전세/월세/ 임대가 계산

 

￦1.￦100,000,000 전세→보증금 ￦50,000,000+월세

*1억→오천만원(지급 보증금)+오천만원 (미지급 보증금:율1%:￦500,000);전세 전환율 년12%

*1억→삼천만원(지급 보증금)+오천만원(미지급 보증금:율0.5%￦250,000)전세 전환율 년6%

 

2.￦100,000,000 전세→보증금 ￦30,000,000+월세

*1억→삼천만원(지급 보증금)+칠천만원(미지급 보증금:율 1%;￦700,000)

*1억→삼천만원(지급 보증금)+칠천만원(미지급 보증금:율0.5%:￦350,000)

 

3.월세→전세 ;전환율은 년12%정도(월1%)

 

*보증금￦오천만원+월세￦500,000→전세 1억원

*보증금 ￦삼천만원+월세￦700,000→전세1억원

 

4.월세→전세 전환율 년6%정도;(월5%)

 

*보증금￦오천만원+월세250,000→전세1억

*보증금 ￦삼천만원+월세350,000→전세 1억

 

임대가→전세가 환산

임대가 →분양가 및 매매가

 

보증금 오천만원+월￦500,000→1억(전환율12% 월1%)

보증금 오천만원+월￦250,000→1억(전환율6% 월5%)

 

전세 전환율이  높으면 보증금을 높이는 게 유리하고 낮으면 보증금을 낮추는게 유리할 수도 있습니다 (저소득층이)

 

수익율 공식

 

(년:월세×12-대출이자)÷(분양가-대출-임대보증금)×100

분양대금및 매매가; 1억 대출; 4천만원 이자; 년

 

280만:년7%

임대 보증금1천만원 월세;60만원

 

SOL

(￦600,000×12-￦2,800,000)÷(￦100,000,000-￦40,000,000-￦10,000,000)×100=8.8%

 

전세로 전환하는 방법

 

분양금 및 매매 대금이 1억일 경우의 60%~80%가량을 전세가로 책정 (지금 대구지역의 전세가는 귀하신 분이라 80%이상인 지역도 많음)

경기나 지주에 따라 변동하나 일반적으로 70%으로 계산함

 

 

전세가는 약 7천만원으로 하고 3;7,5;5,7;3 등 보증금과 월세 비중으로 결정한다.

 

매매가가 3억인 경우(쉽게 계산하기 위하여)

 

융자1억 보증금 월세 100만원 대출1억 년7%(일반 은행의 대출이자는 3~4%정도)

월수익은 100만원

년100×12=12,000,000

년 이자는￦7,000,000

 

SOL 12,000,000-￦7,000,000÷￦100,000,000=5%      

년이자 7%÷12=5.8333333...

년 이자가 더 많으므로 월세율을 올린다던가 아님 보증금을 낮추는 등 방법으로 해결해야 한다.

 

다른 방법으로 임차료를 계산하고 또 수익율을 계산해 봅니다

주위 영업지역을 평당 차임료 형성이 월￦100,000이고 차임면적이 30평이라 가정하고 차임을 계산하면

차임료는 월￦3,000,000 보증금이 10배 또는 20배라하면 약정에 의해서 10배라하면 ￦30,000,0000에 월￦3,000,000이 됩니다

 

수익율을 계산하면 다음과 같다.

매매가가￦768,000,000이라면  수익 계산은 보증금 ￦30.000,000×0.08=￦2,400,000  월￦3,000,000×12=￦36,000,000

￦36,000,000+2,400,000=38,400,000  (￦38,400,000÷768,000,000)×100=5% 연수익율은 5%입니다

(※ 세전 수익율이며 관리비도 공제하지 않았음) 

 

 

매매가가 ￦150,000,000이라면

 ￦150,000,000×0.06(6%;수익율))=￦90,000,000

￦90,000,000÷0.08(8%;전세가율)=￦112,500,000(전세가)

 

￦10,000,000이 보증금이면 ￦10,000,000×0.08=￦800,000

￦9,000,000-￦800,000=￦8,200,000

￦8,200,000÷12=￦683,333(월세)