제대로 된 '주택대책 '이것만은

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고현철의 투자포커스

보통 사람들은 부동산투자의 판단력과 운영능력 없이 투자에 나섰다가 재산손실은 물론 몸과 마음을 심히 다칩니다. 이런 현실에 안타까움을 느껴 투자에 관한 모든 정보를 공유하고자 합니다. 제 칼럼을 통해 잘못된 지식을 바꾸고, 새로운 환경에 따른 투자능력을 갖추어 부동산으로 행복한 삶을 누리길 진심으로 바랍니다.

제대로 된 ‘주택대책’, 이것만은!

고현철  

 

정부는 왜 ‘주택대책’을 발표할까요?

 

대개 집값의 폭등이나 폭락을 막기 위해서죠. 자칫 경기와 맞물려, 과열이나 침체로 이어지면, 내수경기에 상당한 영향을 끼치거든요. 주택시장을 그냥 내버려둘 수 없는 이유가 여기에 있죠. 하지만 대책이 나와도, 대세를 거스를 수는 없어요. 일이 어찌할 수 없이 되어가는, 결정적인 형세라는 게, 있거든요. 아무리 막으려 해도, 막을 수 없는 것이 있지요. 이럴 땐, 대세에 역행하기보다는, 편승하는 대책이 더 필요해요. 그래야 대다수 국민에게 유용한 대책이 될 수 있거든요. 모든 국민을 다 만족시킬 수는 없더라도, 없는 자가 더 궁핍해지는 대책은 곤란하잖아요.

이런 취지에서, 제대로 된 주택대책을 열거하면, 다음과 같아요.

 

우선적으로, 선분양제를 ‘후분양제’로 바꿔야 하죠.

 

선분양제는 국민을 위한 대책이 아니거든요. 과연 누구를 위한 것인지 생각해보면, 금방 알 수 있지요. 일례로 물건 하나를 사더라도, 보고,확인하고, 구입하잖아요. 아무리 적은 금액의 상품이라도, 기본적으로 이런 행위를 하죠. 그런데 선분양제는, 실물이 아닌, 모형만 보고 구매를 결정해야 되요. 과거부터 해왔던 관행이라며, 당연지사로 받아들이고 있지요. 수억 원이나 하는, 거금이 필요한 물건인데 말에요. 직접보고 사도 후회하는 경우가 많은데, 그림만 보고 사는 건, 어불성설이죠.

 

결국 이런 잘못된 관행을 없애기 위해, 후분양제를 조속히 정착시켜야 해요. 동시에 국민들도 선분양제를 거부해야 하고요. 수요가 없어야, 공급을 안 할 테니 말이죠. 공급자만 잘못이 있는 게, 아니거든요. 찾는 사람이 있으니, 파는 사람도 있는 거잖아요. 물론 정치권과 정부가 후분양제를 위해, 조속히 입법화해, 국회에 상정해야겠지요. 국회도 하루빨리 통과시켜야 하고요. 이런 대책이, 진정 국민을 위한 정책이거든요. 선분양제의 폐단을 하루빨리 없애야, 국민의 재산을 보호할 수 있잖아요. 모든 물건처럼, 주택도 다 지은 후 분양해야만, 예기치 않은 돌발사고를, 사전에 막을 수 있거든요.

 

두 번째, ‘분양가 상한제’를 계속 유지해야 하죠.

 

집의 위치,층수,평수,방수 등에 따라, 적정한 금액이라는 게, 있거든요. 그런데 분양가를 판매자가 임의대로 책정한다면, 대다수 국민이 피해를 볼 수 있어요. 굳이 공공주택을 예로 들지 않아도, 공개된 정보에 따라, 얼마든지 적정가격을 산출할 수 있거든요. 그런데 이를 무시하고, 분양가를 판매자가 마음대로 올린다면, 그 피해는 고스란히 국민이 받을 수밖에요. 지금도 상당히 비싼 집값으로, 대부분의 국민이 고통을 받고 있는데 말이죠. 그래서 더 이상 판매자가 분양가를 좌지우지 못하도록, ‘분양가 상한제’를 지속적으로 유지할 필요가 있는 거에요.

 

세 번째, 재개발∙재건축의 ‘계약조건’을 변경하지 못하도록, 법제화할 필요가 있어요.

 

 처음에 ‘지분제’로 계약한 재개발∙재건축이, 시간이 지남에 따라 ‘도급제’로 바뀌는 건, 있을 수 없거든요. 일례로 재개발∙재건축 사업을 수주한, 건설회사가 사업 리스크를 감당하겠다고, 애초에 ‘지분제’로 계약했어요. 그런데 경기가 안 좋아졌다고, 리스크가 커졌다고, 부담이 된다고, 계약조건을 바꾸자는 거에요. 그렇다고 ‘지분제’를 ‘도급제’로 변경하게 내버려두면, 건설회사의 사업 리스크는, 고스란히 주민에게 떠넘겨지는 거죠. 따라서 중간에 계약조건을 변경하지 못하도록, 주민을 고려할 필요가 있는 거에요.

하나 더 예를 들면, 추가분담금도 비슷한 문제죠.

건설회사는 재건축∙재개발 사업을 하기 전에, 사업타당성을 검토해요. 수익이 나는지, 안 나는지 검증하는 거죠. 여기서 사업진행 중 발생할 수 있는 리스크도 따져요. 그리고, 돈이 된다면, 계약을 하지요. 그런데 그때는 괜찮다고 ‘지분제’로 계약해놓고선, 현재는 부담된다고 ‘도급제’로 바꾸려 하거나 추가분담금을 늘리려 한다면, 누가 피해를 보겠어요. 결국 조합원인, 주민들이죠. 사업의 사업도 모르는 일반 국민이, 건설회사의 잘못된 사업추진으로, 모든 리스크를 책임지게 되는 거에요. 건설회사가 떠안아야 할 위험을, 주민이 떠맡는다는 건, 말이 안되죠.

 

이외에도 제대로 된, 주택대책에 여러 가지가 있어요. 지면상 타이틀만 정리해보면 다음과 같죠.

 

네 번째, DTI,LTV규제 강화. 무리한 대출은 부메랑이 되어, 큰 피해로 돌아올 수 있거든요.

 

미국,일본 등의 사례를, 반면교사로 삼아야 되요.

 

다섯 번째, 공공임대주택 비중 상향조정. 대다수 국민이 선호하는 주택이거든요. 다른 나라에 비해, 턱없이 부족한 물량을 늘려야 하죠.

 

여섯 번째, 안정된 일자리.

 

일곱 번째, 물가 안정 등이 있어요. 결국 소득이 꾸준해야, 집을 거래할 수 있거든요. 물가도 안정되어야, 소비를 늘릴 수 있고요. 지금은 과거와 다른, ‘제대로 된 주택대책’이, 절실한 시점이에요.