[스크랩] 11.[지분제, 도급제] 지분제와 도급제 선택 <재개발전문변호사> ★1-1-11.

 

 

 

 

 

 

김조영 변호사의 "쉽게 푸는 재건축 재개발" 

 

11. 지분제와 도급제의 선택

 

지분제와 도급제중 어느 것이  이익인가요?

 

 

고 여사는 ‘지분제와 도급제’라는 말을 이제 확실하게 그 개념을 알게 되었다. 그런데, 지분제와 도급제중 어느 것이 소유자들에게 유리한 것일까? 이왕 재건축(재개발)을 시작하였으면 더 이익이 나는 쪽을 선택하여야 하는 것 아닐까?

  

 

 

 

 

♣ 어느 것이 더 이익일까?

“배 여사, 너는 지분제와 도급제의 개념을 좀 알겠니? 변호사님이 설명을 잘 해 주셔서 예전보다는 알겠는데, 아직까지 혼란스러워~ 내가 보기에는 도급제가 분명히 더 이익일 것 같은데, 왜 지분제를 선택하는 조합이 있을까?. 나는 사업하고는 통 잘 맞지가 않는 것일까?”

 

변호사 사무실의 문을 나선 뒤 고 여사가 배 여사에게 넌지시 말하였다. 왜냐하면 배 여사는 재개발사업의 현장에서 임원으로 일하게 될 정도로 이 분야에서는 남보다 먼저 경험을 하였고, 고 여사는 이제 막 재건축에 대하여 시작을 하려고 하는 것이기 때문이다.

 

“야~ 그 변호사님, 진짜 설명을 쉽게 잘 해주네요. 원래 지분제와 도급제는 재건축사업이나 재개발사업등 정비사업 이외에서는 잘 사용하지 않는 개념이기 때문에 쉽게 이해하기도 또 설명하기도 어려운데, 굉장히 쉽게 설명해 주신 것 같아요. 나도 처음에 재개발사업을 한다고 하며 주민설명회 등을 들을 때에 컨설팅회사 직원이나 추진위원회사람들이 나와서 ‘지분제로 하면 어떻게 되고 얼마가 남으며, 도급제로 하게 되면 또 어떻게 되고 얼마가 남으며…….’ 라는 식으로 설명을 할 때에, ‘저네들 무슨 이야기를 저렇게 어렵게 하니? 하나도 못 알아듣겠다. 자기만 자기 설명에 심취해서 난리네~’라고 생각을 하였어.

그리고 들을 때는 그럭저럭 알 것 같더니만 듣고 돌아서면 금방 까먹어 버리더라고……. 특히, 일단 그 사람들이 설명하는 것에 대하여 색안경을 끼고 보는 것이 대부분의 사람들이기 때문에 잘 수긍이 가지를 않았어.”

 

“아니, 왜 컨설팅회사직원이나 추진위원회 사람들이 말하는 것을 색안경을 끼고 보게 되는데? 그 사람들은 나름대로 주민들을 위하여 일하려고 하는 사람들 아닌가?”

고 여사는 의아한 생각이 들었다.

 

“언니처럼 다 그렇게 생각을 해 주면 얼마나 좋겠니? 나도 처음에는 컨설팅회사 직원(정식명칭은 ‘정비사업전문관리업자’의 직원 또는 약칭해서 ‘정비업체 직원’이라고 함)들이나 추진위원회 사람들이 재개발을 하자고 설명을 할 때에 나 역시 색안경을 끼고 보았어. 왜냐하면 그 사람들은 재개발을 하면 갑자기 무슨 벼락부자가 되는 것처럼 말을 하는 거 있지. 그것도 적당히 말해야지 ‘재개발을 하면 지금 집값보다 최소한 2배 이상은 뛰기 때문에 집집마다 전부 1억 원씩 이상, 최대 몇 억 원씩은 전부 벌 것’이라고 그렇게 말하는 거야.

