말 많고 탈 많은 부동산평가의 문제와 대안

이해광의 부동산거래활성화와 중개제도개선

원활한 부동산거래를 위해서는 시장경제에 우선한 부동산정책이 필요함을 부동산거래실종 이라는 초유의 사태를 맞이한 지금, 우리는 절실히 느낍니다. 특히 국민의 재산권 관리와 지킴이 역할을 하고 있는 공인중개사들의 책임이 그 어느 때 보다 중요한 시점에 한국공인중개사협회장으로서 양질의 중개활동을 위한 각종 중개제도의 개선에 노력하겠습니다.

말 많고 탈 많은 부동산평가의 문제와 대안

이해광   

 

국내 최고가 아파트인 서울 한남더힐의 분양전환 가격을 놓고 시행사측과 입주자 측의 감정평가사가 적정가격으로 각각 51억9700만원, 24억1800만원을 평가해 무려 28억에 가까운 금액차이가 나자 부실 감정평가 논란이 있었다. 각자의 입장이 반영된 감정평가가격은 ‘고무줄 감정평가’라는 비판을 받았으며, 감정평가업계 신뢰도에도 큰 타격을 안겨준 것이다.

경실련은 지난 4월 한국감정원의 ‘주택 가격동향’ 표본과 실제 주택 재고량을 비교한 결과 과도한 차이가 난다고 밝혔다. 한국감정원의 주택가격 동향에 사용되는 표본은 월간 19,697개, 주간 6,228개로 주간은 아파트만을 대상으로 하며, 월간은 75%가 아파트다. 우리나라 주택 중 아파트가 차지하는 비중이 48%에 해당한다. 가격동향이 아파트에 지나치게 편중돼 있음을 알 수 있다. 더욱이 실거래가격을 기반으로 주택 가격 흐름을 반영한다는 주장과는 달리 한 주간 거래량이 미미한 경우도 주간단위의 가격 동향을 밝히고 있어 신뢰성 문제가 제기되고 있다.

그동안 부동산시세 즉 주택관련 통계는 실제 부동산거래동향을 반영하지 못한다며 많은 비판을 받아왔다. 대다수의 부동산정보제공업체들이 발표하는 주간 시세자료는 ‘호가’가 반영된 경우가 대부분이었다. 호가는 집주인들이 팔기 원하는 가격으로 현실보다 부풀려진 일정금액의 ‘기대치’가 반영되어 있다. 호가는 실제 집을 매수하고자 하는 사람이 나타나면 조정되는 것이 일반적이어서 실제 거래되는 가격과는 차이가 날 수밖에 없다.

그러면 실거래가 가격은 어떤가. 실 거래가는 계약일로부터 60일 이내 신고 된 건수를 기준으로 하기 때문에 같은 달에 계약된 건이라도 최고5~6개월의 시차가 발생할 수 있다. 주택 매매 수요가 비교적 활발한 이사철에도 이사철이 지나야 정확한 수요를 파악할 수 있는 맹점이 생긴다. 더욱이 실거래가 역시 단순 숫자만 보고 판단할 수 없다. 한 단지 안에서도 향, 층, 그리고 내부 인테리어나 리모델링 상태에 따라 아파트 가격이 수 천만 원 차이가 날 수 있다. 실거래가 조회에서 노출되는 층과 달리 향은 표기가 나타나지 않아 남향 아파트 매매가 이뤄져 가격과 한 달 후 1천만 원 저렴하게 동향 아파트 매매가 이뤄졌다고 해서 해당 아파트의 가격이 떨어졌다고 단정 지을 수 없다.

2010년 6월 제2차 국가통계위원회의는 ‘부동산통계 선진화 방안’의 일환으로 주택가격 통계의 공신력 강화를 위해 국가승인통계 작성기관을 공공기관인 한국감정원으로 변경을 심의ㆍ의결한 바 있다. 그러나 한국감정원을 비롯한 감정평가업계 전반에 부동산통계 및 감정가격 등에 대해 공신력에 대한 문제가 지속적으로 제기되고 있는 상황에서 민간이 하던 부동산시세조사를 공기업인 한국감정원으로 전환한 취지가 무색해지고 있다.

미국이나 일본에서는 부동산협회를 중심으로 부동산거래동향을 파악하고 부동산정책의 판단근거로 삼고 있다는 것은 널리 알려진 사실이다. 미국은 부동산중개업자 대부분이 NAR(미국부동산협회)에서 운영하고 있는 거래정보망인 MLS(Multiple Listing Service)를 이용하고 있으며, MLS는 매물정보등록방식이 단일화ㆍ표준화되어 있어 부동산 가격과 시장동향을 파악하기 용이하며, 양질의 통계자료 생산이 가능하다. 일본 역시 부동산중개업자가 중심이 된 부동산유통근대화센터의 거래정보망인 REINS(Real Estate Information Network System)에 취합된 부동산 통계를 바탕으로 시황동향 서비스를 제공하고 있다.

말도 많고 탈도 많은 부동산평가의 기준이 되는 부동산통계는 국민들의 주거문제와 직결되기 때문에 신속하고 정확하게 파악할 수 있어야 한다. 부동산가격정보를 누가 가장 먼저 파악할 수 있는지 생각해보면 답을 찾을 수 있을 것이다. 실제 부동산 거래예정가격과 부동산거래가격 등은 개업공인중개사가 가장 신뢰하는 정보를 내 놓을 수 있다. 전국의 종합적이고 객관적인 자료는 8만4천여 회원들이 운영하는 국토교통부 지정 한국공인중개사협회 거래정보망(KREN/한국부동산거래소)을 통하여 파악하는 것이 가장 효율적인 방법일 것이다. 그리고 이를 보다 객관화하기 위해서는 정부의 실거래가 신고와 연동하여 보다 정확하고 신속한 부동산통계 자료를 생성하는 것이 바람직한 대안이 될 것이다.

한국공인중개사협회장

경영학박사 이 해 광