빌딩 매각가치를 높이는 ‘빌딩자산관리’ 전략

빌딩 매각가치를 높이는 ‘빌딩자산관리’ 전략

작성자 :

최근 중소형빌딩의 임대시장뿐만 아니라, 매매시장에도 바닥론이 거론되고 있으며, 작년보다 올해 중소형빌딩의 거래량도 증가하였다. 그렇다면 지금 시점에서 매각을 해야 할까? 좋은 가격으로 매각을 하려면 어떤 방법으로 해야 하나?

 

과거 부동산 시장이 호황일 때에는 대부분의 투자자들은 빌딩을 매입하여 되팔기만 해도 매매차익이 컸다. 현수막 하나만 붙여놔도 임대가 잘 되었고, 마음만 먹으면 어렵지 않게 매각도 할 수 있었기 때문에 특별한 매각전략이라는 것이 필요 없었다. 그러나 지금은 상황이 전혀 다르다. 무작정 매물로 내놓으면 시간만 흐르고 가격만 내려갈 뿐이다. 즉 빌딩 매각을 위해서는 뭔가 남다른 노력이 필요한 것이다.

 

요즘은 어떤 빌딩이 매매가 되나?

 

최근 거래가 되는 중소형빌딩의 특징을 크게 세 가지로 분류해볼 수 있는데,

 

첫째 저가의 급매물이다.

 

 최근 경기침체에 따라 몇 년간의 적체된 매물 중에서 급매로 나온 매물들이 거래가 되고 있다. 이런 매물은 몇 년 전에는 호가로 나왔다가 시간이 지날수록 임차인의 임대료 연체, 명도소송 등의 갈등과 공실 증가로 대출이자를 감당하지 못한 경우가 대부분이다. 이런 상황은 소유주의 다른 재무관계에도 악영향을 미치기도 한다. 또한 시간이 지날수록 보유에 대한 위험만 높아져, 결국은 본의 아니게 급매로 처분될 수 밖에 없는 것이다.

 

둘째, 사옥으로 적합한 빌딩이다.

 

경기침체와 공실 증가로 빌딩 시세가 낮아짐으로 해서 기존에 임차로 있던 기업이 사옥을 마련할 수 있는 기회가 생기게 되었다. 주로 외관이 수려하고 명도가 잘되는 빌딩이나 명도가 필요 없는 신축빌딩 위주로 거래가 되고 있다.

 

셋째, 임대수익이 안정적이고 관리가 용이한 빌딩이다.

 

임대수익률이 높으며 임차인과의 갈등이 없어서 관리가 용이한 빌딩은 안정적이고 지속적인 빌딩경영이 가능하다. 따라서 이러한 특성을 지닌 빌딩을 임대수익 목적으로 매입하는 사례가 많다.

 

과거에도 이런 빌딩이 거래가 잘 되었지만, 최근 들어 이런 특징들이 두드러지게 나타나고 있다. 여기서 첫째와 셋째의 경우는 큰 비용 없이, 인위적 노력으로 개선이 어느 정도는 가능하다. 즉, 사전에 ‘빌딩자산관리’를 통하여 전략적인 접근이 필요하다는 것이다.

 

좋은 가격에 빌딩을 매각하기 위해서는 어떻게 해야 하나?

 

현 시세보다 높은 가격에 빌딩을 매각하기 위해서는 임대수입의 증가와 운영비용의 절감으로 순이익을 증대시켜 빌딩가치를 향상시켜야 한다. 이를 위해서는 현재 빌딩의 물리적으로 부족한 부분 즉, 보수가 필요한 부분을 개선시키거나 빌딩이 가지고 있는 위험을 제거하여 운영적인 측면을 안정화 시켜야 한다. 그리고 위험에 대해서는 눈에 보이는 위험뿐만 아니라, 잠재된 위험에 대한 대안까지 세워야 한다. 또한 시장에 처음 공개된 빌딩의 매각정보는 변경하기가 어렵기 때문에, 사전에 ‘빌딩자산관리’ 계획과 전략적 실행이 요구되며, 무엇보다 투자자 관점에서의 가치향상이 필요하다.