그래서 내가 그 사람들한테 말했어. ‘아니, 그렇게 소유자들이 돈을 많이 벌게 되면 대한민국에서 재개발 안할 사람들이 어디 있습니까? 그런데 신문에 나는 것을 보면 재개발한다고 하여 4-5년씩은 그냥 허비하고 있는 경우도 많고, 무슨 놈의 재판은 또 그렇게 많이 하고, 그리고 조합장이 뇌물을 받아먹었다고 하면서 형무소 가는 경우도 많던데, 그렇게 많이 벌게 해주는 사업이라면 무엇 때문에 치고받고 싸우고 하겠습니까? 나는 당신들이 말하는 것을 도저히 믿을 수가 없습니다.’라고 말 하였었어.”

배 여사는 예전에 자신이 지내온 길을 상기 시키면서 약간 격앙된 목소리로 말하였다.

 

“응~ 그래. 그랬구먼. 그런데 실제 배 여사 네 집은 집값이 많이 올랐잖아. 그 이유는 재개발한다고 그래서 오른 것이지, 다른 이유로 집값이 오르지는 않았을 텐데?”

 

“응, 언니가 정확히 보았어. 지금 현재 우리 동네 재개발사업은 조합설립인가신청을 해 놓은 상태인데, 실제로 예전의 집값보다는 상당히 많이 올랐어. 이런 정도로 가다가는 정비업체 직원들이나 추진위원회 사람들이 말한 것이 딱 들어맞는 결과가 될지도 몰라. 그리고 내가 추진위원회 일을 보고 또 창립총회에서 조합임원으로 당선이 되기까지 이 쪽 공부를 많이 하였는데 실제로 잘만 하면 그 어느 부동산투자보다 훨씬 수익이 많이 나게 되고, 또 주거환경도 개선하는 효과를 가지고 있고, 나라의 주택공급에도 크게 기여학 때문에 앞으로 재개발·재건축은 반드시 활성화가 되어야만 하는 분야가 될 것 같아.”

 

“그런데, 너희네 동네는 아까 변호사님이 설명하신 내용 중에 지분제를 택하였니?, 도급제를 택하였니?”

 

 

 

     [11-1] 지분제를 선택할지 도급제를 선택할지 ‘이것이 문제로다!’

 

“우리 조합은 창립총회 때에 도급제 사업방식을 택하기로 하였어.”

“아니 왜 도급제가 지분제보다 더 이익이 많이 남니?”

 

“응, 내가 그동안 공부한 바로는 도급제가 더 이익이 많이 남기는 하는데 위험부담이 있어. 나중에 조합원들에게 분양하고 남은 주택을 일반인들에게 분양할 때 분양이 잘 되면 다행인데 분양이 잘 되지 않아 미분양이 발생하면 그만큼 사업진행이 어렵게 되거든. 그런데 재건축사업장의 경우에는 지분제를 택하는 경우가 많지만 재개발단지는 거의 대부분 도급제를 택할 수밖에 없어”

 

“아니 왜 재개발은 도급제만을 선택하여야 하는 것이야?”

 

“언니 봐! 지분제 사업이라는 것은 ‘조합원들이 소유하고 있는 종전자산에 대비하여 ◌%의 무상지분을 주겠다.’ 라는 것이잖아. 그래서 이러한 무상지분율을 시공사가 제시를 하려면 사업제안 당시에 그 사업구역내의 종전자산 가격을 알아야만 종전자산 가격 대비 〇%를 무상지분으로 제공하겠다는 제안을 할 수가 있는데, 일반적으로 재건축단지는 아파트이기 때문에 그 단지 전체의 시가를 금방 파악할 수가 있으나, 재개발단지는 주로 단독주택단지여서 집집마다 가격이 다 다르기 때문에 조합원들이 소유하고 있는 자산 가치를 미리 예상을 할 수가 없어. 그래서 재개발단지의 경우에는 대부분 도급제를 선택할 수밖에 없는 것이야~”

 

“아하, 그래서 너희네 동네는 도급제를 택하게 되었구나.”

“응. 여러 번 회의를 거쳐서 결정하게 되었는데, 그 정확한 것은 변호사님께 다시 한 번 더 들어보도록 하자”

 

 “그래.”

