전세금을 임차인 마음대로 다른 사람한테 넘길 수 있습니까?

전세금을 임차인 마음대로 다른 사람한테 넘길 수 있습니까?
임대인의 동의가 없어도 보증금 반환채권을 넘길 수 있습니다

보증금을 임차인에게 내주면 안된다니

임대인 A씨는 어느 날 임차인 B씨로부터 내용증명 편지를 받았다. 임차보증금 1억2000만원을 C씨에게 양도하였으니 만기가 되면 C씨에게 지급해달라는 내용이었다. 아니 임대인에게 물어보지도 않고 자기들끼리 마음대로 임차보증금을 주고받겠다고? A씨는 임대차계약서를 꺼내 찬찬히 읽어보았다.

<부동산 임대차계약서 제3조 (용도변경 및 전대 등)>
임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대?임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다.


그러면 그렇지, 계약서에서 해당 조항을 발견한 A씨는 확실히 해두기 위하여 다음과 같이 상담실에 문의해 왔습니다.

임대차계약서에 “임차인은 임대인의 동의 없이는 임차권 양도를 할 수 없다” 라고 되어 있는데요.
그런데도 임차인이 일방적으로 임차보증금을 넘겨도 됩니까?

여기서 ‘임차권’과 ‘임차보증금’을 구별해야 합니다. 가끔 두 가지를 같은 의미로 혼동하시는 분들이 있습니다. ‘임차권 양도’는 내가 빌린 집을 다시 다른 사람에게 빌려주는 것을 말합니다. 그러나 ‘임차보증금의 양도’는 나올 때 받을 보증금 즉 채권을 다른 사람에게 넘겨주는 것을 말합니다. 판례에서도 ‘임차권’에 대한 양도금지 특약이 있는 경우에도 ‘임차보증금 반환채권’은 임대인의 동의 없이 양도할 수 있다고 했습니다.

<대법원 93.6.25 선고 93다13131 판결>
임차권의 양도가 금지된다 하더라도 임차보증금 반환채권의 양도마저 금지되는 것은 아니므로 양도인은 양수인에 대하여 그 채권양도에 관하여 임대인에게 통지를 하거나 그에 대한 승낙을 받아주어야 할 의무를 부담한다.

따라서 위의 사례에서 A씨는 기분 나쁘게 생각할 필요가 없습니다. 만기가 되어 B씨가 집을 비워주면 C씨에게 보증금을 내주고 영수증을 받아두면 됩니다. 만약 B씨가 계약기간을 넘겨도 집을 비우지 않는다면, A씨로서는 보증금을 C씨에게 내줄 의무가 당연히 없겠죠.

그런데 이와 비슷한 경우로서 임차보증금에 가압류가 들어오면 어떻게 해야 할까요?

채권 가압류 통지서
임대인 H씨는 법원에서 채권가압류통지서를 받았다. 깜짝 놀라 내용을 읽어보니 임차인 M씨의 임차보증금 반환채권을 가압류한다는 것이다. 채권자는 00 은행이며 M씨의 채무액은 1200만원이라고 했다. 현재 M씨는 H씨 소유 점포에서 보증금 2000만원 월세 150만원으로 분식점을 하고 있다.

그럼 저더러 어떻게 하라는 거죠?
통지서를 보낸 사람에게 답장을 해야 합니까?

그렇게 알고 있으면 되고 별도로 법원이나 은행에 답을 보낼 필요는 없습니다. 가압류통지서의 의미는 만기가 되어 임차인 M씨가 나갈 때 보증금을 M씨에게 주지 말라는 것입니다. 통지가 온 사실을 M씨에게는 알려주는 게 좋겠죠.

M씨에게 얘기했더니 자기가 알고 있는 금액보다 청구액이 많다고 하네요.
은행에 따져보겠다고요.

그건 임차인과 은행 간 처리할 문제입니다. 다만 주의하실 점은 위의 양자 간에 채무액이 확정되지 않으면 임대인 H씨는 임차인이나 은행 어느 쪽에도 보증금을 내주어서는 안 된다는 것이죠.
만약 만기가 되어 M씨가 나갈 때까지도 위의 채무액이 정해지지 않는다면 어떻게 해야 합니까? 이 때는 좀 불편하지만 내줄 돈을 법원에 공탁하는 것이 좋습니다.

그런데 M씨는 6개월째 월세를 안내고 있어요. 관리비도 100만원정도 밀렸고요.
벌써 보증금에서 1000만원이 공제되어 남은 돈이 1000만원밖에 안됩니다.
00은행의 청구액 1200만원보다 적어요.
가압류가 되면 이제부터 월세가 밀려도 보증금에서 공제해나가지 못합니까?

그렇지 않습니다. 앞으로 M씨가 가게를 비울 때까지 발생한 월세와 관리비 등을 모두 정산하여 보증금에서 공제하고 나머지 금액만 채권자인 00은행에 주면 됩니다.
<대법원 2002.12.10. 선고 2002다52657 판결>
임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서... 임대차보증금 반환 채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다.

만약 M씨가 만기가 지나도 가게를 비워주지 않고 버티면 어떻게 합니까?

그래서 보증금 잔액이 없는 상태가 된다면 이제 가압류는 더 이상 의미가 없어집니다. 단순히 임대인과 임차인 간의 명도문제만 남게 되겠죠.

일단 임차보증금에 가압류가 들어오면 임대인으로서는 이래저래 신경을 써야 합니다. 실제로 불편한 점도 여러 가지 있을 것입니다. 은근이 화도 납니다. 골치 아픈 임차인을 만나 공연히 고생하게 되었다고요. 그러나 어쩔 수 없는 일 아니겠습니까? 가압류 자체를 못하게 할 수는 없으니까요. 이미 떨어진 가압류를 편안한 마음으로 받아들이세요. 그리고 제대로 대처하여 억울하게 불이익을 당하지 않도록 하는 게 중요합니다.


[이인덕 서울시청 임대차분쟁상담실 상담위원]