 어떤 조항이 법의 규정에 위반될 경우에는 무효를 주장할 수 있다. 이를 ‘강행규정’ 이라고 한다. 민법 제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 그렇다면 사례의 계약 조항은 어떤 규정을 위반하고 있는가? 민법의 차임증감청구권 조항을 위반하고 있다. 민법 제628조 (차임증감청구권) 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다. 임대인의 일방적 통지만으로 월세를 올릴 수 없다 얼핏 보면 사례의 계약 조항은 이 법 조항에 따라 임대료의 증액을 청구하는 것처럼 보인다. 그러나 이 계약 조항의 ‘임차인은 이의를 제기할 수 없다’ 는 부분에 문제가 있다. 판례에서도 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 없다는 점을 명확히 하고 있다. 대법원 1992.11.24. 선고 92다31163, 31170 판결 만일 임대차계약 체결 시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행규정인 민법 제628조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로, 같은 법 제652조에 의하여 효력이 없다고 보는 것이 옳을 것이다. 이렇게 본다면 위 사례의 월세 인상 요구는 임차인 A씨가 동의하지 않는 한 효력이 없다. 사례2 9% 초과 인상에 동의한 임차인 사례2 9% 초과 인상에 동의한 임차인 잠실 아파트 단지 내 상가에서 B씨는 세탁소를 운영하고 있다. 보증금 2000만원 월세 150만원 기간은 2년이다. 만기를 두 달 정도 앞두고 임대인은 월세를 30만원 올려 달라고 한다. 약 20% 정도 올리는 셈이다. 주변에서 가르쳐 주는 대로, 법에서 정한 9%만 올려주겠다고 했지만 임대인의 생각은 다르다. 원래 시세가 180만원인데 신축단지라 그 동안 싸게 놓았지만 이제는 제값을 받겠다는 것이다. 할 수 없이 B씨는 임대인의 인상 요구를 들어주기로 했다. 9% 초과하여 인상한 부분은 무효로 본다 법에서 정한 한도를 초과하여 월세를 올리면, 어떤 근거로 무효가 되는지 살펴보자. B씨의 경우 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 된다. 환산보증금이 1억 7천만원 (2000+ 150x100)으로 서울지역 보증금 한도인 4억원 이하이기 때문이다. 동 법에서는 임대료 인상 한도를 다음과 같이 정하고 있다. 상가건물임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다. 만약 이 조항을 위반하여 9%를 초과한 임대료 인상에 동의했다고 해도 나중에 임차인은 이 조항의 무효를 주장할 수 있다. 역시 강행규정에 위반되기 때문이다. 상가건물 임대차보호법 제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 앞에서 설명한 민법의 강행규정은 임대차 관련 조항 중에서 일부만 해당하지만, 상가건물 임대차보호법에서는 이 법의 모든 조항을 강행규정으로 보고 있는 점이 다르다. 그 만큼 영세한 상가 임차인을 보호하겠다는 취지이다.   그렇지만 법 조항만 따져서 임대인과 맞설 임차인이 과연 얼마나 있겠어요?   사실 그 점이 문제이다. 임차인으로서는 임대인과 맞서서 좋을 것이 없다고 생각한다. 법에서 계약기간을 최소 5년은 보호해 주지만 그 이후를 보아야 하고, 또한 계약기간 중에도 권리금을 받고 나가려면 임대인의 협조가 절대 필요하기 때문이다. 그래서 사례의 B씨도 법대로 9%만 올려주겠다고 버틸 수도 있겠지만 후일을 생각해서 20% 올려주기로 일단 양보를 한 것이다. 초과 지급한 월세는 돌려받을 수 있다 그런데 이런 임차인의 양보에도 불구하고, 임대인이 5년후 냉정하게 나가라고 한다면, 또는 다음 임차인과의 권리금 계약을 방해한다면, 임차인으로서도 이 부분을 다시 생각해보지 않을 수 없다. 다시 말해 인상 한도를 초과하여 지급한 월세를 돌려받고 싶은 것이다. 과연 가능할까? 여기에 대해 그 동안 지방법원의 판례는 엇갈리고 있었으나, 얼마 전 대법원 판례를 통해 돌려받을 수 있다는 쪽으로 정리된 바 있다. 대법원 2014.4.30. 선고 2013다35115 판결 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다. 임차인도 약관규제법에 호소할 수 있다 지금까지 민법과 임대차보호법의 강행규정에 대해 알아보았다. 임대차 계약 조항이 강행규정을 위반하여 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없다는 것이다. 그런데 이 강행규정에 해당되지는 않지만, 다시 말해 계약 조항이 법의 규정을 위반한 것은 아니지만, 임차인에게 부당하게 불리한 조항은 역시 무효로 본다는 또 하나의 법이 있다. 바로 ‘약관의 규제에 관한 법률’이다. 원래 이 법은 ‘사업자’와 ‘소비자’ 간의 거래를 규제 대상으로 하고 있다.. 그런데 임대인이 사업자로서 다수의 임차인을 상대로 임대사업을 한다면, 이를 사업자와 소비자 간의 문제로 볼 수 있다. 따라서 임차인 입장에서 민법이나 임대차보호법으로 풀지 못하는 문제도 약관규제법의 도움을 받을 수도 있음을 주목하자. 이에 대한 보다 자세한 내용은 필자가 부동산매거진에 올린 다른 글 "세입자에게 부당하게 불리한 계약서 조항은 무효?" 에도 나와 있다. 글 이인덕 서울시청 임대차상담위원 서울대학교 상과대학을 졸업하고 서울시립대에서 도시행정학으로 석사학위를 받았다. 상담실에 접수되는 부동산 분쟁 사례를 통해 그 예방법을 찾는다. 잘못 알고 있는 거래 상식, 법과 어긋나는 거래 관행 때문에 발생하는 사건·사례들을 글로 쓰고 있다. 현장의 공인중개사들을 상대로 계약서 작성 실무 교육도 한다. 저서『나몰라 임대인 배째라 임차인』(부연사) 외 다수