주택시장에 대한 관점 변화 : 중요한 내수시장의 한 축

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부동산칼럼 : 주택시장에 대한 관점 변화 : 중요한 내수시장의 한 축

주택시장에 대한 관점 변화 : 중요한 내수시장의 한 축

 

주택산업연구원 |

 

권주안

주택산업연구원

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최근 주택시장 침체는 미분양 적체, 매매가격 상승 전망 불투명, 구매수요 감소, 미분양 위험 증대 등 악순환이 반복되고 있다.

 

 

한편, 거시경제의 경우, 글로벌금융위기와 대외여건 악화로 말미암은 수출 부진과 함께 주택산업 위축과 관련 업종의 침체 지속, 하우스푸어 및 렌트푸어 증대로 소득과 고용위축으로 이어지고 이에 따라 소비 감소가 다시 내수시장 위축으로 이어지는 다른 악순환이 이루어지고 있다. 본 발제는 이러한 주택시장 상황과 거시경제에서의 저성장 문제를 동일시해야 하는 방향성의 적당함을 지적하고자 한다.

 

MB 정부 출범이후 총 21차례의 주택 관련 대책이 발표되었다. 초기 시장 중심적인 방향성을 가지고 출발하였으며, 초점은 미분양 해소를 통한 산업활동 정상화에 맞추어졌다. 그러나 점차 구매수요 위축이 확산하면서 주택시장 정상화를 위해 다양한 대책을 발표하다가 주택시장이 조금씩 회복되는 징후를 보일 시점에서 돌연 강화로 선회하여 주택시장 정상화를 더욱 어렵게 한 결과를 초래한 것으로 판단된다

.

 

주택시장 위축이 지속한 디플레 상황에서 기존 주택시장 운영 틀을 적용한 것은 효과를 볼 수 없었으며, 인구 및 가구 변화와 함께 대두하고 있었던 중장기 주택시장 변화에 제대로 준비할 수 있는 여력을 축적하는 데 실패하였다.

 

특히 조세 완화대책은 한시적으로 완화하여 그 효과에 한계가 있을 수밖에 없었으며 금융정책(LTV, DTI) 역시 온탕과 냉탕을 반복하여 의도된 결과를 도출할 수 없었다. 금융정책은 가계대출을 억제하려는 목적으로 도입되었으나 결과적으로는 억제하는 데 실패하였으며, 오히려 강화 시 매매가격과 거래량을 동시에 하락, 감소시키는 부작용을 낳아(아래 그림 참조) 거시 경제적 접근과 주택시장에 대한 접근이 일치되어야 한다는 다른 시사점을 보이고 있다.

 

 

 가계대출이 양적 억제에도 계속 증가한 것은 저금리 기조에 기인하는 것으로 거시경제정책의 불일치로 말미암은 부작용을 그대로 주택시장이 겪고 있는 셈이 되었다. 특히 주택시장 침체 시 기존 주택대책 툴(tool)은 그 효용이 없으며 주택시장에 집중하여 도출된 정책의 한계는 시장 작동을 더욱 왜곡시킨 꼴이 되었다.

< 조세․금융규제와 주택시장 변화 >

 

우리나라가 이룩한 고도성장은 수출에 의존하였다. 이러한 성장 일변도의 경제정책으로 내수시장은 1995년 이후 그 규모가 일정 수준을 유지하는데 그쳐 일정한 성장세를 보이지 않고 있다. 대외여건 악화 등의 위험 요인이 많은 수출에 의존하여 지속해서 성장세를 나타내기 위해서는 내수시장의 보완적 기능이 필수적으로 갖추어져야 국민의 경제생활 안정성도 담보될 수 있을 것이다(아래 그림 참조).

 

 

< GDP, 내수, 주택건설투자 변화 >

이러한 관점에서 유용하게 인용될 연구를 보면, KDI의 송인호(2013)에 의하면, 매매가격이 1% 하락하면, 민간소비는 0.06%, 건설투자는 0.24%, GDP는 0.02% 하락할 수 있다고 주장하였다. 주택시장 침체는 곧바로 경제성장에 연계된다는 점을 간과해서는 안 될 것이다. 또한 이창무(2013)는 매매가격이 10% 상승하면, 연관 산업에 종사하는 가구의 소득은 4%, 일반가구의 소득은 2% 증대한다고 주장하고 있다.

 

 

주택시장이 국민경제, 특히 국민소득 수준 유지에 상당한 기여가 가능하다는 점을 강조해야 할 것이다. 이는 주택산업연구원(2004)이 발표한 주택건설투자의 경제적 파급효과 분석에 의한 추정과 같은 것으로 내수시장에 대한 고용창출, 부가가치 파급효과가 수출 중심의 제조업에 비해 낮지 않으며, 특히 고용창출 효과는 매우 크다는 점을 고려할 때 안정적인 경제성장과 내수시장 육성을 위해서 주택시장 정상화와 주택건설의 지속성은 매우 중요하다는 점을 시사하고 있다.

 

결론적으로 인구 감소와 고령화로 도래할 저성장시대를 슬기롭게 대처하기 위해서, 그리고 주택시장 정상화를 통한 서민 주거안정을 극대화하기 위해서는 거래 정상화와 주택산업의 지속적 성장이 부분적으로 필수적일 것이다. 또한, 이를 활용한 그리고 이러한 관점을 반영한 주택정책이 마련되어야 할 것이다. 더욱이 주택에 대한 과도한 투자로 말미암은 부작용이 사라지고 있는 상황에서, 투자재에서 주거안정을 위한 상품으로 주택 기능이 변하고 있는 이러한 시장 변화 속에서 주택시장과 주택에 대한 접근방식과 관점에 대한 변화가 이루어져야 할 때이다. 안정적 성장과 일자리 창출을 위해서.

[부동산칼럼]