 

 

 

 

  

  

 

  

   김 변호사의 강의

 

 

♣ 지분제와 도급제 방식의 이익비교

지금 고 여사와 배 여사는 재건축·재개발에 있어서 가장 중요한 부분인 지분제·도급제에 관하여 말씀을 나누고 있습니다. 사업을 진행하면서“지분제사업방식으로 할 것인가, 아니면 도급제사업방식으로 할 것인가”하는 점은 굉장히 중요한 문제입니다.

 

자, 먼저 지난번에 말씀드렸던 지분제 사업방식과 도급제 사업방식의 계산례를 다시 한 번 더 간단하게 설명해 드리면 다음과 같습니다.

 

가. 지분제 방식

 

고 여사님의 아파트의 경우에 50㎡ 아파트 10세대를 허물고 그곳에 65㎡ 아파트 20세대를 건축하는 것으로 예정해 봅시다.

 

건축비를 ㎡당 120만원으로 공사하였을 때에 총공사비는 15억 6,000만원이 소요될 것입니다(65㎡×120만원×20세대). 재건축/재개발사업은 일반적으로 조합원들이 소유한 토지위에 신축을 하는 것이기 때문에 토지비용은 투입이 없는 것으로 가정 하겠습니다.

 

그리고 신축아파트 65㎡ 20세대 중에 10세대는 고 여사를 포함한 기존의 소유자들에게 각 1채씩 주고 나머지 10세대를 조합원이 아닌 일반인들에게 일반분양하기로 하였습니다.

 

일반 분양가를 ㎡당 500만원으로 가정해 보겠습니다. 그러면 65㎡ 10세대의 일반분양가는 32억 5,000만원이 됩니다(65㎡×500만원×10세대). 일반분양 수입금 32억 5,000만원 중에 총공사비 15억 6,000만 원을 공제하면 16억 9,000만원이 남습니다. 이 때 기타 금융비용등 사업비용이 10억원정도 소요되었다고 가정하면 그래도 약 6억 9,000만원의 이윤이 발생하게 되는 것입니다.

즉, 시공사로서는 그냥 공사만 하게 되면 공사비 15억 6,000만원만 받아가게 될 것을 위 공사비 이외에도 6억 9,000만원의 이익을 추가로 얻게 되는 셈이지요.

 

이를 정리해 보면 다음과 같습니다.

 

․ 10세대 일반분양 수익금 32억 5,000만원         (65㎡×㎡당 500만원×10세대)  ․ 신축공사비 15억 6,000만원 (65㎡×㎡당 120만원×20세대) ․ 금융비용등 기타 사업비용 10억원    ․ 총수익금 6억 9,000만원 + 도급공사이윤 @ (시공사)

 

 

 

나. 도급제 방식

만약에 조합원들이 위와 같은 지분제방식의 사업설명을 들으면 조합원들 중 상당수는 『어? 그렇게 이윤이 많이 남으면 시공사에게 시행을 맡길 것이 아니라 우리가 직접 시행하고 공사는 평당 공사금액을 책정하여 시공회사에게 도급을 주면 시공사가 가져가는 7억 원 정도가 소유자들인 우리에게 돌아올 것 아닌가?』라는 생각을 할 수도 있을 것입니다.

 

그래서 사업이윤을 시행사가 가져가는 것으로 하지 않고 조합원들이 사업을 주관하여 그 이윤을 가져오고, 공사를 하게 될 시공사에게는 단순히 공사도급금액만 지급하기로 하는 경우에는 시공사가 가져가게 될 약 7원억 원이 조합원 10세대에게 배당이 됩니다. 이를 나누면 1세대 당 7,000만원씩이나 더 배당되게 것입니다.

 

 

♣ 도급제가 많이 남는 것처럼 보임

자, 여러분. 이상에서 살펴본 바와 같이,고 여사님이 생각한 것처럼만 사업이 진행되어 주면 분명히 지분제보다는 도급제가 더 많은 이익을 남기게 된다는 것을 알 것입니다. 왜냐하면 시공사가 가지고 가게 되는 이익을 조합이 이를 거두게 되고, 결국에는 조합원들에게 배당이 될 것이기 때문입니다.

 

 

♣ 현실적으로는 누가 더 이익일지 모름

하지만 실제 사업을 완료하였을 경우에 어느 사업방식이 더 이익일지는 모릅니다.

