압류된 이후에 성립된 유치권의 효력

 

부동산리더스

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

압류된 이후에 성립된 유치권의 효력

최광석  

민사집행법에 기한 경매개시결정(압류) 이후에 개시된 점유에 기반한 유치권은 압류의 처분금지효에 반해서 무효로 인정받지 못하게 된다.

압류 이후에 다른 채권자 앞으로 점유를 이전하는 행위도 압류의 효력에 반하는 처분의 한 방편으로서 무효가 될 수 있기 때문이다. 따라서, 유치권의 다른 요건, 예를 들어 견련성있는 채권발생 등은 압류 이전에 이루어졌지만, 점유이전이 압류 이후에 된 경우에도 유치권성립에 제한이 있게 된다.


★ 민사집행법 제83조(경매개시결정 등)

①경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.
④압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.

 

★ 민사집행법 제92조(제3자와 압류의 효력)
①제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.

★ 대법원 2006. 8. 25.선고 2006다22050판결【토지인도】

채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다.

 

★ 대법원 2009. 1. 15.선고 2008다70763판결【유치권확인】
부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다.


한편, 압류가 아니라 가압류 이후에 점유를 이전받은 유치권이 같은 논리로 무효인지 아닌지에 대해 논란이 될 수 있는데, 최근 관련 대법원판결이 선고되었다.


★ 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246호 건물명도 등

[1] 부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는데, 여기서 처분행위란 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않는다.

 

다만 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당한다는 것이 당원의 판례이나, 이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차에서의 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서나 매각물건명세서 등에서 드러나지 않는 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라, 유치권신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황하에서는 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봄이 타당하다는 취지이다.

 

 이와 달리 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없다.(유치권인정)

[2] 토지에 대한 담보권 실행 등을 위한 경매가 개시된 후 그 지상건물에 가압류등기가 경료되었는데, 갑이 채무자인 을 주식회사에게서 건물 점유를 이전받아 그 건물에 관한 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 취득하였고, 그 후 건물에 대한 강제경매가 개시되어 병이 토지와 건물을 낙찰받은 사안에서, 건물에 가압류등기가 경료된 후 을 회사가 갑에게 건물 점유를 이전한 것은 처분행위에 해당하지 않아 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않으므로, 갑은 병에게 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있다고 한 사례.


이 판결 선고 이전에는, 가압류 이후의 점유에 기한 유치권은 무효라는 취지의 하급심판결까지 존재하는 등 실무상으로 논란이 있었지만, 이 대법원판결은 ‘가압류 이후의 점유에 기한 유치권은 압류의 처분금지효에 저촉되지는 않는다’는 취지의 첫 대법원판결이라는 점에 의의가 있다.


★ 부산고등법원 2007. 1. 17.선고 2007나14087【토지인도(대법원에서 심리불속행기각됨)】
가압류명령의 집행으로 소유자는 압류에서와 같이 가압류 목적물에 대하여 일체의 처분행위가 금지되며, 이에 위반된 행위는 가압류채권자에 대한 관계에서 상대적으로 무효가 되는 것인데, 피고 00종합건설이 유치권을 취득하는 행위는 가압류에 의하여 금지된 처분행위라 할 것이므로, 위 피고는 유치권으로 가압류권자에 대항할 수 없게 되고, 한편 민사집행법 제91조 제3항에서 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸된다고 규정되어 있는 취지에 비추어 보면, 가압류에 대항할 수 없는 유치권은 경매로 인하여 소멸되고 매수인에게 인수되지 아니한다고 봄이 타당하다 할 것이다.


같은 차원에서, 민사집행법에 의한 압류가 아닌 국세징수법이나 지방세법상의 압류 이후에 성립한 유치권이 무효인지 여부도 논란이 될 수 있다. 아직 명확한 대법원 판결은 선고되지 않았지만, 가압류에 관하여 판단된 위 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246호 건물명도 등을 유추적용해보면, 압류등기 이후에 유치권이 성립했다는 이유만으로는 무효일 수 없지만, 압류에 기한 공매절차로 매각되었다면 해당 압류 이후의 유치권은 무효가 될 수 있다고 보는 것이 타당할 것으로 사료된다. 위 대법원 판결 이전에는 하급심판결에 혼선이 있었지만, 위 대법원 판결 이후에는 이런 방향으로 견해가 정립되는 것으로 이해되고 있다.


