“ 도시형 생활주택, 투자가이드 ”

 

“ 도시형 생활주택, 투자가이드 ”       최 근 모 방송국과 부동산 관련 촬영을 준비하고 있었습니다. 촬영대상은 다름 아닌 도시형생활주택이었습니다. 아파트 시장등 기존 주택시장이 침체되면서 반사이익을 보는 수익형 부동산이 한참 인기를 끌고 있는 시장상황이었죠. 물론,, 지금도 그러한 흐름은 이어지고 있는 상태입니다.     촬영을 진행하면서 도시형 생활주택 현황에 대해 이것저것 정보를 취득할 수 있었습니다. 그 때 보고 느낀 대표적인 2가지 점을 통해 도시형생활주택 투자에 대한 도움을 드리도록 하겠습니다. 첫째, 분양사에서 제공하는 임대수익률에 대해 보수적으로 판단하라. 도시형 생활주택은 오피스텔과 더불어 대표적인 수익형 부동산입니다. 즉, 매달 현금흐름이 발생되는 부동산입니다. 그 때 중요한 것이 투자금액대비 매달 발생하는 현금을 기준으로 수익률을 산정하는데요, 이 수익률이 과장된 곳이 많다는 것입니다. 수익률이 과장되는 것은 수익률 산정기준 자체가 모호하기 때문입니다. 미래에 발생할 월 수입금액을 주변 신축오피스텔과 비슷한 수준에서 책정하거나,수익률 산정시 대출실행에 따른 금융비용을 최소화 하는 경향이 있습니다.   이중 가장 문제가 되는 것은 도시형생활주택과 오피스텔을 수익률을 동일시하는 경향입니다. 오피스텔이나, 도시형 생활주택의 경우 외형상 큰 차이를 보이지는 않지만, 도시형 생활주택의 경우 주택법상 주차장 기준이 완화되어 있어 실재 임차인들이 주차가 용이하지 않습니다. 결국 주차비용 부분이 월차임에 반영되어야 하는 것이 합리적 기준이 될 것입니다. 즉, 동일한 면적이라면 일정한 주차비용이 도시형생활주택 월차임에서 차감되어야 합니다. 둘째, 면적기준이 모호하다.... 전용면적으로 비교하라!!!   도시형생활주택은 공동주택에 해당됩니다. 공동주택의 대표격인 아파트를 분양받을 경우 대다수의 사람들은 아파트의 전용면적과 공급면적을 기준으로 크기도 가늠하고, 분양가도 서로 비교하게 됩니다. 전용면적이라 함은 말 그대로 본인들이 순수하게 사용하는 공간을 말합니다. 등기부등본상에 기재되는 면적이 전용면적이 됩니다. 참고로, 전용면적 계산시 베란다면적 즉 서비스 면적은 제외된다는 점을 잊지 말아야 합니다. 공급면적은 본인들의 순수사용공간인 전용면적에 복도나 현관 엘리베이터등의 주거공용면적을 포함한 개념입니다. 우리가 아파트를 분양받을 때 흔히 쓰는 “25평이다, 33평이다” 라고 말할 때가 바로 세대당 공급면적을 말하는 것입니다. 이러한 면적기준에 익숙한 일반인들의 경우 도시형생활주택 면적에 대해 상담을 받다보면 알쏭달쏭할 경우가 많습니다.   “ 분양면적이다.계약면적이다” 라고 하면서, 베란다 서비스면적도 포함시키고, 지하주차장 면적도 포함시켜서 굉장히 분양가가 저렴한 것 같은 착시현상을 줍니다.   전용면적이나 공급면적(분양면적)을 기준으로 분양가를 객관적으로 평가해야 합니다.   ■전용면적;구분 소유자가 배타적으로 사용하는 면적 ;실제 단독적으로 사용하는 면적 ■분양면적;전용면적+공용면적 (복도, 엘리베이터면적, 계단면적 등 ): 관리비등 비용을 계산하는 면적 ■계약면적; 분양면적+서비스면적(베란다, 지하주차장, 경로당 ,관리실 면적까지 도로부지까지도);분양회사에 돈을 지불하는 면적