 

첫째, 도급제의 경우에는 사업을 진행하면서 발생하는 모든 이익을 조합원들이 챙기지만 손실 또한 조합원들이 전부 감수하여야 합니다. 즉, 공사가 순조롭게 진행되고 신축아파트 일반분양도 잘되어 높은 가격으로 분양가가 형성되면 다행이지만, 그렇지 않고 미분양이 된다거나 일반분양가가 하락되어 분양대금수입이 적어지게 되면 예상했던 수입보다 적게 되고, 심지어는 모든 사업에 따른 손실을 조합원들이 떠안게 되기 때문이지요.

 

둘째, 도급제의 경우에는 도급공사비 및 사업경비지급을 위하여 조합원들이 사업도중에 부담금을 계속하여 납부하여야 합니다.

지분제 사업의 경우에는 도급공사비 및 사업경비를 시공사가 부담하여 자신의 비용으로 지급해 가면서 사업을 진행하게 되나, 도급제의 경우에는 도급공사비 및 사업경비지급을 위하여 조합원들이 중간 중간 많은 금액의 부담금을 납부하여야만 공사가 계속될 수가 있는 것입니다. 왜냐하면 도급공사의 수급인인 시공사로서도 중간 중간에 공사비를 지급받아야만 그 다음 공사를 진행할 수가 있기 때문입니다. 적게는 수백억 원이나 심지어 수천억 원의 공사비가 소요되는 재건축/재개발사업에 있어서 공사대금을 외상으로 하고 공사를 계속할 수는 없기 때문입니다.

 

그런데 실제로는 조합원들의 부담금 납부실적이 저조하여 공사가 중단되는 경우도 있고, 공사가 완료된 뒤에도 공사금액을 미납하여 입주하지 못하는 경우도 더러 발생하고 있습니다.

 

따라서 계산상으로는 지분제보다 도급제가 더 이익일 것 같으나, 사업 중간에 발생하는 각종 위험적인 요소와 경비를 조합원들이 부담하여야 하기 때문에 결과적으로 어느 것이 더 이익이 될 지는 장담할 수가 없는 것이지요.

 

 

♣ 그래도 둘 중에 어느 것을 선택하는 것이 나을까요?

고 여사는 그래도 둘 중에 어느 것을 선택하는 것이 나을지에 관하여 고민을 하게 되었다. 왜냐하면 어차피 둘 중에 하나는 선택을 할 수 밖에 없기 때문이다.

 

결론은 이것이다. 일정한 이익(무상지분율)만을 보고 조금이라도 속 편하게 사업을 하려면 지분제를, 좀 더 노력을 더 하고 큰 이익을 보려고 시도하려면 도급제사업방식을 택하는 것이 좋을 것이다.

 

 

 

 

[11-2] 도급제냐 지분제냐? 이 것 쉬운 문제가 아닙니다!

 

 

♣ 언제 결정하게 되는가요?

어느 재건축/재개발사업장에 있어서 지분제방식으로 사업을 할지, 아니면 도급제방식으로 사업을 진행할지에 관하여는 보통 조합 총회에서 결정을 하게 됩니다. 주로 조합에서 시공사를 선정하기 전에 지분제방식을 채택할지 도급제방식을 채택할지에 관하여 “사업방식 결의의 건”을 총회안건으로 상정하여 총회 의결로 먼저 사업방식을 정한 다음에, 그 다음에 ‘시공자선정결의의 건’을 진행하게 됩니다.

 

하지만 시공자선정총회이전에 시공자 선정공고 및 입찰지침서를 배포할 때에 사업방식에 관한 내용을 미리 결정하여 시공자들에게 설명을 하여야만 시공사들이 그 사업방식에 맞는 사업제안을 할 수가 있기 때문에, 일반적으로는 대의원회에서 먼저 사업방식에 관한 결의한 뒤에 선택된 방식대로 입찰공고를 하고 사업제안서를 받은 뒤에, 이를 전제로 위에서 보신 바와 같이 시공자선정 총회 때에 ‘사업방식 결의의 건’을 안건으로 상정하여 결의하게 되는 것입니다.

