원.투룸 신축을 위한 건축주의 유의사항

우리나라의 모든 토지는 그 지역에 따라 행정구역과 아울러 다양한 용도지역으로 구분되어 특정되어 있습니다.

예를 들어서 농림지역.관리지역(보전관리,생산관리,계획관리) 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역(생산녹지,자연녹지, 보전녹지:시설녹지. 풍지지구) 등이 그것이다.

 

 해당 토지에 대하여 건축물을 몇 평까지 어떠한 용도로 몇 층까지 등의 제한이 규정되어 있는데 건페율,용적율이 그것이다.

따라서 이러한 제한적 규제 속에 상업적 용도의 건축물허가시  용도에 따라서 영업허가를 받을 수 있는 곳이 있고, 없는 곳이 있으며,허가를 받되 건물내에 수용인원이 생활할 수 있는 위생설비와 오폐수 처리시설, 주차장의 면적등을  확보해야만이 가능한 문제도 뒤 따르게 된다.

다중이용 시설의 경우 소방법에 의한 구난시설 및 방화설비 시설과 내장재에 있어서 불연재를 사용해야 하는 규제도 받게 되며 신축건물의 합산 연면적<일반건축물 495㎡.150평>이상은 개인이 시공할 수 없으며 <주택등 주거용 건축물은 660㎡ 200평>이상도 개인이 시공할 수 없도록 하고 있는 한편 3층 이상도 개인이 시공할 수 없도록 규정하고 있다. 

 

원.투룸을 신축하여 부동산 임대업을 계획하시는 분들은 이러한 내용을 숙지하시고 해당 토지의 지번을 확인하셔서 관할 민원실<시,군,구>청으로 부터<토지대장 등본,지적도 등본,국토이용계획확인원>을 각각 한 통씩 발급 받아 가능한 민원실 인근<건축설계사무소>를 방문하시어 문의하시면 해당 토지에 몇 평으로 몇 층까지 신축할 수가 있다 없다를 바로 알 수가 있습니다<상담료 받지 않음>

 

다음은 원.투룸으로 신축하였을 때  경제성이 있는지를 꼼꼼히 따져 봐야 합니다.

예를 들어서 대형오폐수처리시설과 주차장면적 등을 제외하고 순수건축시공비를 제외한 내장설비에 있어서 소방설비 및 통신설비등 불연재사용과 냉,난방설비등 기초적인 씽크대 및 전기 공급을 완비하고 임대보증금과 월차임을 받아서 건축비를 충당하고 대출이자등을 갚아 나갈 수 있는지의 여부를 정밀 타진하여 예산을 추정하셔야 할 것입니다.

 

다음은 이러한 원,투룸이 집단적으로 형성되어 있는 지역이 많으므로 그 원,투룸이 형성되어 있는 건축물의 내/외를 현장답사하여 내/외장재의 선택은 어떠한 재질과 다자인으로 할 것인가를 선택하시어 메모와 이미지를 모아서 예산과 비중계산을 추정하셔야 할 것입니다. 

 

이러한 과정에 모두 타당성이 있다면 그 동안 현장답사 등으로 사진등 메모하게된 정보를 집결하여 건축면적의 "건페율"과 용적율에 타당한 구조와 면적으로 <건축설계사무소>를 통한 건축설계를 의뢰하셔야 합니다. 이 때 해당건축물을 신축하게 될 건축회사가 지정되었으면 그 회사의 담당자와 의논하여 협조를 요청하는 측면으로 가설계를 요청하고 그 가설계 도면을 추측으로 추가할 것은 추가하고 제외시킬 것은 제외시켜서 허가용 건축설계를 의뢰하시면 도움이 될 것입니다. 

 

다음은 허가서와 건축설계도면이 나오게 되는데 이 때 그 설계도면을 해당 건축설계 사무소로 부터 추가로 복사하여 줄 것을 요청하여 그 도면에 나타나지 않은 부분을 별도의 메모지에 채킹하면서 일목요연하게 기재하고 이를 토대로 건축을 신축하게될 건축회사에게 <시공 견적서:시방서>를 요청하게 되는 것입니다 .

다음은 견적서의 내용을 꼼꼼히 따져서 정당한 내역서인가를 판단하고 믿을만한 건축 시공업체라고 판단되면<"내고"결정 즉/감산과 추가의 요청등>결정하여 그 회사에서 제공되는 <건축시공 도급계약서>를 중심으로 계약서를 상호 작성하고 내용이 미비한 점과 특정사항은 별도의 "약정서"를 작성하여 본 계약서와 상호 견인하여 작성하셔서 각각 한 통씩 보존하시면 됩니다.

그러나 상기에서 나열한 건축면적 초과시 "종합건설면허"를 소지한 회사가 신축하게 될 수 밖에 없으므로 공인된  단가와

10%의 부가가치세 등으로 조금은 고단가인 부분이 있게 됩니다 .

하지만 안전과 법적인하자를 보장하는 법인회사이므로 장.단점은 있다고 볼 수 있으며, 원,투룸 신축설계시 반지하 등으로 구분할 시에는 법적연건평  제한에 도움이 될 수도 있습니다.