Q. 다음 임차인이 해약하면 그 계약금은 누가 갖는 거죠?

Q. 다음 임차인이 해약하면 그 계약금은 누가 갖는 거죠?

A 임대인이 갖게 됩니다.

임대인의 선택으로 현 임차인에게 줄 수도 있습니다.


현재의 임차인이 나가고 다음 임차인이 들어올 때 자주 일어나는 경우입니다. 사례를 통해 문제점과 해법을 살펴봅니다.

"알아서 빼나가세요."

오피스텔을 임차하면서 1년으로 계약했지만 사정상 6개월 만에 나가려고 한다. 임대인도 현재의 조건인 보증금 1000만원에 월60만원으로 빼나가라고 하여 공인중개사를 통해 새 임차인과 계약을 했다. 임대인을 대리하여 공인중개사가 계약금도 100만원 받았다. 그런데 새 임차인이 사정상 계약을 파기했다. 계약금을 포기하고.

이 경우 100만원은 누가 가져갑니까?
임대인인가요? 아니면 현 임차인인가요?

새로운 임차인은 임대인과 계약을 한 것입니다.

 따라서 새 임차인이 무는 위약금은 계약의 상대방인 임대인에게 귀속됩니다.
이와 동시에 임대인은 현 임차인과의 약속에 대한 책임을 져야 합니다. 약속이란 새 임차인과의 계약 잔금일에 현 임차인에게 보증금 1000만원을 빼주겠다는 약속을 말합니다. 물론 이러한 약속에 대한 서류는 없습니다. 그러나 새로운 임차인과의 계약을 체결하면서 임대인과 현 임차인 간에는 묵시적으로 위와 같은 약속이 되었다고 볼 수 있습니다. 따라서 현 임차인은 새로운 계약의 잔금일에 보증금을 빼달라고 요구할 수 있습니다.

만약 임대인이 해약금으로 취득한 100만원을 현 임차인에게 준다면 어떻게 될까요?

새로운 임대차계약을 하기 이전의 상태로 되돌아간다고 보는 것이 일반적입니다. 다시 말해 현 임차인은 다음 임차인이 들어올 때까지 나갈 수 없다는 것이죠.


"다음 사람이 해약한 건 저는 몰라요. 약속대로 보증금 돌려주셔야죠?"

자, 이 때가 문제입니다. 현 임차인이 100만원 받기를 거부하고 예정한 날짜에 1000만원 보증금을 돌려달라고 요구합니다. 임대인은 ‘내가 해약금으로 받은 100만원을 현 임차인한테 주겠다고 했으니 나는 더 이상 책임이 없다’고 버팁니다. 어떻게 결말이 날까요? 아직 관련 판례를 발견하지 못했습니다만,

 

필자의 소견으로는 현 임차인이 유리하다고 봅니다. 결국 법의 해석(기존계약 해지)와 임대차 관행(기존계약 존속)의 차이점이 아닐까 생각합니다.


그러면 이러한 다툼을 막을 방도는 없는지 다음 사례를 통해 해답을 찾아봅니다.


짜고 치는 고스톱

A씨는 서대문구 북아현동의 다세대 소유자이다. 전세 5000만원에 들어온 임차인B 씨가 6개월 정도 지나서 주위 상가의 소음 때문에 살 수가 없으니 방음장치를 해주던가 아니면 해약을 요구해왔다. 다른 세입자들은 참고 사는데 유독 당신만 그러냐고 정 그렇다면 빼나가라고 했다. 사실 이 지역은 뉴타운지구로서 철거 일정이 불안하여 임차인 구하기가 어려운 실정이다.

 

그런데 얼마 후 새 임차인이 나타나 서 같은 조건으로 계약을 하고 계약금 중 일부로 50만원을 받았다. 현 임차인과 이사 날짜를 조절하여 00월 00일로 정했다. 새 임차인은 다음날 주기로 한 계약금 잔금을 미루더니 결국 계약을 파기했다.

문제는 현 임차인은 ‘00월 00일까지 보증금을 빼준다는 약속’을 임대인이 무조건 지켜야 한다고 주장하는데 있다. 새 임차인의 계약 파기는 자기와는 상관없다고 하면서.

이쯤 되면 감이 잡히지 않습니까?
임차인들끼리 보증금 빼나가기 작전을 세웠고 여기에 임대인이 걸려들고 말았습니다.
물론 임대인도 대항할 수 있습니다. 우선 새 임차인에게서 받은 50만원을 현 임차인에게 돌려주겠다고 제안합니다. 당연히 거절하겠죠.

그러면 임대인은 이 돈을 법원에 공탁하고 버티게 됩니다. 결국 법정까지 가야 할지도 모릅니다.

이 경우 위의 임대인 A씨는 무엇을 잘 못 했을까요?

임차인들의 작전을 깨는 방도는 없었을까요?
우선 계약금 50만원을 받아 바로 현 임차인에게 주었어야 합니다.

만약 안 받겠다고 한다면 “그래? 이 계약은 좀 이상 하네.” 하면서 계약을 안 하면 그만 입니다.
더 확실한 방법은 현 임차인에게 계약금을 주면서 받는 영수증 여백에
“이 계약이 해지되면 원래의 임대차계약은 그대로 존속된다.” 라는 취지의 문구를 기재하는 것입니다.


자, 위의 오피스텔 사례로 돌아갑니다. 이 경우에도 임대인으로서 해약 관련 분쟁을 피하려면 100만원은 아예 처음부터 임차인이 받도록 하는 게 좋습니다.
조금 더 거슬러 올라가서 계약금을 받으면 현 임차인에게 주고 있는 우리나라 임대차 관행의 의미를 이제 확실히 이해할 수 있습니다.



[이인덕 서울시청 임대차분쟁상담실 상담위원]