섣부른 상가권리금 법제화는 분쟁을 야기할 수도 있다

이해광의 부동산거래활성화와 중개제도개선

원활한 부동산거래를 위해서는 시장경제에 우선한 부동산정책이 필요함을 부동산거래실종 이라는 초유의 사태를 맞이한 지금, 우리는 절실히 느낍니다. 특히 국민의 재산권 관리와 지킴이 역할을 하고 있는 공인중개사들의 책임이 그 어느 때 보다 중요한 시점에 한국공인중개사협회장으로서 양질의 중개활동을 위한 각종 중개제도의 개선에 노력하겠습니다.

섣부른 상가권리금 법제화는 분쟁을 야기할 수도 있다

이해광  

 

2014년 1월 23일 국회 민병두 의원이 상가임차인들의 권리금에 대한 기본적인 권리를 확인하고 임대인에 대한 부당한 이익 귀속을 방지할 수 있도록 하는「상가권리금 보호에 관한 특별법안」을 대표발의 한 바 있다. 또한 정부에서도 상가권리금과 관련된 분쟁이 사회문제화 되자 박근혜 대통령이 2월 25일「경제혁신 3개년 계획」담화문 등을 통해 권리금에 대한 제도적 장치를 마련할 계획임을 밝힌 바 있으며, 현재 법무부, 국토교통부 등을 통해 상가권리금 보호방안에 대한 연구용역을 진행하고 있다. 이처럼 상가권리금의 제도화는 정치권은 물론 정부에서도 뜨거운 화두로 부상하고 있다.

그동안 상가권리금은 상가를 매입하거나 임대차계약을 맺을 때 관행적으로 주고받기는 하지만 현행법상 인정된 권리가 아니어서 법적 보호장치가 미흡한 상황이다. 더욱이 권리금 거래가 건물주인 임대인이 당사자가 아닌 경우가 많아 임대차계약후 또 다른 분쟁을 유발시키고 있다.

상가권리금의 법제화가 검토되기 위해서는 상가권리금을 어느 범위까지 인정할지, 등기, 등록사항 등에 대한 공시 및 확인, 법적 제한 등 구체적인 기준이 전제되어야 한다. 객관적이고 명확한 규정 없이 법제화를 서둘러서는 안 된다.

또한 언론보도에 따르면 서울 주요 지하상가 권리금이 지상상가의 평균 4배에 달하고 불법 재 임대(전대)도 일상화되어 있다고 한다. 일반화하기 어려운 거래관행이 많이 상존하는 상가권리금을 법제화하려면 상가권리금의 면밀한 실태와 분석이 선행되어야 할 것이다.

상가권리금을 산정하는 방식 또한 1)표준화하기 어렵다. 눈으로 보이는 ●시설권리금은 차지하더라도 ●영업권리금이나 ●바닥권리금, ●이익권리금 등은 산정하기 어렵다. 여기에다 지역별, 업종별, 규모별 등 개별적인 사정에 따라 다양성과 개별성을 가지고 있기 때문에 권리금에 대한 기준, 평가 등 사회적인 합의를 이끌어낼 수 있는 방안이 마련되어야 한다.

상가권리금의 제도화는 충분한 검토가 필요한 사안인 만큼 단계별 추진을 통해 영세상인들의 피해를 최소화해야 할 것이다.

우선 상가권리금 거래 시장의 현황을 파악하여 문제점을 진단하고 영세상인의 상가권리금 보호를 위한 거래시 주의사항 홍보 및 표준계약서 보급, 관련 법률정보 제공 등 정부차원의 노력이 필요하다. 이를 위해 상가권리금 거래와 관련한 상법상 규정 및 판례 등 상가권리금 거래에 있어 필수적인 내용에 대한 중개업자 교육과 상가권리금 거래에서 발생할 수 있는 문제 등을 최소화하기 위해 권장사항으로 공인중개사협회를 통해 상가권리금 표준계약서의 개발 및 보급하는 것도 한 방법이 될 수 있다.

이처럼 권리금의 평가 및 범위 등 기준을 정하기 어려운 상황에서 관련 법률을 무리하게 규정하려할 경우 법 개정 취지와도 다르게 더 많은 분쟁과 혼란이 발생할 수 있으며, 임대인의 소유권에 대한 근거 없는 제한으로 사적자치에 반할 가능성도 있다. 상가권리금 거래 기반마련과 함께 충분한 검토를 통한 법제화가 이뤄져야 할 것이지 먼저 입법 후 추후 보완하자는 논리로 접근해서는 안 될 것이다.

한국공인중개사협회장

경영학박사 이 해 광