다세대주택을 다가구주택으로 용도변경 후 2년 이상만 보유하게 되면

 

다세대주택 취득한 후 다가구로 용도변경시 1세대 1주택 비과세가 가능한지|

 

최승호

 

문답으로 알아보는 장경철의 부동산 투자가이드 (질문) 서울 관악구 신림역 근처에 다세대주택을 최근 매입한 50대 후반의 정철이라고 합니다. 최근 저는 다세대를 다가구 주택으로 용도변경을 고려하고 있습니다. 얼마전 지인으로부터 다가구 주택으로 용도변경을 하면 1세대 1주택으로 해당되어 일정기간 보유하면 비과세 혜택을 받을 수 있다는 이야기를 들었는데 과연 지인의 말처럼 인정받을 수 있을지 궁금합니다. (답변) 현행 세법에 따르면 1가구가 국내에 1주택을 보유기간이 2년 이상이고 처분가격이 9억 원을 넘지 않을 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. ‘다가구주택’의 경우에도 단독주택으로 간주되어 1가구 1주택 비과세 규정이 적용됩니다. 반면 1가구가 소유한 ‘다세대주택’은 한 번에 모두 양도하더라도 구분 등기된 각 호가 각각의 개별주택으로 취급되기 때문에 그 중 납세자가 선택한 1호의 주택을 제외한 나머지 주택은 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 이렇듯 다가구주택과 다세대주택은 여러 가구가 한 지붕 아래 산다는 공통점이 있지만 세법상 큰 차이가 나는 전혀 다른 주택으로 보시면 되겠습니다. 다가구주택은 일단 주택으로 쓰는 층수가 지하층을 제외하면 3개 층 이하여야 하고 1개 동 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하여야 하고 또한 총 19가구 이하가 거주해야 하며, 호별 구분 소유가 불가능한 단독주택을 말합니다. 다세대주택은 주택 1개 동 바닥면적 합계가 660㎡ 이하로 19가구 이하만 거주할 수 있다는 점에서 다가구주택과 같습니다. 하지만 층수가 4개 층 이하인 주택으로서 구분 소유와 분양이 가능하다는 점에서 단독주택이 아닌 공동주택으로 분류됩니다. 따라서 정 선생님이 신림역 인근에서 취득한 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경해서 하나의 매매단위로 양도하는 경우를 상당한 절세효과를 기대할 수 있겠습니다. 즉 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경 후 2년 이상만 보유하게 되면 전체를 하나의 단독주택으로 보아 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다. 물론 비과세 혜택을 받게 되더라도 매매가격이 9억원을 초과하는 경우 고가주택으로서 9억 원 초과분에 대해서는 양도소득세 과세대상이 됩니다. 그러나 그 경우에도 용도변경 후 3년 이상 보유하면 1가구 1주택에 적용되는 24%에서 80%까지의 장기보유특별공제를 받을 수 있어 세 부담이 크게 줄어들게 됩니다. 급하게 처분하지 않아도 된다면 다가구주택으로 용도변경하고 2년 이상을 보유한 뒤 양도함으로써 비과세혜택을 적용받는 절세방법에 주목할 필요가 있겠습니다. 마지막으로 용도변경 절차에 대해서 간단히 설명을 드리고자 합니다. 결론적으로 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 데 큰 어려움은 없습니다. 반면 반대의 경우는 다릅니다. 뉴타운·재개발 지역을 중심으로 단독주택을 헐고 다세대주택으로 구분등기하는 이른바 ‘지분쪼개기’의 폐해가 심각해 이를 금지하고 있기 때문입니다. 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하려면 시·군·구청장에게 건축물대장 전환 신청서, 건축물 현황도, 변경사실 통지 확인서를 제출해야 합니다. 변경사실 통지 확인서는 임차인에게 용도변경 사실을 통지했음을 증명하는 서류를 말합니다. 앞으로 전망을 보면 다세대·다가구 주택은 오피스텔, 분양형 호텔 등과 달리 집주인이 함께 거주하며 관리할 수 있다는 장점 때문에 노후대비 ‘연금형 부동산’으로 활용하려는 수요자들이 점점 늘어날 것으로 보입니다. 한국아이닷컴 장원수 기자 jang7445@hankooki.com [ⓒ 인터넷한국일보, 무단 전재 및 재배포 금지]