 

 

♣ 어떤 기준으로 사업방식을 결정하여야 하는가요?

“변호사님, 그러면 어느 사업단지에 지분제와 도급제중 어느 것이 좋을 것인지에 관하여 조합원들이 결정을 하여야 하는데, 그 결정하는데 있어서 기준이 될 만한 것이 있으면 말씀해 주시기 바랍니다.”

 

설명을 계속 듣고 있던 고 여사는 앞으로 자신의 단지에서도 지분제와 도급제 방식 중 1개를 결정하여야 하기 때문에 변호사에게 물어보았다.

 

예, 잘 질문하셨습니다. 가장 중요한 질문인 것 같습니다. 왜냐하면 지분제와 도급제가 무엇인가를 이해하는 것도 중요하지만 ‘우리 단지의 경우에는 지분제를 택하는 것이 유리한가, 아니면 도급제를 채택하는 것이 유리한가?’ 하는 점이 더 중요하기 때문입니다.

 

다음과 같은 기준을 가지고 지분제와 도급제를 결정할 때에 고려해 보시기 바랍니다.

 

첫째, 도급제 방식을 채택하면 공사대금지급은 누가 하여야 하는가요? 조합원들이 돈을 거두어 시공사에게 공사 중간 중간에 지급하여야만 합니다. 그래서 우리 단지의 조합원들이 공사도중에 분담금을 납부하여 그 돈으로 공사비를 중간 중간에 지급할 수 있을 정도로 조합원들이 경제적인 여유가 있는지가 가장 중요한 관건이라고 하겠습니다.

 

물론 조합이 사업비대출을 은행으로부터 받을 때에 시공사가 그 대출금에 대하여 연대보증을 하고, 은행은 이 보증을 보고 조합에 사업비 대출을 해 주지만, 시공사의 신용도가 별로 좋지 않을 경우나 부동산경기가 침체되는 경우에는 시공사의 보증이나 은행의 대출 자체가 쉽지 않을 경우도 많이 있습니다.

 

예전에 약 450여세대가 재건축을 하면서 도급제방식을 채택하였는데, 사업을 진행하면서 조합원들의 경제적인 사정이 좋지 않아 공사비를 제때에 내지 못하였고, 일반분양조차도 잘 되지 않아 급기야 공사비 부담금을 내지 않는 조합원 약 150여명 이상을 제명하고 사업을 진행한 적도 있습니다.

 

또 어느 단지는 사업 중간에 계속하여 조합원분담금을 잘 내어 공사비를 차질 없이 지급하다가 마지막 입주단계에서 남은 공사금액을 시공사에 지급하지 못하여, 급기야 시공사는 공사비잔액을 받지 못하였기 때문에 신축아파트 열쇠를 전부 다 주지 않게 되었고, 이에 대하여 분담금을 납부한 조합원들이 항의를 하자 분담금을 전부 납부한 조합원들에게만 열쇠를 주고 분담금을 납부하지 않은 조합원들에게는 열쇠를 주지 않아 상당기간동안 그 아파트 단지는 입주기간이 지났음에도 입주하는 사람들이 적어서 한동안 썰렁하게 지내게 되었고, 이러한 상황은 결국에는 그 아파트의 가격과 주거환경형성에 악영향을 미칠 수도 있는 상황이 된 적도 있습니다.

 

즉, “우리 조합원들이 공사비를 제때 잘 낼 수 있는가?”하는 점이 가중 중요한 고려대상이라고 할 것입니다.

 

둘째, 만약에 조합원들의 경제적인 사정이 좋지는 않지만, 조합원들의 숫자가 워낙 많거나 사업단지의 규모가 커서 시공사들이 군침을 삼키고 뛰어 들어오는 경우에는 문제가 쉽게 풀릴 수도 있습니다.

 

즉, 조합원들이 시공사에게 지급하여야 할 공사대금과 조합이 사용하게 될 각종 사업비를 조합원들이 납부하도록 하는 것이 아니라, 조합원은 자신이 소유한 종전자산가액과 분양 신청한 신축아파트 분양가액과의 차액(조합원분담금)만 내어 이를 공사금액으로 우선 충당하고, 나머지 공사금액은 일반분양을 통하여 들어오는 수입과 은행으로부터 대출을 받는 금액으로 충당을 하도록 하면 조합원들이 납부하는 금액이 적은 상태로 사업을 진행할 수도 있습니다.

