토지 경매할 때 반드시 알아야할 것들

토지 경매할 때 반드시 알아야할 것들

 

 

노무현 정부 이후 불기 시작한 신도시, 기업·혁신도시, 수도권 경전철 등 각종 개발열풍을 안고 토지 경매가 한동안 과열양상을 보일 정도로 입찰자가 몰리고 낙찰가율이 아파트를 앞지를 정도(수도권 2003∼2005년, 전국 2004∼2005년)로 치솟았던 적이 있다.

2005년 8·31대책 이후 이중 삼중의 중첩적인 규제로 토지 경매가 시들해졌지만 이명박 정부 들어 지속되고 있는 부동산 규제완화와 수도권 제2기 신도시 건설, 2013년 박근혜 정부 들어 규제완화에 가속 페달을 밟고 있어 토지시장이 다시금 주목을 받고 있다.

특히 토지를 경매로 취득하는 경우에는 그 토지가 토지거래허가구역 내에 소재한 토지라 하더라도 토지거래허가를 받지 않아도 된다는 장점이 있다. 따라서 거주지역, 거주기간에 대한 제한 없이 토지를 취득할 수 있으며, 토지 취득 후 의무적으로 사용해야 하는 기간(전매제한기간) 적용도 받지 않기 때문에 경매 취득 후 대금을 납부하고 소유권이전등기를 하는 순간부터 바로 되팔 수 있다.

그러나 아무리 개발호재가 널브러져 있고, 토지거래허가에서 자유롭다고 하더라도 무조건 입찰을 하다가는 예기치 못한 손해를 볼 수 있다. 특히 토지 경매는 여타 부동산과 달리 좀 더 세심한 주의를 요하며, 항상 곳곳에 위험요인이 도사리고 있음을 잊어서는 안 된다.

첫째, 토지 경매는 아파트 등 주거시설이나 여타 다른 물건과 달리 시세를 파악하기가 쉽지 않다. 예컨대 아파트는 지역별, 평형별로 시세가 정형화되어 있으나 토지, 특히 전답 또는 임야 등은 그러한 정형화된 가격이라는 것이 없다. 그래서 현장조사 시 정확한 시세 파악이 이루어지지 않는다면 엉뚱한 시세 예측으로 일반매물가격 이상의 고가낙찰이 될 수도 있음을 주의해야 한다.

둘째, 토지는 개발제한구역이라든가 군사시설보호구역 또는 상수원보호구역 등 각종 공법상의 규제사항들이 많다. 이들 구역은 관련 법률에 의한 건축제한이 상당히 뒤따르기 때문에 취득 후 개발을 고려하고 있는 매수 희망자라면 관할관청이나 온라인 시스템을 통해 토지이용계획확인서를 발급받아 이들 공법상의 규제사항들을 반드시 확인해야 한다. 군사시설보호구역의 경우 관할 행정관서에 의하면 건축이 가능하더라도 군당국의 동의가 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다.

셋째, 경매물건 중에는 지상에 건물, 수목 또는 공작물이 존재하고 있음에도 토지만 경매에 부쳐지는 경우가 있다. 이런 물건은 반드시 법정지상권이 성립하는지를 확인해야 하고, 특히 공사 중단된 구조물이 있거나 전원주택을 개발하기 위해 택지조성을 하던 중 경매로 나온 물건은 공사비 청구를 이유로 한 유치권 문제가 걸림돌이 될 수 있다.
법정지상권이 성립되는 경우에는 대금을 납부하고 소유권이 이전되더라도 법정지상권 존속기간(30년, 15년, 5년) 동안 지상물을 임의로 철거할 수 없으므로 소유권 행사에 제약이 뒤따르게 된다. 물론 법정지상권이 성립하는 경우 토지 낙찰자는 지상물 소유자에게 소정의 지료를 청구해 나름대로의 수익을 거둘 수 있지만, 토지의 가치는 지료보다는 개발에 있다는 점에서 결코 탐탁지 않은 결과다.

법정지상권을 해소하기 위해서는 지상물을 매수해야 하는 부담이 있지만, 법정지상권 외에 유치권이 성립을 주장하는 때도 있고 개발사업에 대한 인허가를 득한 경우에는 사업권에 대한 양수도 또는 건축주 명의변경 과정에서 상당한 시일이나 비용이 소요될 수 있음에 유의해야 한다.

넷째, 임야를 취득하는 경우 유의해야 할 것 중 하나가 취득하고자 하는 임야 내에 분묘가 소재하는지 여부를 확인해야 한다는 점이다. 관리되고 있는 분묘가 소재하고 있어 이른바 분묘기지권이 성립하는 경우에는 그 분묘를 임의로 개장하거나 이장할 수 없다. 비교적 면적이 협소한 토지가 경매로 나온 경우 그 지상에 분묘가 있다면 분묘로 인한 토지활용도 제한이 절대적일 수밖에 없고, 광대한 면적의 토지라 하더라도 분묘는 그 토지 중 가장 좋다고 하는 명당자리에 안치되어 있기 때문에 역시 토지 이용가치를 떨어뜨리는 요인으로 작용하게 된다.

토지 위로 철탑이 지나거나 고압선이 매설되어 있을 때에도 개발 목적 취득의 경우에는 주의를 요한다. 개발 후 분양을 하더라도 이런 시설들은 혐오시설로 분류되어 분양이 저조할 수밖에 없다.

다섯째, 전답·과수원 등 농지 경매는 농지취득자격증명 제출을 요하는지를 확인해야 한다. 낙찰 후 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 낙찰이 불허가되고 법원에 따라서는 입찰보증금까지 몰수한다. 농지취득자격증명 제출을 요하는 경우 법원은 물건명세서에 ‘농지취득자격증명을 요함’이라는 특별매각조건을 붙이는 것이 통례다.

끝으로 개발소재가 있는 지역의 토지라 할지라도 그 개발소재가 정확한지를 확인한 후에 입찰에 응하고 가급적 개발지역 범위에 해당하여 수용되는 토지보다는 주변 토지를 취득하는 것이 바람직하다. 개발 범위에 포함되는 토지는 수용에 따른 보상차익만 바랄 수 있지만, 주변 토지는 그 가치에 따른 개발, 매매 등을 통해 다양하게 수익을 실현할 수 있다. 신도시나 택지개발로 인한 토지수용으로 대토수요가 발생하면서 주변지역 지가가 상승해 시세차익을 누릴 수 있다는 장점도 있다.

토지 경매물건은 2012년 기준 전국적으로 9만 7400건 정도가 쏟아져 나왔다. 경매물건 전 종목에 걸쳐 가장 많은 물량에 해당한다. 수도권보다는 지방 물량이 많으며, 낙찰률은 전국 27.33%, 수도권 19.66%를 기록했고, 낙찰가율은 전국 67.07%, 수도권 60.30%로 그리 높지 않은 편이다.