주택임대차 선진화방안에 손해 보지 않는 절세 방법

주택임대차 선진화방안에 손해 보지 않는 절세 방법

작성자 : 김홍진

최근 저점을 찍은 이후 정점을 향해 올라가는 경제 순환기에 접어들었다는 한국은행의 발표로 인해 경기회복에 대한 기대치가 커져가고 있으며 부동산정책 또한 시장에 활기를 불어 넣을 수 있는 각종 활성화 방안들을 쏟아내고 있었다.

그 영향으로 인해 서울 및 수도권을 비롯하여 각 지방의 아파트 분양시장 열기가 뜨거워지고 있고 신규 분양상품도 점차 증가하고 있다. 그러나 2·26 주택 임대차시장 선진화 방안을 발표한 이후부터는 되살아나던 기존 주택과 수익형부동산 시장이 위축되어 가고 있고 강남 재건축 단지도 가격이 하락반전하고 있다.

 

모처럼 주택가격 상승에 대한 기대감과 분양시장에 활력을 불어넣었는데 주택 임대차시장 선진화 방안의 핵심 내용인 소득에 대한 과세 방침으로 인해 부동산시장에 어두운 그림자를 짙게 드리우고 있는 것이다.

만일 이 대책이 지속될 경우 시장은 더욱 혼란스러워 질 것이고 이로 인해 시장은 더욱 활기를 잃어갈 것이다. 왜냐하면 금번 대책에 내재되어 있는 문제점들이 너무 많기 때문이다.

그 대표적인 내용으로는 영세 자영업자와의 불평등, 상가소유자와 주택소유자간의 불평등, 직장가입자와 피부양자간의 불형평성, 재산과 소득의 이중부과 등이다. 이런 문제점들은 앞으로도 상당한 기간 동안 모든 이들에게 고통을 줄 성급한 과세정책임에 틀림이 없다고 본다.

이처럼 수많은 문제점을 가지고 있는 정책이 바로 주택 임대차시장 선진화 방안이다. 그러나 정책 탓만 하고 있을 때가 아니다. 내가 아무리 노력해도 바꿀 수 없다면 나에게 유리하게 적용할 수 있는 방법을 찾아야 하기 때문이다. 주택 임대차시장 선진화 방안에 따른 세입자와 집주인 각자에게 유리한 방법을 확실히 습득하고 이행하는 것이 더 중요하다는 말이다.

전월세대책에 따른 세입자와 집주인이 손해 보지 않는 절세 방법은 다음과 같다.

먼저, 세입자(임차인)가 취해야 할 방법이다.

주택 임대차시장 선진화 방안을 자세히 살펴보면 소득이 적은 사람이 소득이 큰 사람보다 감면혜택이 더 커졌다. 그 이유는 세제 지원이 소득공제에서 세액공제로 바꿨기 때문이다. 예를 들면, 다음의 연소득에 따른 소득공제액 비교표와 같이 월세 금액이 동일할 경우 소득이 적은 A씨가 소득이 많은 B씨보다 최종혜택금액이 큰 것을 알 수가 있다.

 

<연소득에 따른 소득공제액 비교표>

(단위 : 원)

 

구 분	조 건	소득공제액(기존)	소득공제액(변경)	최종혜택금액
A씨	연소득 3000만원, 월세 50만원일 경우	210,000	600,000	390,000
B씨	연소득 4000만원, 월세 50만원일 경우	540,000	600,000	60,000

 

지금까지는 총급여액이 5000만원 이하인 근로자에게 한해 월세 지급액의 60%, 최대 500만원을 소득공제를 해 주었는데 주택 임대차시장 선진화 방안으로 인해 앞으로는 총급여액이 7000만원 이하까지 대상을 확대하였고 월세 지급액의 10%, 최대 750만원을 세액공제해 주는 것이다. 세입자들은 집주인의 눈치를 보지 않고 월세 소득공제를 신청하면 된다.