★ 부산지방법원 2012. 6. 1.선고 2010가단52351 건물명도
☞ 임의경매에 기해 건물을 낙찰받은 원고가 유치권자로부터 임차한 피고를 상대로 명도청구하면서, 이 건 임의경매개시결정 이전에 이루어진 세금체납에 따른 압류등기를 이유로 유치권무효를 주장한 사안

원고는, 이 사건 호실에 관하여 2006. 3. 3. 부산광역시 부산진구에서 세금체납에 따른 압류등기를 마쳐 압류의 효력이 발생하였으므로, 그 이후에 점유를 개시한 피고는 원고에게 대항할 수 없다고 주장하나, 민사집행법상의 강제집행절차는 경합하는 일반채권에 대한 할당변제에 의한 사법적 해결을 그 본지로 함에 비하여 국세징수법상의 체납처분절차는 행정기관에 의한 조세채권의 신속한 만족을 위한 절차로서 그 제도의 취지와 목적을 달리하는 점에 비추어 보면, 부동산에 체납처분에 따른 압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 압류의 처분금지효에 반하는 처분행위로 볼 수 없다고 할 것이니(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결 등 참조), 피고의 점유가 압류의 처분금지효에 반한다고 볼 수 없어 원고의 위 주장 또한 이유 없다.

★ 인천지방법원 2013. 11. 6.선고 2012가합20846 건물명도 등
☞ 공매절차를 통해 건물을 낙찰받은 원고가 하도급업자로서 유치권을 주장하는 피고를 상대로 명도를 청구한 사안에서, 압류시점 이전에 점유가 있었는지를 기준으로 판단(압류시점인 2010. 11.경 이전인 2010. 1.경에 이미 임의경매개시결정이 있었지만, 원고는 압류에 기한 공매절차로 건물을 취득함)

인천광역시 남동구는 00교회가 세금을 납부하지 않아 2010. 11. 3. 이 사건 건물 및 대지를 압류하여 압류등기를 마쳤고, 한국자산관리공사는 인천광역시 남동구의 위탁에 따라 이 사건 건물 및 대지에 관한 공매절차를 개시하여 2011. 7. 20. 이를 공고하였으며, 원고는 2012. 4. 23. 위 공매절차에서 1,235,000,000원을 대금으로 지급하여 이 사건 건물 및 대지를 취득하고 2012. 4. 26. 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 경매절차는 2012. 4. 27. 경매법원의 기각결정으로 종결되었다.

살피건대, 원고는 이 사건 경매절차와 별개로 진행된 공매절차에서 이 사건 건물을 취득하였는바, 피고들이 이 사건 건물에 대한 유치권으로 원고에게 대항하기 위하여는 이 사건 공매절차의 기초로서 처분금지의 효력이 있는 체납처분의 압류등기 이전부터 현재까지 이 사건 건물을 점유하여 왔음과 이 사건 건물에 관한 공사대금 채권이 존재함을 입증하여야 할 것이다.
--점을 종합하면, 피고들은 이 사건 공매의 기초가 된 체납처분의 압류등기가 경료된 2010. 11. 3. 이전부터 현재까지 이 사건 건물을 계속 점유하여 왔다고 봄이 상당하다.

★ 대구지방법원 2011. 12. 8.선고 2011가단20062 건물명도
☞ 공매절차를 통해 건물을 낙찰받은 원고가 공사업자로서 유치권을 주장하는 피고를 상대로 명도를 청구한 사안
세금 체납을 이유로 2010. 6. 14. 북대구세무서에서 이 사건 아파트에 관하여 압류등기를 마쳤고, 한국자산관리공사에 의한 공매(관리번호 2010-11713-001)가 진행된 결과 원고가 이 사건 부동산을 낙찰받아 2011. 1. 5. 소유권이전등기를 마쳤다.

