금융과 부동산의 수익률은 달리봐야한다.

 

 

서기수의 로또보다 강한 재테크

길거리에서 오고가는 사람들에게 “부자가 되고 싶으십니까?” 물어본다면 아마도 거의 100%의 사람들이 그렇다고 대답할겁니다. 이 세상에서 부자가 되고싶지않은 사람이 어디 있을까요? 그럼 왜 그토록 많은 사람들이 꿈꿔오고 삶의 목표로 삼고 애쓰는 부자가 되는게 어려울까요? ...

금융과 부동산의 수익률은 달리봐야한다.

서기수  

"선생님..XX아파트 48평짜리에 살고 있는데요..제가 2억원정도 여유자금이 있는데 이걸로 우리 단지의 작은평형의 아파트를 2억 5천에 하나 더 사서 월세를 놓으면 어떨까요?"

"그러세요? 뭐 임대수익률을 계산해보면 되지요? 2억 5천만원의 매매가에 보증금을 1천만원으로 하시면 대출을 4천만원 받으신다고 가정해서 월 임대료등을 감안해서 보면 되지요..함 볼까요?"

최근에 분당에 사시는 어느 수강생의 질문에 대한 답변을 한 내용으로 최근에 강남쪽의 재건축 아파트의 가격이 재건축 사업의 진행속도가 빨라지고 정부의 부동산 정책이 시장의 매매활성화와 서민주거안정으로 가면서 점차 상승하면서 많이 받는 질문들이다.

소형 아파트나 오피스텔이나 작은 상가 등 서서히 부동산 시장에 대한 관심이 높아지고 있고 급매물의 소진이나 경매시장에서도 경쟁률이 올라가고 시장이 살아나고 있는 분위기이다.
이럴때일수록 조금더 침착함을 유지하면서 한걸음 물러서서 관심을 가지고 완벽하게 분석이 되고 임대수익률도 확실하게 검증이 되지 않았다면 차라리 투자를 안하고 후회하는것이 낫다고 보는 것이 필자의 관점이다.

위에서 언급한 수강생의 경우에도 실제 임대수익률을 계산해보니 4%도 안되는 수익률이었기에 차라리 금융상품으로 운용하거나 최소한 5.5% 이상은 수익률이 나오는 다른 수익형 부동산을 찾아보시라고 조언을 드렸다.

금융시장 특히 은행권의 정기예금이나 적금의 수익률이 2% 중반으로 형성되어 있는 초저금리 시대이기 때문에 수익형 부동산의 예상 임대수익률이 4%만 넘어도 투자자들은 심각하게 투자를 고민하는 경향이 강하다.
하지만 절대로 금융상품과 부동산 투자의 수익률을 동일선상에서 접근하면 안된다.

이를 설명하기 앞서 일단 부동산 임대수익률에 대해서 계산하는 방법을 알아보도록 하자.

                                  (월임대료 X 12개월)-(월대출이자 X 12개월)-(제세 공과금 비용)
          * 임대수익률 =   -----------------------------------------
                                   매매가 - 임대보증금 - 대출원금

이렇게 계산을 하는데 보통은 대출을 받지 않고 투자를 하는데 이왕이면 저금리의 대출이자율을 활용할겸 나중에 매도시 매수자의 부담이 줄어드는 장점이 있다.

또한 혹시 자녀에게 증여를 고민할때에는 부담부증여로 대출금액을 감안해서 증여세의 과세표준이 정해지는 점도 잊지말자.

위의 공식에서 발생한 임대수익률이 최소한 5%대 이상은 넘어야 투자의 가치가 있다고 할 수 있는데 그 이유는 은행권의 금융상품이나 보험사의 즉시연금 등의 공시이율 상품이 2%대에서 3%대 초반의 금리를 보이지만 부동산의 수익률에서 감안해야 하는 비용이 있기 때문이다.

일단 부동산은 투자하는 순간 취득세라는 세금을 내야하고 금액이 크지 않겠지만 공인중개사 중개수수료를 부담해야 한다.아울러 가장 큰 리스크라고 할 수 있는 공실에 대한 부담을 생각해야 하고 재산세등 기타 세금에 대한 부분도 고려해야 한다.
오피스텔의 경우에는 감가상각이라고 해서 매매가격의 하락도 투자의 고려사항 중에 하나이다.

또한 투자자가 주부라면 배우자가 사업을 하거나 은퇴자라서 지역의료보험 가입자라고 한다면 재산세의 증가로 의료보험료도 늘어나게 된다.

필자의 주변에도 아는 사람의 소개로 상가나 빌라 혹은 오피스텔을 투자해서 몇 개월간 비어있어 임대수익은 고사하고 오히려 관리비가 나가는 경우를 많이 봐 왔다.

부동산 특히 수익형 부동산에 대해서 하라 하지말라의 의미보다는 이왕 투자를 할 것이라면 철저하게 예상 임대수익률을 분석해서 투자가치를 따져봐야 하겠고 부동산은 가격이 떨어지더라도 주식처럼 하루아침에 휴지조각이 되는 경우는 없고 물건은 남아있다는 구시대적인 생각은 버려야한다.
그 남아있는 물건이 애물단지로 전락할 수도 있기 때문이다.

금융상품 중에서는 즉시연금이나 저축성보험 혹은 채권이나 기타 비과세나 절세형 상품도 있기 때문에 실질 액면 수익률을 보고 비교하지말고 투자 이후에 들어가는 비용과 함께 향후 발생할 수 있는 리스크 요인도 함께 따져보는 신중함과 객관적인 관점이 필요한 요즘이 아닐까 싶다.