 

매각을 위한 빌딩의 안정화 : 상품화 전략

 

빌딩의 잠재 투자자에게 투자할 만한 가치 있는 빌딩이 되어야 한다. 내가 싫어서 던지는 것은 다른 사람도 쳐다보지 않기 마련이다. 따라서 가치 있게 상품화하는 전략이 필요하다. 빌딩의 상품화는 단기간에 이루어지지 않으므로 매각과 함께 병행하여, 1~2년의 기간을 두고 집중적으로 관리를 실행하여야 한다. 즉, 체계적인 관리를 통해서 임차인과의 갈등 및 공실을 해소하여 임대수입의 향상과 안정화하는 업무가 필요하다. 대게 이를 위해서는 하자보수 및 도색 등의 물리적 비용이 추가되는 경우도 있다.

 

협상력 있는 적정 매각가격의 선정 : 가격 경쟁력

 

장기간 매각이 안될 때는 무작정 가격만 낮춘다고 해결되는 것이 아니므로 가격조정에 있어서는 신중해야 한다. 빌딩을 투자하는 입장에서는 빌딩이 고가인 만큼 매물들을 많이 접하고 장단점에 대한 비교도 많이 할 수 밖에 없다. 따라서 인근의 다른 매물과 비교하여 가격과 관련된 사항을 검토 및 보완하는 것이 중요하다. 이 때, 가격이 적정한대도 불구하고 매각이 되지 않는다면, 마케팅방법에 결함이 없는지 살펴보아야 한다. 또한 적정한 매수자를 만났다 하더라도 가격협상이라는 절차가 필요하기 때문에 할인가격이나 옵션에 대한 대안을 사전에 계획하여야 한다.

 

어떻게 투자자에게 접근할 것인가? : 빌딩에 대한 투자자의 첫 인상

 

빌딩의 특성상 누가 매각을 진행하는가도 중요하다. 빌딩의 첫인상도 중요하지만, 빌딩을 매각하는 마케터의 신뢰 또한 중요하게 작용한다. 그리고 마케터의 마케팅 능력, 네트워크에 따라 매각 가능성이 크게 좌우되기 때문에 매각을 위탁하는 업체를 선택할 때도 신중해야 한다. 한편 부동산 업체들은 임대, 분양, 매매 또는 저가와 고가 그리고 중소규모와 대규모 등 취급하는 부동산 분야별로 전문성에 차이가 있으므로 이들 부동산 업체의 선정 역시 투자자의 투자 결정에 영향을 미친다.

 

좀 더 신속하게 : 마케터에 대한 지원

 

빌딩매각을 위해서 전문업체에 위탁하고 위탁기간이나 수수료에 대해서 약속을 하게 되는데, 전문가에게 위탁한 것만으로는 안심할 수 없다. 대게 마케팅업체와의 위탁계약에서 수수료는 성공보수 조건이 대부분이다. 따라서 매매가능성이 높거나 수익이 큰 물건에 더 많은 노력을 하게 되는데, 위탁한 매물의 마케팅 기간이 길어지거나, 조건협상이 잘 되지 않는다면 관심이 줄어들게 마련이다. 이때는 결과보다 원인 및 대안에 대해서 마케터와의 협의가 필요하다. 필요하다면 광고나 홍보 등의 적절한 지원으로 투자자의 관심도를 올리도록 하고, 마케터가 빌딩매각 마케팅을 적극적으로 추진할 수 있도록 독려하는 것이 중요하다.

 

빌딩 매각가치 향상을 위한 ‘빌딩자산관리’ 전략

 

위 사항들은 빌딩매각에 직접적으로 영향을 미치는 요소들이다. 이러한 요소들을 종합적으로 실행하는 방법이 ‘빌딩자산관리’ 전략이라고 할 수 있다.

매각을 위해서는 빌딩의 단순 관리에만 그치지 않고, 임대수입의 향상과 비용절감, 그리고 잠재적 위험의 제거와 적정한 임대가격 및 매매가격 산정, 체계적인 시장조사와 지속적인 임차인과의 관계관리 등 많은 노력이 필요하다.

 

빌딩의 투자자는 매각차익인 자본수익률과 운영수익인 소득수익률을 합한 투자수익률에 따라 의사결정을 하게 된다. 이때, 소득수익률은 빌딩의 경영능력에 따라 일정 수준까지 가치향상이 가능하기 때문에 체계적인 빌딩자산관리 전략이 필요한 것이다.