미등기아파트 전세금 지키는 '비법' 있다 /건설사 통해 분양대금 납부내역, 임대인 정보 확인 필수|

미등기아파트 전세금 지키는 '비법' 있다 /건설사 통해 분양대금 납부내역, 임대인 정보 확인 필수|

최승호 

입주를 앞둔 새 아파트는 전셋집을 찾는 세입자들에게 ‘노다지’나 다름없습니다. 일시에 물량이 쏟아져 전셋집 선택의 폭이 넓은데다 아직 잔금을 못 낸 다급한 임대인들이 싼 값에 물건을 내놓기 때문입니다. 처음 입주하는 집이기 때문에 시설이 깨끗한 것은 두말 할 것도 없구요. 하지만 입주가 시작되는 아파트는 미등기 상태로 전세계약을 해야 하는 경우가 많아 세입자들의 각별한 주의가 필요합니다. 등기부등본이 없어 진정한 소유자가 맞는지, 은행권에서 대출을 얼마나 받았는지 확인하기가 어렵기 때문입니다. 아래 사건은 미등기 상태로 전세 계약을 했다가 보증금을 날린 세입자 A씨의 사례입니다. 세입자 A씨는 2011년 3월 입주를 앞두고 있는 서울 소재의 한 아파트에서 보증금 2억8000만 원짜리 전셋집을 구했습니다. 계약 당시 이 집은 임대인이 분양 받은 후 잔금을 납부하지 못해 미등기 상태였습니다. 세입자 A씨는 2011년 3월 26일에 계약금 2800만원, 4월 29일에 중도금 1억3000만원, 5월 5일에 잔금 1억2200만원을 차례로 납부하기로 했습니다. 특약으로 임대인은 계약금과 중도금으로 받은 1억5800만원을 아파트 분양회사의 지정계좌로 송금해 소유권이전등기를 마치기로 했습니다. 또 이 아파트를 담보로 대출은 2억원만 받겠다고 약속했습니다. 하지만 임대인은 새마을금고로부터 총 4억8800만원을 대출받았습니다. 소유권이전등기도 잔금납부가 모두 이뤄진 이후 진행했습니다. 임대인은 전세 보증금에 대한 영수증에 ‘대출은 새마을금고로부터 1억3000만원 받았음’이라고 기재했습니다. 부동산중개업자와 세입자 모두 임대인의 말만 믿은 채 계약을 진행했습니다. 이후 임대인은 대출이자를 계속해서 연체했고 새마을금고는 결국 이 집을 경매에 넘겼습니다. 세입자 A씨는 전세보증금 2억8000만원 중 5600여 만원을 배당 받았습니다. 대출 상환 조건일 경우, 대출금 상환 영수증 요구해야 이 사건의 임대인은 세입자와의 약속을 지키지 않고 은행에서 받은 대출 원금을 속였습니다. 부동산중개업자와 세입자는 임대인의 말만 믿고 적극적으로 자료 제시를 요구하지 않았습니다. 미등기 상태의 계약이라 더욱 주의를 기울여야 하는데도 별다른 조치를 취하지 않은 겁니다. 분양권 상태나 미등기 상태에서 전세계약을 하는 경우 해당 아파트 분양업체를 통해 분양대금 납부가 얼만큼 이뤄졌는지 가장 먼저 확인해야 합니다. 일부 건설사는 홈페이지를 통해 납부내역을 바로 조회할 수 있도록 하고 있습니다. 이 사건처럼 세입자의 보증금으로 집주인의 분양잔금을 완납하는 경우엔 세입자는 임대인과 협의한 뒤 보증금을 바로 건설회사 계좌로 직접 하는 것이 안전합니다. 잔금 납부 후엔 임대인 명의로 소유권이전이 제대로 이뤄졌는지 등기부등본을 통해 확인하는 것도 빠뜨려선 안됩니다. 전입신고, 확정일자 빠뜨려선 안돼 전세 보증금으로 집주인의 대출금을 상환하는 경우에도 마찬가지입니다. 일반적으로 소유자의 대출금을 갚았는지 확인하기 위해 은행에서 발급해주는 대출금 상환 영수증이나 확인서 등의 제시를 요구해야 합니다. 직접 확인이 어려울 경우 계약서 상에 중개업소가 책임지고 처리한다는 내용의 특약을 넣는 것이 안전합니다. 이 외에도 일반 주택과 마찬가지로 임대인과 분양계약서상의 명의자가 일치하는지 확인해야 합니다. 분양계약서상의 주민등록번호와 신분증이 일치 하는지 보고 분양회사를 통해 임대인이 분양 받은 것이 맞는지, 이후 분양권 전매가 이뤄지진 않았는지 살펴봐야 합니다. 전세계약 이후 전입신고와 확정일자를 빨리 받아두는 것도 중요합니다. 미등기주택이라도 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있기 때문에 소유권이전등기 전이라도 미리 받아둬야 합니다.