원룸형 주택에 투자시 주차여부를 반드시 확인하자!

칼럼

 

김은주의 스스로하는 자산설계

재테크를 넘어서 개인재무설계 및 개인자산관리 시대가 왔습니다. 살림을 어느 정도 할 줄 알아야 가정부도 잘 부릴 수 있다고 했습니다. 이제부터 하나씩 여러분 스스로 자산설계를 잘할 수 있도록 ‘돈’을 계산하는 법부터 자산설계까지 차근차근 익혀보겠습니다.

원룸형 주택에 투자시 주차여부를 반드시 확인하자!

 

원룸형 주택은 ‘도시형생활주택’의 하나로, 도심 내에서 늘어나는 1~2인 가구의 거주수요를 충족시키고, 전월세가격을 안정시키며, 소규모자본이 주택시장에 유입됨으로써 도심의 주택경기를 활성화시키기 위해 2009년부터 도입되었다.

원룸형 주택은 다른 주택에 비해 개발사업자들에게 매우 큰 관심을 받았는데, 그 이유는 바로 주차장기준완화 때문이었다. 물론 다른 공동주택에 비해 층간소음이나 진입도로기준, 조경시설설치, 건축물간 이격거리 완화 등의 기준이 완화되었으므로 건축비가 적게 들어가는 장점이 있었지만, 주차장기준완화가 개발사업자에게 가장 큰 주목을 받았다.

 

도시형생활주택이 처음 시행될 때 원룸형 주택은 세대당 주차대수 0.2~0.5대를 기준으로 주차장을 설치하면 되었고, 특히 주차장 완화구역으로 지정 및 고시한 지역(철도·지하철역, 버스정거장 주변으로 접근성이 양호한 지역, 학교주변지역, 학원밀집지역, 산업단지주변지역, 공장밀집지역, 기타 접근성이 양호하여 주차수요가 낮은 지역)에서는 연면적 200㎡당 주차대수 1대의 주차장을 설치하면 되었다. 원룸형 주택의 완화된 주차장기준으로 인해 개발사업자에게는 기존보다 더 적은 주차공간을 확보해도 되므로 그만큼 원룸형 주택의 세대수를 늘릴 수 있어 사업성이 높아졌기 때문에 매우 매력적인 개발상품이었고, 저렴한 분양가로 소액투자를 통해 안정적인 월임대료를 원하는 투자자들에게도 안성맞춤이었다.

 
   그러나, 이러한 주차장기준완화는 오히려 안정적인 월임대료수익을 목표로 하는 투자자에게는 독으로 작용할 수 있다.

2014년 12월말 현재기준으로 우리나라의 자동차 누적 등록대수는 2013년도보다 71만 7천대(3.7%) 늘어난 20,117,955대이다. 자동차 등록대수가 크게 증가한 이유로는 다양한 신규차량의 출시와 상대적으로 저렴한 디젤연료에 대한 선호, 주말야외활동 등의 증가로 차량을 구입하는 비중이 늘었다고 볼 수 있다.

 

1992년도에는 자동차 등록대수가 5,230,894대로, 자동차 1대당 인구수는 8.51명으로 1대당 2.49세대수였으나, 2014년 말 기준으로는 자동차 1대당 인구수는 2.55명으로 1대당 1.03세대수이다. 통계적으로 보면 이젠 거의 1세대가 자동차 1대를 보유하고 있다고 보면 된다. 그러므로 원룸형 주택에 거주하는 사람도 상당수가 자동차를 보유하고 있거나 앞으로 보유할 가능성이 많다고 볼 수 있다. 아무리 정부가 대중교통을 활성화한다고 하더라도 자동차가 주는 편리함을 맛본 사람들은 쉽게 자동차사용을 줄일 수 없다.

 

원룸형 주택 개발사업자는 당연히 주차장을 적게 지으면 지을수록 건축비가 적게 들어가고, 그만큼 원룸을 더 많이 지어 분양수익을 올릴 수 있기 때문에 가능한 법에서 요구하는 최소기준의 주차장만 짓고 빨리 분양하는데 목표를 둔다. 반면에 원룸형 주택에 투자하고자 하는 투자자는 소액투자로 안정적인 월임대료 수익을 얻을 목적으로 분양을 받는다. 이때, 투자자는 투자하는 금액과 분양업자가 제시하는 단순한 월임대료 예상현황을 기준으로 계산한 기대수익률에 신경을 쓰느라 정작 주차장확보여부는 챙기지 못하고 넘어가는 경우가 많다

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세대당 주차대수가 적다는 것은 안정적으로 장기간 임대수익을 노리는 투자자에게는 치명적일 수 있다. 주차장확보가 잘 되어 있지 않은 곳은 그만큼 주차장이 모자라기 때문에 해당 동네는 불법주차장으로 쉽게 변할 수 있으며, 때로는 소방차가 못 들어가는 경우가 많아 화재발생시 화재진압이 용이하지 않게 되기도 한다. 또한 차를 가지고 있는 임차인 입장에서 매일 주차전쟁이 일어나다보면 결국 다른 곳으로 이사를 갈 수 밖에 없게 된다. 그러한 곳은 점점 주거환경이 악화되어 결국 임대료도 낮게 책정될 수 밖에 없는 악순환이 발생하게 되는 것이다.

 

뒤늦게 정부는 원룸형 도시형생활주택이 단기간 내 공급이 집중되면서, 원룸 밀집지와 같은 일부 지역에서 기반시설이 부족해지고, 주거환경악화 등이 우려되면서 지역상황에 맞는 공급관리가 가능하도록 개선할 필요를 느껴 2013년 4.1대책의 후속조치의 일환으로 지자체장이 지역상황, 주거환경 등을 감안하여 조례로 원룸형 주택의 건축을 제한할 수 있는 구역을 지정할 수 있도록 규정하였다. 또한 주차장 기준도 국지적으로 주차장 부족문제가 나타나는 등 주거환경악화가 우려되어 원룸형 주택은 세대당 0.6대(세대당 전용면적이 30㎡미만인 경우 0.5대)의 주차장을 설치하도록 규정하였으나 이미 기존의 주차장규제완화를 적용받은 원룸형 주택이 매우 많이 건축된 실정이다.

 

원룸형 주택에 투자시 기존에 투자한 투자금을 회수하는 방법은 매각차익을 노릴 수도 있지만, 생각처럼 크게 가격상승을 기대하기 어려우므로, 안정적으로 오랜기간동안 월임대료를 잘 받는 것이다. 그러기 위해서는 항상 임차인 입장에서 생각해야 한다. 단순히 지하철역이 가깝고 입지가 좋다고 해서 임차인들이 선호하는 것은 아니다. 실제 임차인이 거주하기에 정말 불편함이 없는지 층간소음, 주변편의시설 등을 확인하는 일도 중요하지만 가능한 임차인들이 편안하게 주차할 수 있는 공간이 확보되어 있는지 반드시 살펴보아야 한다

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앞으로 자동차등록대수가 늘어나면 늘어났지 줄어들지는 않을 것이다. 이제는 어떠한 주거공간이라 하더라도 주차장확보는 매우 필수적인 요소이다. 그러므로 원룸형 주택에 투자하는 투자자는 반드시 주차장확보여부를 확인하여 투자해야 하며, 해당 주택에 주차공간이 많지 않을 때는 주변의 공영주차장여부라도 반드시 확인하도록 하자.