확정수익률 보장 부동산 투자, 숫자 함정 없나????
월 임대료 보조해주는 경우 비싼 분양료 되돌려 받는 셈, 일시불로 고려땐 수익 낮아
확정수익률후 운용실적 배당, 지속적 수익 올릴지가 관건
임대후 분양하는 경우 주의···상권 제대로 형성될지 판단을
은행에 돈을 맡겨도 물가상승률을 감안하면 사실상 금리는 제로에 가깝다.
초저금리시대, 금융권의 실질적 이자수익이 낮아지자 소득 없이 지내는 기간이 길어지는 은퇴자를 중심으로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 그동안 인기몰이를 해오던 오피스텔 분양시장은 예전 같지 않다. 소액 부동산 투자를 생각했던 많은 사람들이 오피스텔을 이미 분양 받았고, 입주를 마친 오피스텔들의 투자 수익률이 기대에 못 미치자 분양가 수준에 매물을 내놓아도 사려는 사람이 많지 않다.
투자자들은 공실 리스크가 적으면서 투자 수익률은 오피스텔보다 높은 상품에 투자하고 싶어한다. 최근에 이러한 투자자의 니즈를 충족시키기 위해 확정수익률을 내세운 분양 상품들이 시장에 쏟아지고 있다. 예전에도 이런 분양 상품이 없었던 것은 아니지만, 지금은 안정적인 높은 투자수익률을 내세우며 분양 상품의 하나의 트렌드가 되어가고 있다.
확정수익률 보장 상품에는 여러 유형이 있다. △처음에 높은 가격에 분양을 진행했다가 분양이 잘 되지 않아 추후 임대료 보조 또는 수익률 보장을 해주는 유형 △처음 분양시부터 확정 수익률을 일정 기간 보장해 주는 유형 △선임대·후분양 방식 등이 그것이다.
은퇴자를 유혹하고 있는, 일정 기간 투자 수익률을 보장해 주는 확정수익률 보장 상품은 과연 안전한 것일까. 확정수익형 보장상품의 투자유형별 사례를 통해 투자시 유의해야 할 점이 무엇인지 알아보자.
◆ 임대료 보조 방식으로 전환한 분양 상가
임대료 보조를 제시하는 상가는 대부분 분양가격이 비싼 경우가 많아 투자 전에 신중히 검토할 필요가 있다.
예를 들어 A지역에서 66㎡ 규모의 1층 상가를 17억원에 분양했다고 하자. 분양 업체에서는 최소 연 6%의 수익률(월 임대료 800만원·보증금 1억원)이 기대된다고 홍보했지만 분양가격이 너무 비싸 초기 분양률이 30%에도 채 미치지 못했다. 이곳에서 실제 기대 가능한 임대료 수준은 연 3.8%(월 임대료 500만원·보증금 1억원)밖에 되지 않는다. 분양가격이 과도하게 높아 투자자들에게 외면받은 것이다.
준공을 앞두고 20% 할인해 분양가격이 13억6천만원으로 내려갔으나, 수익률은 연 4.8%로 낮았고 여전히 분양이 잘 되지 않았다. 그래서 분양업체에서는 20% 할인 분양에, 5년간 임대료 월 200만원을 추가 보조해준다고 홍보했고 투자수익률은 6.7%까지 올라갔다. 이 정도면 매력을 느낄만한 수익률이다.
그럼 이때는 투자를 하는 것이 현명할까.
만일 200만원을 60개월(5년)에 나눠 받는 조건을 1억2천만원(200만원X60개월)을 일시불로 받는 것으로 바꿔서 계산해보자. 분양업체에서는 월 200만원을 추가 보조해 주면 투자수익률이 6.7%라고 하지만, 사실상 이보다 더 유리한 조건이라 할 수 있는 1억2천만원을 일시불로 받을 경우 투자수익률은 연 5.3%에 불과하다. 즉, 투자수익률 보장 또는 임대료 보조를 통해 높은 투자수익률을 제시하는 것은 대부분 투자자가 비싸게 낸 분양 가격을 분양업체에서 생색내면서 조금씩 분양받는 사람에게 나눠주는 구조에 지나지 않는 셈이다. 임대료 보조 등에 현혹되지 말고 투자수익률과 조건을 꼼꼼히 따져봐야 하는 이유다.
