[머니투데이 송학주기자][[부동산 주간리뷰] 현행법상 관리감독 권한밖인 '집합건물']

 

[머니투데이 송학주기자][[부동산 주간리뷰] 현행법상 관리감독 권한밖인 '집합건물']

상가·주상복합·오피스텔 같은 집합건물의 관리가 아파트보다 부실하다는 지적이 나온다. 무엇보다 집합건물은 관리비 등 관련 민원이 지속적으로 제기됐지만 법적 근거가 제대로 갖춰지지 않아 행정당국이 아무 조치도 취할 수 없다는 게 문제다.

집합건물법에는 소유주들로 구성된 관리단을 통해 관리인을 선임해야 한다. 하지만 이를 지키지 않는 곳이 많다. 일부 상가의 경우 자체 정관을 편법으로 만들어 적용해 문제가 발생한다.

임종철

실제로 한 상가 정관엔 '총회 등 회의는 총 회원 과반수 출석으로 하되 출석인원이 적을 경우 편의상 참석자로만 개의하고 출석회원 과반수의 찬성으로 의결한다'는 내용이 포함돼 있다. 관리위원회 회장과 회장이 직접 뽑은 이사와 관리소장 등 10여명이 회의를 하고 안건을 통과시킬 수도 있는 것이다.

집합건물법에 관리인은 매년 관리단 총회를 소집해 예산·결산내역 등을 보고해야 하지만 최근 수 년 동안 정상적인 보고는 한 번도 없었다. 총회에서 보고된 결산내역에는 '2013년 수입 1억8118만원, 지출 1억5084만원, 잔액 2785만원' 등 금액만 적혀 있다. 관리비 등 최근 3년간 4억8041만원의 수입이 있지만 자세한 지출내역은 알 수 없는 것이다.

이에 대해 해당 상가 관리위원회장은 "정관에 따라 차질없이 업무를 수행했다. 편의상 수입·지출내역을 금액으로만 표기했을 뿐 자세한 내역은 관리소장에게 물어보면 잘 알려줄 것"이라며 "일부 불만이 있지만 지금까지 아무런 문제도 없었다"고 답변했다.

이 상가의 경우 건물 옥상에 설치된 가건물이 상가 주인들 모르게 회장 개인 소유로 변경된 것이 드러나 논란이 벌어지기도 했다. 이는 엄연한 공유지분으로 상가 주인들의 동의를 얻어 처분했어야 함에도 이를 지키지 않았다는 게 상가 주인들의 주장이다.

해당 회장은 이에 대해 "부회장 시절 전 회장과 매매계약을 해 합법적으로 돈을 주고 샀다"며 "전 회장이 개인 소유로 돌렸을지는 몰라도 합당한 비용을 치렀기 때문에 전혀 문제될 게 없다"고 말했다

집합건물은 비리가 발생해도 행정기관이 개입할 수 없는 사각지대에 놓인 셈이다. 더 큰 문제는 집합건물은 대부분 임대수익용이어서 소유자들의 관심이 적어 관리과정에서 부실이 발생해도 알기 어려운 게 현실이다.

동대문의 한 상가 주인은 "억대의 공동재산이 전체 건물주 모르게 개인에게 넘어간 일은 절대 묵과할 수 없다"며 "이에 대해 서울시 집합건물 분쟁조정위에 알아보니 회장이 응하지 않으면 어떠한 분쟁조정도 하지 못하는 상태"라고 꼬집었다.

지하철 2호선 동대문역 인근의 한 상가 앞에 물건 박스가 놓여 있다. 관리가 미흡해 화재 위험에 노출돼 있다. / 사진=송학주 기자

◇관리감독 권한밖인 '집합건물'

=이처럼 집합건축물 관리가 제대로 이뤄지지 않아 화재 등의 '대형 참사'에 고스란히 노출돼 있다는 지적이다. 아파트에 비해 느슨한 행정감독이 집합건물의 관리 관련 부조리를 야기한다는 게 전문가들의 지적이다.

실제 동대문의 한 상가의 경우 밤이 되면 경비원이 따로 근무하지 않아 누구나 손쉽게 들어갈 수 있다. 겨울엔 노숙자 등이 들어와 술을 마시고 불을 피우는 등 관리가 제대로 되지 않는다는 게 현 상가주인들의 얘기다. 심지어는 3층 상가 앞에는 많은 양의 물품 박스가 쌓여 있어 화재 위험에 노출돼 있기도 하다.

한 상가 주인은 "일부 상가주인이 소방법을 위반하고 있음에도 누구 하나 문제제기를 하지 못한다. 만약 과태료가 부과되면 건물 주인들이 책임져야 한다"며 "과태료보다 더 큰 문제는 불에 타기 쉬운 물건이 쌓인 곳이어서 만약 불이 나면 '대형 참사'로 이어질 가능성이 높다"고 지적했다.

실제로 지난 3월 화재가 발생해 1시간 만에 건물안 상가 16개소를 태우고 진화된 적이 있다. 다행히 인명피해는 없었으나 관리 부실로 인한 화재 위험은 아직도 그대로다.

그렇다면 왜 이같은 위험 요소는 해결되지 않는 것일까. 아파트 등 공동주택은 국토교통부의 '주택법' 적용을 받아 행정기관이 현장조사를 하고 조사를 회피하면 제재를 가할 수 있지만 집합건물은 '집합건물법'의 적용을 받아 민사적 해결만 가능하다.

이 때문에 서울시가 관리하고 있는 상가·오피스텔 등 집합건축물 2033개동은 법적으론 행정청의 관리감독 권한이 없는 것이다. 상황이 이렇다보니 상가 주민들간 갈등이 끊이지 않고 소송 등 분쟁이 발생하고 있다. 과거 아파트에서 발생했던 문제점들이 고스란히 발생하고 있는 것.

이에 서울시도 법무부와의 협의를 통해 제도 개선에 나섰다. 주택법처럼 행정의 조사나 시정권한을 두고 거부시 벌칙과 과태료 규정을 두는 한편 관리인의 선임과 해임을 구청에 신고토록 하는 방안이다.

서울시 관계자는 "상가나 오피스텔 관리 비리가 심각하다는 것에 국회나 정부의 공감대가 형성돼 있다"며 "집합건물의 관리 실태를 점검하기 위해 예산을 책정하는 등 합동점검반을 꾸려 주민갈등을 해소해 나가고 있다"고 설명했다.

머니투데이 송학주기자 hakju@

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