자녀 집 장만? 절세계획부터 세워라

 

부동산114  

우리나라 부모들의 자식 뒷바라지는 노년까지 이어질 때가 많다. 대학 등록금 준비뿐 아니라 자식들 주택 마련까지 부모의 지원이 필요한 경우가 빈번하기 때문이다. 자녀에게 집을 장만해주려는 한국 부모가 많은 데는 이유가 있다. 일단은 자녀세대가 돈이 많지 않다는 것이 가장 큰 원인이다. 현재 우리나라 젊은 세대들은 험난한 취업시장의 문을 뚫기 위해 다양한 노력을 한다. 그러다 보니 어학연수다 대학원이다 해서 사회진출시기가 늦춰지는 것은 다반사다. 즉 힘들게 취업을 하더라도 그 시기가 늦어서 결혼 전에 집을 살 만큼의 목돈을 마련하기 쉽지 않다는 뜻이다.

자녀가 독립하더라도 부모와 가까운 거리에서 살기를 원하는 경우가 많다는 점도 또 하나의 이유가 된다. 사례를 하나 살펴보자. 필자의 지인인 A씨는 처음에 수도권 외곽에서 신혼살림을 시작했다. 가격이 저렴하면서도 넓은 주거공간을 확보할 수 있다는 점이 매력적으로 느껴졌다. 그러나 최근 아이가 생기면서 문제가 발생했다. 직장 때문에 육아가 쉽지 않았던 것이다. 결국 A씨는 그 집을 팔고 서울에 있는 시댁 근처로 이사하게 됐다. 며느리인 A씨의 입장에서는 시댁에 아이를 맡겨 육아문제가 해결 되어서 좋고, 시부모 입장에선 자식과 손주를 가까이에서 늘 보면서 외롭지 않은 노후 생활을 누릴 수 있게 되어서 좋았던 것이 이유였다. 그러나 서울의 높은 아파트 가격을 감당할 수 없었던 A씨 부부는 결국 시댁에 일정 금액을 지원받아서 집을 사게 되었다.

위의 사례처럼 서울 및 수도권에 거주하는 은퇴계층은 본인들의 거주 지역 인근에 자녀 주택을 마련해주는 방법을 취하는 경우가 많다. 특히 고가주택이 밀집된 강남 및 용산 등의 지역에서는 이러한 경향이 상대적으로 높은 편이다. 주택가격이 비싸기 때문에 자녀 혼자서 주택자금을 다 감당하기가 쉽지 않기 때문이다.

이러한 몇 가지 원인들로 인해 자녀를 위한 집을 미리 사둬야 할지 고민하는 부모들이 증가하고 있다. 더구나 최근 아파트 거래량이 증가하고 강남권 재건축 가격도 오르다 보니 이러한 사람들이 부쩍 늘었다.



자녀 주택자금 지원, 절세방법부터 생각해 보고 결정하라

자녀를 위해 주택을 구입할 때는 절세방법부터 고민해야 한다. 우리나라는 선진국들보다 상속·증여세 부담이 큰 편이다. 과세표준에 따라 10~50%까지 적용되는데 경제협력개발기구(OECD) 국가 중에서 가장 높은 세율을 적용 받고 있다. 부모 이름으로 구입하고 사망 후 상속을 할 것인지 아니면 살아 있을 때 증여를 할 것인지 등 세제 비교를 꼼꼼히 할 필요가 있다.

특히 자녀 이름으로 주택을 구입하고 증여세를 신고하지 않을 경우 자금출처 세무조사를 받을 수 있으므로 자금출처 소명 자료를 명확히 마련해둬야 한다. 자금출처 조사 시스템의 전산화가 잘 되어 있어 자금출처 조사를 피하기 어렵기 때문이다. 수입이 없는 자녀 앞으로 고가 주택을 구입할 경우 자금출처 조사 대상이 될 확률이 높으므로 미리 증여세 신고를 하는 것이 안전하다. 자금출처 조사 기준은 주택 구입자금에서 대출을 제외한 금액의 80%까지 소명을 해야 한다. 은행을 통한 수입과 지출 등이 명확하게 현금흐름이 이뤄져야 한다. 소명을 못할 경우 증여세는 물론 가산세까지 납부한다.

상속할 재산 규모가 클 경우에는 증여를 10년 단위로 미리 준비하여 세부담 규모를 줄이는 것이 유리하다. 자녀가 어렸을 때부터 공제금액만큼 통장에 시기별로 입금해 운영 수익을 올리고 결혼 시기에 주택을 마련할 수 있도록 기반을 만들어 놓는 것이다.
올해부터는 증여세 공제금액이 3000만 원에서 5000만 원으로 올라 다소나마 세금 부담이 완화됐다. 또한 월세 수입이 나오는 상가주택 및 오피스텔 등을 먼저 증여하여 여기에서 나오는 수입으로 향후 주택을 구입할 수 있도록 자금흐름을 만들어 놓는 것도 증여세 절세 방법이다.

상속세는 사망 이후 배우자와 자식들에게 상속 지분에 따라 배정하게 되는데 배우자가 상속포기각서를 작성하면 자녀 앞으로 상속 지분을 넘길 수 있다. 상속재산은 부동산을 포함한 보험금 등 모든 현금자산까지 포함해 과세표준을 적용하기 때문에 증여세보다 공제 금액이 크다. 상속공제는 기초공제와 인적공제 및 일괄공제 5억 원 두 가지 중 큰 금액을 공제받게 된다. 다만 공제금액이 증여세보다 크지만 보유 부동산의 가치가 상승하는 곳이라면 매입시점의 증여세보다 상속세 부담이 커지므로 장기적으로 가치가 상승하는 곳은 사전증여가 더 유리할 수 있다.