◆ 확정수익률 보장 후 운용 실적 배당하는 분양형 호텔
최근 오피스텔 투자를 대체하는 상품으로 떠오른 분양형 호텔(서비스드 레지던스)이 내세운 무기가 바로 확정수익률 보장이다. 제주도 소재 분양형 호텔들은 대부분 1~5년간 확정수익률 연 11% 보장, 이후 운용 실적에 따른 이익 배당을 기본 구조로 하고 있다.
우선 확정수익률 11%는 분양대금의 50%를 대출받았을 때의 가정이다. 대출을 받지 않았을 때의 수익률은 연 8% 수준이다. 이는 제주도 오피스텔 수익률이 평균 연 10%대(부동산 114 자료)임을 감안하면 그리 높은 수준이 아니다.
더욱더 중요한 것은 운용 실적에 따른 이익 배당으로 전환된 후에도 안정·지속적으로 기대했던 투자 수익을 받을 수 있는가 하는 것이다. 이를 위해서는 호텔 수요가 풍부한 곳이라는 입지적 측면 외에도 호텔 운영의 노하우가 풍부한 호텔 브랜드가 직접 운영하는가 하는 운영적인 측면, 그리고 분양업체들이 관리업체의 역할을 하는 경우가 많으므로 이 회사들의 신뢰·투명성 측면 등도 중요하다. 대기업 호텔 체인과 세계적 호텔 브랜드들 사이에서 전문성이 떨어지는 업체가 높은 가동률을 유지하는 것은 결코 쉬운 일이 아니므로 분양형 호텔 투자시 꼭 주의해야 한다.
◆ 선임대·후분양 상가
처음부터 선임대·후분양 또는 분양이 안 된 상가를 임대 후 분양하는 경우에도 주의가 필요하다. 임대 완료 후 상권이 안정적으로 형성되면 좋지만 그렇지 않은 경우가 많기 때문이다.
일례로 백화점 건너편에 있는 B상가 3층을 C법인에 임대 후, 투자수익률 연 8.6%의 양호한 물건을 만들어 34억원에 성공적으로 분양했다. 문제는 높은 임차료 부담 및 법인 사정상 C법인이 철수를 하면서 공실이 발생했는데, C법인이 지불했던 임차료는 주변 임차료보다 두 배 이상 높은 수준이었다. 결국 현재는 장기 공실인 상태로 금융비용과 관리비 지출이 발생하고 있다.
수익형 부동산에 투자할 때 가장 중요한 검토 요소 중 하나가 주변에서 지불하고 있는 적정 임차료 수준을 파악하는 것이다. 그래야 현 임차인이 나가도 다른 임차인으로 최소한 동일한 수준에 임대차 계약 할 수 있어 안정적 임대소득을 지속적으로 창출할 수 있기 때문이다.
부동산업계 관계자는 “수익형 부동산을 분양하는 광고를 보면 너무 좋은 조건에 현혹될 우려가 크다. 높은 수익률을 제시하는 곳은 현장에 직접 가서 시세를 확인해야 한다”면서 “또한 유동인구와 향후 발전 가능성을 따져보는 것도 중요하다”고 강조했다.
특히 임대료 보조 또는 높은 확정수익률을 제시하는 물건들은 대부분 분양가격이 비싼 경우가 많다.
허혁재 미래에셋증권 VIP서비스팀 부동산 수석컨설턴트는 “보장했던 임대료나 확정수익률을 향후 보장하지 않는 경우도 많지만 확정수익률 보장 이후에 수익률이 떨어지는 경우도 많으므로, 투자 시에는 반드시 이 부분까지 충분히 검토하고 신중하게 투자할 필요가 있다”고 강조했다.