 

정리하면 대단지의 경우에는 도급제를 하더라도 그 도급공사로 인한 시공사의 이익이 크기 때문에 시공사들이 은행대출에 보증을 함으로서 공사비와 사업비 융통을 해결할 수가 있다는 점입니다.

 

셋째, 향후 부동산가격이 상승할 가능성이 있을 경우에는 도급제를, 하락할 가능성이 있을 경우에는 지분제를 채택하시기 바랍니다.

 

물론 이러한 판단은 조합보다는 시공사들이 더 잘하겠지만, 조합도 정비업체등과 의논하여 충분히 예상을 할 수가 있습니다. 아니면 부동산관련 전문연구기관(주택산업연구원, 건설산업연구원 등 전문연구기관)이 주기적으로 보고하는 부동산 동향 등을 보면 충분히 판단할 수가 있을 것입니다. 따라서 만약에 향후 주택가격이 상승하여 일반분양가가 지금보다 더 많이 상승할 가능성이 있다고 판단이 되면 도급제를 채택하는 것이 절대적으로 유리합니다. 왜냐하면 현재 예상보다 더 많은 일반분양금액이 향후에 수입금으로 들어오게 되고, 이는 결국에는 관리처분계획을 수립할 때에 조합원의 부담금을 낮추는 결과에 이르러 조합원들에게 큰 이익이 될 수가 있기 때문입니다.

 

넷째, 재건축은 지분제, 재개발은 도급제를 채택하려는 경향이 많이 있습니다.

재건축/재개발하기 전의 시점을 보면, 일반적으로 단독주택의 경우보다 아파트가 가격이 높게 형성이 되어 있고, 아파트의 가격은 평형대별로 비슷한 가격으로 형성되어 있어, 시공사의 입장에서는 그 아파트 단지의 총 시세를 알 수 있어 지분제사업을 제시할 수 있는 여러 가지 가격자료가 쉽게 계산이 될 수 있습니다.

 

하지만 단독주택 등과 같은 재개발사업장의 경우에는 각 주택마다 가격이 다 다르게 되고, 따라서 그 재개발사업장 내에 있는 모든 주택들의 가격을 계산하기 힘들어서 시공사의 입장에서는 지분제사업을 제시할 수 있는 여러 가지 가격자료를 쉽게 입수할 수가 없어 사업수지분석을 하기가 매우 어렵기 때문입니다.

 

그리고 조합원들의 정서적인 면도 많이 고려될 수가 있습니다. 조금 경제적인 부담을 가지더라도 더 많은 이익을 위하여 도급제를 채택하자는 사람들이 있을 수도 있고, 반면에 위험이 따르고 또 복잡하니 ‘그냥 일정 지분만 무상으로 받고 나머지는 시공사가 다 알아서 하도록 두자.’라는 사람들이 있을 수 있는데, 어느 쪽을 지지하는 사람이 많은지를 보고 사업방식을 선택하시면 되겠습니다.

 

다만, 재개발사업의 경우에도 사전에 사업구역내의 전체 부동산에 대한 감정평가를 미리 하여 시공사를 선정할 때에 이 총 감정평가금액을 근거로 지분제사업방식으로 공고를 내면 시공사는 ‘조합원별로 종전 자산평가액의 ◯%를 무상지분으로 제공한다.’라는 식으로, 또는 ‘조합원들 전체에게 무상으로 제공하는 지분총액이 ◯◯◯억원 이니 이 전체금액으로 조합원들이 알아서 배분해서 가져라’라는 식으로 총 무상지분금액을 제시하며 지분제사업을 할 수도 있습니다.

 

이상에서 말씀드린 내용들을 참조하여 우리 조합의 경우에 어떤 사업방식이 맞는지를 잘 검토하여 결정하시기 바랍니다.

 

 

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출처 : 법률사무소 국토,부동산/재건축/재개발전문

글쓴이 : 김조영 변호사 원글보기

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