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주택시장 정상화 : 전략과 원칙의 융합

LBA 효성공인 2014. 5. 10. 10:58
주택시장 정상화 : 전략과 원칙의 융합

 

주택산업연구원 |

권주안

주택산업연구원

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주택시장 정상화 : 정부와 국회의 동상이몽

글로벌 금융위기 이후 주택시장은 과거와는 다른 변동 패턴을 보이면서 침체국면을 지속하고 있다. 정부는 시장 위축을 타개하기 위해 규제 완화와 제도 정비를 발표하였다. '비정상에서 정상으로의 회귀'라는 거창한 슬로건이 없더라도 시장의 공감을 충분히 받았다는 점에는 이견이 없다.

그러나 규제 완화와 제도 정비는 법 개정을 위해 국회 의결이 완료되어야 한다. 정부의 정책적 의지와 국회의 정치적 상황이 달라 쉽게 통과될 것이라고 예상하는 사람은 많지 않았다. 입법부와 행정부는 업무상 상호 견제와 보완이 필요하지만, 원칙과 접근방식 차이로 과도한 비생산적 논란만 만들어왔기 때문이다. 사회적 합의 도출이 실패하면, 규제 완화라는 정책적 원칙은 정치적 논란으로 끝나고, 불신과 불확실성은 여전히 시장에 남아 정상화 발목을 잡게 된다. 늘 반복되는 일이지만 정책과 정치의 상충은 피할 수 없어 보인다.


주택시장에 대한 인식이 변해야

주택시장을 포함한 모든 시장의 기본 틀은 거래이다. 거래를 통해 가격이 형성되고 이를 통해 상품 관련 정보가 전달된다. 신경세포를 통해 뇌로 자극이 전달되고 이를 인지한 후 대응을 하는 우리 몸과 크게 다르지 않다. 유기체라는 말을 붙이는 이유가 여기에 있다. 거래흐름을 통해 변화라는 자극이 가격을 통해 전달되고 이 전달체계를 통해 대응이 이루어져야 시장체계가 유지되는데 현재 주택시장은 정상적인 거래흐름을 보여주지 못하고 있다. 정보 전달이 불완전할 수밖에 없다.

주택은 주거를 실현하는 출발점이며 주거는 복지와 밀접하게 연계되어 있다. 주택이 갖는 물리적, 하드웨어적 특성은 복지라는 소프트웨어적 성격으로 변환되어 공급되므로 쉽사리 시장 논리만을 주장할 수 없다. 그래서 시장의 기능과 시장 실패를 보완하는 공공의 역할이 적절하게 혼합되어야 한다. 주택시장에선 늘 균형과 보완이 필요하다. 공공 역할을 통해 시장 실패가 보완되어 제 자리로 다시 돌아와야 하는데 그 힘을 찾지 못하고 있다. 대량생산과 규제를 통해 가격 안정은 달성했지만 거래 실종으로 정상적인 시장 활동을 기대하기 어려워졌다. 주택시장 패러다임 변화라고 치부하기엔 현 시장 상황은 너무 위축되어 버렸다.

다시 본론으로 가면, 주택은 주거와 복지의 양면을 가지고 있다. 그래서 보는 사람에 따라 다른 관점을 가지고 있고, 다양한 많은 담론이 있어 왔다. 주택시장이 정상적으로 작동하지 않으면 공공부문이 담당해야 하는 복지 부담은 커진다. 주택시장을 회복시켜 최소한의 정상 상태가 유지되어야 하고, 그러기 위해선 가격 안정 중심의 정책적 시각과 정치적 관점은 변해야 한다.


주택시장 규제 : 원칙과 전략의 엇박자

주택가격 상승의 주범으로 간주되었던 분양가격(아직도 인과관계에 대해선 의문이나)은 더 이상 통제할 필요가 없다. 수요가 크게 위축된 상황에서 과도하게 높은 분양가격을 책정할 사업자는 없기 때문이다. 매매가 안정세가 지속되고, 구매수요가 위축되었고, 이러한 분위기가 지속될 전망이라면, 분양가 규제는 필요 없다.

금융규제도 그렇다. 은행을 가계부채 위험으로부터 보호해야 한다는 금융당국의 의지는 일견 타당하나, 은행이 스스로 위험을 관리할 수 있도록 기회를 주는 것이 금융산업 발전적 측면에서도 맞는 답이다. 그렇다고 가계부채가 줄지도 않았고 가계부실을 나타내는 연체율도 상승하지 않았다. 오히려 민간의 가계부채 보다는 공공부문의 과도한 부채가 더 큰 문제 아닐까?

얼마 전 임대사업소득 과세로 주택시장 거래가 위축되었다는 기사를 볼 수 있었다. 임대사업소득에 대한 과세는 필요하고 당연하다. 조세 원칙은 지켜져야 한다. 그러나 결과적으로 주택시장의 온기는 사라졌다. 임대사업에 대한 소득과세는 임대시장 활성화를 위한 다양한 조치들을 무색하게 만들어 버렸다. 또한 과세의 적정성에 대한 논란도 해결되지 않고 있어 정책의 불확실만 증폭시키고 있다.

원칙을 고수하는 것은 타당하나 이제 정부도 접근하는 방식과 전략에 대한 고민을 해야 한다. 필요한 정책을 발표하여 시행하는 단순한 도식적인 행위를 벗어나 다양한 전략적 방안이 강구되어야 할 것이다. 발표 방식이나 시점 등에 대한 고민이 사전에 이루어져야 한다. 물론 시장 반응에 대한 사전 검토는 필수적이며 별도의 대안도 준비되어야 할 것이다. 국회와 달리 정부는 업무특성상 시장과 참여자와 많은 접점을 가진다. 정부의 정책 내용이 가지는 원칙만큼, 시장과의 전략적인 동반자적 파트너쉽 관계 형성도 중요하다.


정치와 정책의 융합 : 시장 정상화와 주거복지

지금의 주택시장은 과거에 우리가 겪었던 시장이 아니다. 규제로 쉽게 관리할 수 있는 시장은 더욱 아니다. 공생과 파트너쉽의 시각을 가지고 봐야 한다. 정치적 상황도 늘 변하기 마련이다. 그러나 변해선 안 되는 원칙은 '국민 다수의 행복'이다. 시장이 변하고 있는데 정부는 원칙을, 국회는 정치적 전략만을 앞세운다면 여전히 시장 정상화는 먼 얘기가 된다. 문제는 그로 인한 비용을 시장이 부담할 수 없다는데 있다. 주택이 가지는 다면성만큼 주택에 대한 시각도 다양하다. 국회의 단타 위주의 정치적 전략 보단 원칙을 앞세우고, 정부의 딱딱한 원칙에 부드러운 전략을 가미한다면 현 시장 상황을 극복할 수 있을 것이다. 실수요 중심의 시장 재편과 함께 투기적 성격이 없어진 현 시장 상황에서 주택시장 정상화는 이러한 관점으로 접근되어야 하고 통일된 시각을 공유할 수 있도록 노력해야 한다. 그것이 시장 정상화와 주거복지의 두 마리 토끼를 잡는 방안이 될 것이다.