박주희기자 jh@yeongnam.com
▨도움말=미래에셋증권 VIP서비스팀
초저금리시대, 금융권의 실질적 이자수익이 낮아지자 소득 없이 지내는 기간이 길어지는 은퇴자를 중심으로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 그동안 인기몰이를 해오던 오피스텔 분양시장은 예전 같지 않다. 소액 부동산 투자를 생각했던 많은 사람들이 오피스텔을 이미 분양 받았고, 입주를 마친 오피스텔들의 투자 수익률이 기대에 못 미치자 분양가 수준에 매물을 내놓아도 사려는 사람이 많지 않다.
투자자들은 공실 리스크가 적으면서 투자 수익률은 오피스텔보다 높은 상품에 투자하고 싶어한다. 최근에 이러한 투자자의 니즈를 충족시키기 위해 확정수익률을 내세운 분양 상품들이 시장에 쏟아지고 있다. 예전에도 이런 분양 상품이 없었던 것은 아니지만, 지금은 안정적인 높은 투자수익률을 내세우며 분양 상품의 하나의 트렌드가 되어가고 있다.
확정수익률 보장 상품에는 여러 유형이 있다. △처음에 높은 가격에 분양을 진행했다가 분양이 잘 되지 않아 추후 임대료 보조 또는 수익률 보장을 해주는 유형 △처음 분양시부터 확정 수익률을 일정 기간 보장해 주는 유형 △선임대·후분양 방식 등이 그것이다.
은퇴자를 유혹하고 있는, 일정 기간 투자 수익률을 보장해 주는 확정수익률 보장 상품은 과연 안전한 것일까. 확정수익형 보장상품의 투자유형별 사례를 통해 투자시 유의해야 할 점이 무엇인지 알아보자.
◆ 임대료 보조 방식으로 전환한 분양 상가
임대료 보조를 제시하는 상가는 대부분 분양가격이 비싼 경우가 많아 투자 전에 신중히 검토할 필요가 있다.
예를 들어 A지역에서 66㎡ 규모의 1층 상가를 17억원에 분양했다고 하자. 분양 업체에서는 최소 연 6%의 수익률(월 임대료 800만원·보증금 1억원)이 기대된다고 홍보했지만 분양가격이 너무 비싸 초기 분양률이 30%에도 채 미치지 못했다. 이곳에서 실제 기대 가능한 임대료 수준은 연 3.8%(월 임대료 500만원·보증금 1억원)밖에 되지 않는다. 분양가격이 과도하게 높아 투자자들에게 외면받은 것이다.
준공을 앞두고 20% 할인해 분양가격이 13억6천만원으로 내려갔으나, 수익률은 연 4.8%로 낮았고 여전히 분양이 잘 되지 않았다. 그래서 분양업체에서는 20% 할인 분양에, 5년간 임대료 월 200만원을 추가 보조해준다고 홍보했고 투자수익률은 6.7%까지 올라갔다. 이 정도면 매력을 느낄만한 수익률이다.
그럼 이때는 투자를 하는 것이 현명할까.
만일 200만원을 60개월(5년)에 나눠 받는 조건을 1억2천만원(200만원X60개월)을 일시불로 받는 것으로 바꿔서 계산해보자. 분양업체에서는 월 200만원을 추가 보조해 주면 투자수익률이 6.7%라고 하지만, 사실상 이보다 더 유리한 조건이라 할 수 있는 1억2천만원을 일시불로 받을 경우 투자수익률은 연 5.3%에 불과하다. 즉, 투자수익률 보장 또는 임대료 보조를 통해 높은 투자수익률을 제시하는 것은 대부분 투자자가 비싸게 낸 분양 가격을 분양업체에서 생색내면서 조금씩 분양받는 사람에게 나눠주는 구조에 지나지 않는 셈이다. 임대료 보조 등에 현혹되지 말고 투자수익률과 조건을 꼼꼼히 따져봐야 하는 이유다.
