Q 계약금을 받기 전에는 해약할 수 없다

임대시장동향

 

Q 계약금을 받기 전에는 해약할 수 있죠?

A 아닙니다. 위약금을 물어야 합니다.


부동산 거래에서 계약서를 썼다고 해도 막상 계약금을 주고 받아야만 비로소 계약이 성립되는 것으로 생각하는 사람들이 많습니다. 그래서 계약금이 지급되기 전까지는 계약을 파기할 수 있다고 보는 것이죠. 실제 거래 현장에서도 계약을 파기해주는 쪽으로 처리하는 경우가 많습니다. 그런데 이 관행을 정면으로 부정하는 판례가 나왔습니다.

계약금 없는 계약의 효력
# 아파트를 6억에 매매하기로 계약서를 쓰고 준비한 돈이 없어 계약금은 다음날 지급키로 했다. 그런데 매도인 가족의 반대로 다음 날 오전에 “계약금을 보내지 말라, 해약하겠다.”고 매수인에게 통지했다. 그러나 매수인은 이에 불구하고 계약금 6000만원을 송금해 버렸다. 매도인은 송금해 온 계약금을 법원에 공탁하고 계약의 효력이 없다고 주장했으나, 매수인은 위약에 대한 손해배상을 청구했다.

이 사건에서 대법원은, 계약이 일단 성립하면 한 쪽에서 마음대로 파기할 수 없는 것이 원칙이므로 매도인의 손해배상 책임을 인정했습니다. (2008.3.13 선고 대법원 2007다73611) 특히 이 판결은 “계약금 지급 전에는 계약을 파기할 수 있다” 는 하급심 판결(서울고등법원 2006나107557)을 뒤집은 점에서 주목을 받았습니다. 대법원은 그 이유로서, “주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 않으므로, 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다”고 설명하고 있습니다.

그래서 이제는 계약금 없이 계약서만 쓰고 왔다고 하여 부담없이 해약할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다. 계약금과 상관없이 계약서에 도장을 찍는 순간 계약은 성립된다고 보기 때문입니다.

<대법원 2008.03.13. 선고 2007다73611 판결>

 

계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있기는 하나, 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로(요물 계약) 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이다. 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.


[이인덕 서울시청 임대차분쟁상담실 상담위원]