채무자 소유의 부동산에 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결 등 참조), 민사 강제집행과 조세 체납처분의 절차를 조정하는 특별법이 제정되지 아니하고 있고, 선행된 체납처분에도 불구하고 민사 강제집행절차의 진행을 허용하고 있는 우리 법제에 있어서, 부동산에 관하여 선행 체납처분에 의한 압류등기를 한 조세채권자는 그 부동산에 대한 경매절차에서는 민사집행법상의 압류가 경합된 경매신청채권자와 같이 취급하여 효력을 인정함이 상당하다 할 것이다.
이 사건의 경우에 관하여 보건대, 피고가 제출한 증거들은 이 사건 아파트의 준공인가증과 분양안내서, 피고가 한 공사에 관한 서류들에 불과한바, 위 증거들만으로는, 피고가 유치권자로서 이 사건 아파트를 점유하여 왔다는 사실, 즉, 유치권이 성립하고 존속하기에 충분한 (피고의) 점유가 북대구세무서의 압류등기 기입 전에 개시되었고, 그 점유가 현재까지 계속되고 있는 것이라는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없는바, 이와 같이 유치권 성립 및 존속 요건으로서의 점유를 인정할 수 없는 이 사건에 있어서는, 피고의 유치권 항변은 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다.

★ 부산고등법원 2007. 1. 17.선고 2007나14087【토지인도】
☞유치권성립을 제한하는 압류의 의미를, 민사집행법에 의한 압류 뿐 아니라 체납처분에 의한 압류와 가압류까지 확대할 수 있다고 보는 판단으로서, 비록 대법원에서 심리불속행기각으로 확정되었지만, 위 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246호 건물명도 판결 선고 이전의 판결로서, 잘못된 판단으로 사료됨

“---를 종합하면, 피고 00종합건설은 한국전력공사와 사이에 위 도급계약의 체결일 이후인 2004. 11. 30.부터 2005. 12. 1.까지를 임시전력수용계약기간으로 정하여 위 공사를 위한 전력수용계약을 체결한 사실, 위 피고는 또한 산업안전보건법령에 정한 재해예방전문지도기관과 사이에 계약기간을 2004. 12. 1.부터로 정하여 기술지도계약을 체결하고, 근로복지공단에 대하여 고용보험 및 산업재해보상보험의 보험관계 성립일을 2004. 12. 1.로 하여 신고한 사실, 위 피고는 2004년 12월 무렵부터 공사를 위한 건설·토목자재를 공급받기 시작한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 피고 00종합건설은 위 도급계약의 체결일인 2004. 11. 18. 이후에 이 사건 토지를 점유한 것으로 봄이 상당하다 할 것이다.

그런데, 피고 00종합건설이 피고 **건설로부터 이 사건 토지의 점유를 이전받기 이전인 2004. 10. 22. 부산광역시가 피고 **건설에 대한 체납처분으로서 이 사건 부동산을 압류하여 그 압류등기가 경료되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 위 압류등기의 경료에 따라 이 사건 토지에 대한 압류의 효력이 발생한 이후에(체납처분에 의한 부동산에 대한 압류의 효력은 그 압류의 등기가 완료된 때에 발생한다. 국세징수법 제47조 제1항 및 지방세법 제28조 제4항 참조) 피고 00종합건설이 그 주장과 같은 공사를 시행하여 피고 **건설에 대한 공사대금채권과 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득하였다 하더라도, 이 사건 토지에 대한 점유의 이전은 체납처분에 의한 압류에 따른 처분금지의 효력에 저촉되고(아직 민사 강제집행과 조세 체납처분의 절차를 조정하는 특별법이 제정되지 아니하고 있고, 선행된 체납처분에도 불구하고 민사 강제집행절차의 진행을 허용하고 있는 우리 법제에 있어서, 부동산에 관하여 선행 체납처분에 의한 압류등기를 한 조세채권자는 그 부동산에 대한 경매절차에서는 민사집행법상의 압류가 경합된 경매신청채권자와 같이 취급함이 상당하고, 체납처분에 의한 압류 역시 민사집행법상의 압류의 효력과 달리 취급할 이유가 없다 할 것이다), 따라서 피고 **종합건설은 위 유치권으로써 이 사건 토지에 관한 경매절차의 매수인인 원고에게 대항할 수는 없다 할 것이므로, 결국 피고 **종합건설의 위 항변은 이유 없다.