해당 급여 소득자는 월세 임대차계약서와 함께 계좌이체 확인서 등 월세 납입증명만으로 신청할 수 있게 되었고, 연말정산과 5월 중 확정 신고를 못해서 해택을 받지 못했다면 2017년 3월 10일까지 주소지 관할 세무서에 정정 청구를 통해 소급 공제를 받을 수 있게 된 것이다. 또 지난 3년 동안 누락했던 월세 세액공제도 신청할 수 있게 되어 2010년 월세분부터 신청을 하면 소득공제를 받을 수 있게 되었다. 월세 세입자라면 상기 내용을 잘 숙지하여 해당하는 신청 날짜에 맞추어 철저하게 소득공제를 받아야 한다.

다음은 집주인(임대인)이 취해야 할 방법이다.

집주인들이 주택 임대차시장 선진화 방안에 대해 심각하게 우려하는 내용은 그동안 세금을 내지 않았던 월세 소득에 대한 세금을 물게 된다는 것이다. 특히, 임대 소득만으로 생활하는 은퇴자와 고령자 그리고 생계형 임대 사업자들의 심각성은 매우 크다. 그러나 소득이 있는 곳에 과세가 있는 것은 당연한 일이기 때문에 현재의 정책에서 나에게 유리한 방법에 대해 숙지하고 방법을 찾아서 이행하는 것이 중요하다.

주택 임대차시장 선진화 방안을 자세히 살펴보면, 3주택자 이상 보유자와 1주택으로서 기준시가 9억원을 초과하는 주택소유자에 해당하는 사항도 있지만 여기서는 주택수가 2주택자 이상과 이하일 경우의 과세와 연간 소득액은 2000만원을 기준으로 하고자 한다.

2주택자 이하 보유자이면서 임대 소득이 연간 2000만원 이하 집주인의 경우이다. 이전에는 의무적으로 사업자등록을 하고 종합소득세로서 약 6~38%에 해당하는 세금을 냈지만 바뀐 정책은 등록의무도 면제가 되고 단일세율인 14%로 분리과세하기 때문에 내야 할 세금이 줄어들게 되었다.

 

다음은 2주택자 이상 보유자이면서 임대 소득이 연간 2000만원 이상 집주인의 경우이다.

 

이 경우 종합소득세율을 적용받게 되어 세금 부담이 크게 늘어난다. 따라서 세금부담을 줄이기 위한 방법 중 하나는 계속적으로 큰 수익을 내는데 문제가 되는 주택은 매각하는 것이 좋고, 그렇지 않을 경우 전세 또는 반전세로 전환하여 임대소득을 연간 2000만원 이하로 낮출 필요가 있다.

전세도 과세대상이기는 하지만 10억원을 초과하는 고액 전세보증금 주택을 제외하고는 과세금액이 많지 않기 때문이다. 또 다른 방법으로는 민간의 임대사업 참여를 위한 준공공임대를 고려해 볼만하다. 향후 3년 동안 새로 구입한 주택 준공공임대주택으로 활용하면 양도세 면제, 준공공임재주택에 해당하는 재산세 및 소득세와 법인세 감면율을 확대해주기 때문이다.

 

<준공공임대주택 재산세 지원 내용>

 

구 분	현 행	개 선
재산세	40㎡ 이하 - 면제	40㎡ 이하 - 면제
	40㎡~60㎡ - 50%	40㎡~60㎡ - 75%
	60㎡~85㎡ - 25%	60㎡~85㎡ - 50%

 

 마지막 방법으로는 주택 임대차시장 선진화 방안에 영향을 받지 않는 상가로 갈아타는 것도 하나의 방법이 될 것이다.

예상하지 못한 성급한 과세정책인 주택 임대차시장 선진화 방안으로 부동산시장의 혼란이 시간이 갈수록 더해지고 있지만 정책 전반에 대한 근본적인 수정이 없는 한 정책에서 손해를 보지 않는 방법을 찾아야 하는 것이 최우선이다. 그것이 바로 ‘주택임대차 선진화방안에 손해를 보지 않는 절세 방법’이고 이 내용을 잘 숙지하여 각자의 입장에 맞추어 적절하고 현명하게 대처하기를 희망해본다.