◆ 확정수익률 보장 후 운용 실적 배당하는 분양형 호텔
최근 오피스텔 투자를 대체하는 상품으로 떠오른 분양형 호텔(서비스드 레지던스)이 내세운 무기가 바로 확정수익률 보장이다. 제주도 소재 분양형 호텔들은 대부분 1~5년간 확정수익률 연 11% 보장, 이후 운용 실적에 따른 이익 배당을 기본 구조로 하고 있다.
우선 확정수익률 11%는 분양대금의 50%를 대출받았을 때의 가정이다. 대출을 받지 않았을 때의 수익률은 연 8% 수준이다. 이는 제주도 오피스텔 수익률이 평균 연 10%대(부동산 114 자료)임을 감안하면 그리 높은 수준이 아니다.
더욱더 중요한 것은 운용 실적에 따른 이익 배당으로 전환된 후에도 안정·지속적으로 기대했던 투자 수익을 받을 수 있는가 하는 것이다. 이를 위해서는 호텔 수요가 풍부한 곳이라는 입지적 측면 외에도 호텔 운영의 노하우가 풍부한 호텔 브랜드가 직접 운영하는가 하는 운영적인 측면, 그리고 분양업체들이 관리업체의 역할을 하는 경우가 많으므로 이 회사들의 신뢰·투명성 측면 등도 중요하다. 대기업 호텔 체인과 세계적 호텔 브랜드들 사이에서 전문성이 떨어지는 업체가 높은 가동률을 유지하는 것은 결코 쉬운 일이 아니므로 분양형 호텔 투자시 꼭 주의해야 한다.
◆ 선임대·후분양 상가
처음부터 선임대·후분양 또는 분양이 안 된 상가를 임대 후 분양하는 경우에도 주의가 필요하다. 임대 완료 후 상권이 안정적으로 형성되면 좋지만 그렇지 않은 경우가 많기 때문이다.
일례로 백화점 건너편에 있는 B상가 3층을 C법인에 임대 후, 투자수익률 연 8.6%의 양호한 물건을 만들어 34억원에 성공적으로 분양했다. 문제는 높은 임차료 부담 및 법인 사정상 C법인이 철수를 하면서 공실이 발생했는데, C법인이 지불했던 임차료는 주변 임차료보다 두 배 이상 높은 수준이었다. 결국 현재는 장기 공실인 상태로 금융비용과 관리비 지출이 발생하고 있다.
수익형 부동산에 투자할 때 가장 중요한 검토 요소 중 하나가 주변에서 지불하고 있는 적정 임차료 수준을 파악하는 것이다. 그래야 현 임차인이 나가도 다른 임차인으로 최소한 동일한 수준에 임대차 계약 할 수 있어 안정적 임대소득을 지속적으로 창출할 수 있기 때문이다.
부동산업계 관계자는 “수익형 부동산을 분양하는 광고를 보면 너무 좋은 조건에 현혹될 우려가 크다. 높은 수익률을 제시하는 곳은 현장에 직접 가서 시세를 확인해야 한다”면서 “또한 유동인구와 향후 발전 가능성을 따져보는 것도 중요하다”고 강조했다.
특히 임대료 보조 또는 높은 확정수익률을 제시하는 물건들은 대부분 분양가격이 비싼 경우가 많다.
허혁재 미래에셋증권 VIP서비스팀 부동산 수석컨설턴트는 “보장했던 임대료나 확정수익률을 향후 보장하지 않는 경우도 많지만 확정수익률 보장 이후에 수익률이 떨어지는 경우도 많으므로, 투자 시에는 반드시 이 부분까지 충분히 검토하고 신중하게 투자할 필요가 있다”고 강조했다.
박주희기자 jh@yeongnam.com
▨도움말=미래에셋증권 VIP서비스팀
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