더욱이, 피고 00종합건설이 위 체납압류등기의 완료 이전에 이 사건 토지의 점유를 이전받아 압류의 효력이 발생하기 이전에 공사를 시행하여 유치권을 취득하였다 하더라도, 이미 위 피고가 이 사건 토지의 점유를 이전받았다고 주장하는 시기 이전에 이 사건 토지에 관하여 선행 가압류기입등기와 함께 주식회사 우리은행 앞으로 선행 근저당권설정등기가 경료되어 있었음은 앞서 본 바와 같다. 살피건대, ① 가압류명령의 집행으로 소유자는 압류에서와 같이 가압류 목적물에 대하여 일체의 처분행위가 금지되며, 이에 위반된 행위는 가압류채권자에 대한 관계에서 상대적으로 무효가 되는 것인데, 피고 00종합건설이 유치권을 취득하는 행위는 가압류에 의하여 금지된 처분행위라 할 것이므로, 위 피고는 유치권으로 가압류권자에 대항할 수 없게 되고, 한편 민사집행법 제91조 제3항에서 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸된다고 규정되어 있는 취지에 비추어 보면, 가압류에 대항할 수 없는 유치권은 경매로 인하여 소멸되고 매수인에게 인수되지 아니한다고 봄이 타당하다 할 것이다. 뿐만 아니라, ② 이 사건 토지에 관하여 앞서 본 근저당권설정등기와 가압류등기 이외에도 피고 **건설이 이 사건 토지의 소유권을 이전받은 당일 채권최고액 2억 8,000만 원의 근저당권설정등기가 경료되는 등 피고 00종합건설이 이 사건 토지를 점유하여 공사를 진행하기 이전에 이미 이 사건 토지에 관하여 다수의 근저당권, 지상권, 압류 및 가압류등기 등이 경료되어 있었으므로, ---위 피고로서는 이 사건 토지에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서 거액의 공사도급계약을 체결하여 그 점유를 이전받은 것으로 봄이 상당한바, 그와 같은 경우에도 위 피고가 공사를 진행하면서 지출한 공사대금채권을 피보전권리로 하는 유치권으로써 근저당권자에게 대항할 수 있다고 본다면 결국 유치권은 담보물권이지만 우선변제권이 인정되지 아니함에도 유치권자는 사실상 최우선으로 피담보채권 전액을 변제받을 수 있는데 반하여 결과적으로 선순위 담보권자는 예기하지 않은 사정에 의하여 우선변제권을 그보다 뒤에 성립한 유치권에 의하여 박탈당하게 되는 지극히 불합리한 결과가 발생하는 점, 점유 이외에는 구체적인 공시방법이 없는 유치권이 나중에 성립하더라도 사실상의 우선적 지위를 부여하게 되어 공시주의를 기초로 하는 담보법질서를 교란시킬 우려가 큰 점, 저당권이 설정된 이후에 제3자가 취득한 용익권은 목적물이 경매절차에서 경락됨에 따라 소멸하고 그 소멸 여부는 경매신청채권자의 저당권이 아니라 목적물에 설정된 최우선의 저당권을 기준으로 하여 결정되는 점 등에 비추어, 위 피고의 공사도급계약 체결 이전에 근저당권설정등기를 경료받은 자의 신청에 의한 경매절차의 매수인인 원고에 대한 관계에서는 위 피고가 유치권을 주장하여 원고에게 대항할 수 없다고 보아야 한다. 따라서, 이 점에서도 위 피고의 유치권 항변을 받아들일 수는 없다”고 판단.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.