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부동산에서 PER란?
앞으로 불황이다. 라고 이야기 합니다.
시장은 공포로 인해 패닉에 휩쌓였고 주식이건 부동산이건 내던져지고 있지만 시장에서는 받아줄 사람이 없어서 끝없이 떨어지고 있습니다.
앞으로 금리는 IMF이후처럼 30%-40%까지 오른다.
지금의 위기는 오히려 IMF때보다 심하다. 왜냐하면 그 때는 일부 아시아국가 만의 문제였으나 지금은 세계적인 위기이다.
그럼 앞으로 계속해서 쉬어야 할까요?
부동산에서도 많이 떨어지는 것은 10억짜리 아파트 5억짜리 아파트입니다.
3천만원짜리 아파트도 떨어지지만 그리 크게 떨어지지 않았고 오히려 수익성이 500보증금에 30만원이 나온다면 전세로 환산해보면 3500만원이기에 3천만원의 내재가치를 넘는 물건임에 틀림없습니다.
3천만원을 현금으로 주고 사도 문제가 없는 것이죠.
이 얘기는 아무리 불황이라 하더라도 수익성이 좋은 물건은 불황과 관계없으며 불황이 오래 지속된다면 이러한 물건이 불황을 견뎌낼 수 있는 돌파구가 되는 물건이라는 것이죠.
즉 위험하다면 10억짜리 아파트가 위험한 것이지 수익성이 받쳐주는 그러한 물건은 위험한 물건이 아니라 불황에서 빛이 나는 물건입니다.
지금 경매로 아파트 낙찰을 받는다면 무조건 왜 지금 경매에 들어가지? 지금은 못팔아서 난리인데 라고 이야기를 할 것이 아니라 수익성이 좋은지 아니면 나쁜지에 대한 판단을 해보고 불황에 더 많은 물건을 건질 수 있다는 것이죠.
주식에서 흔히 PER ( price earnings ratio : 주식의 1주당 시장가격인 주가와 1주당 수익액의 비율을 주가 수익률이라고 합니다.) 라는 것을 많이 씁니다.(1주당 시장가격 / 1주당 수익액); 1주당 수익액은 기업이 1년간 벌어들이는 수익의 전체량)
주가가 저평가되었는지 아니면 고평가 되었는지를 판단하는 기준으로 쓰이죠. 그렇다고 이것이 주가의 절대적인 평가기준은 아닙니다.
왜냐하면 작년에 100억을 벌은 기업이 있는데 올해 또 100억을 번다는 보장이 없기 때문이죠.
그럼 부동산에서는 주식에서 말하는 것과 같은 개념의 평가기준이 없을까요?
흔히 전세가 비율이라는 것을 씁니다.
집값이 1억원인데 7천만원이 전세라면 매매가 대비 전세가 비율을 70% 수준이라고 하지요.
그래서 70%가 넘어가면 전세를 살던 사람이 집을 사고 싶고 50% 이하로 떨어지면 전세를 사는 사람의 매수의욕이 떨어진다는 그런 것 말이죠.
그래서 70%가 넘어가면 대체로 저평가 되었다고 보이고 80%가 넘어가면 아주 우량한 물건으로 보입니다.
왜냐하면 요즘 70%가 넘어가는 것이 별로 없어 보이니까요
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강남구의 전세비율을 살펴봅시다.
대부분 40%를 넘지 못합니다.
40%를 넘는 것은 대부분이 빌로 끝나는 오피스텔과 같은 아파트들이 80% 이상입니다.
(엑셀자료를 첨부합니다.)
그러니 강남구같은 경우는 고평가 되었다고 봐야하겠죠.
그럼 월세로 따져보면 어떨까요?
예를 들어서 설명을 하죠.
개포동의 LG자이 아파트 중 158평방미터의 것을 살펴보기로 가죠.
매매가격은 국민은행 시세표 기준 일반거래가격이 13억2천만원입니다.
그리고 전세가격은 5억원이죠. 그렇다면 전세비율은 0.377%정도가 될 것입니다.5억원/13억2천만원)
역시 40%가 안되는 군요.
그렇다면 월세는 얼마일까요? 보증금 1억원에 월 260만원, 보증금 5천만원에 월 300만원 정도입니다.
그럼 환산보증금은 1억원이 월 100만원이니 약 360만원이나 350만원이 될 것입니다.
그럼 월세비율은 얼마일까요?
0.264%정도가 됩니다.(350×1,000,000/1,320,000,000)
전세보다도 훨씬 적은 비율입니다.
그럼 13억2천만원을 은행에 정기예금에 넣으면 얼마일까요?
지금은 많이 내렸지만 얼마 전까지 8%대의 예금상품이 나왔었죠.
그럼 한 달에 830만원의 이자가 나옵니다.
세금 떼고 하더라도 700만원은 나올 것으로 보입니다.
그냥 은행에 넣어 두더라도 월세를 받는 것에 2배가 되는 것입니다.
그럼 경기도의 3300만원짜리 아파트를 하나 예로 들어볼까요?
얼마전까지 4300만원까지 갔었는데 요즘 불황이라 많이 떨어졌습니다.
전세가가 일반적으로 2500정도 합니다.(2500/3300)
그렇다면 전세비율은 얼마일까요? 0.75%입니다.
그럼 월세가는 얼마일까요? 300만원 보증금에 30만원이 나옵니다.
즉 환산 월세가격은 30만원이 3천만원이 되므로 300만원을 합한다면 3300만원이 됩니다.
월세비율은 생각할 것도 없이 1이 될 것입니다.
만약 보증금을 400만원으로 올린다면 매매가를 뛰어넘습니다.
오히려 여기에서는 전세비율보다 월세비율이 더 높습니다.
전세가 3300만원이라면 그냥 소유권 이전만 하더라도 이론상 돈이 들어가지 않습니다.
그럼 3300만원을 8%의 정기예금에 넣었다고 합시다.
그렇다면 22만원이 됩니다.
그러므로 30만원의 월세를 받는 것이 22만원의 예금이자을 받는것 보다는 더 유리합니다.
실제 이자는 세금 떼고 뭐하고 나면 18만원 정도가 되겠죠.
이렇다면 은행이자보다 월세를 놓는 것이 유리합니다.
물론 부동산이 은행이자보다 더 유리한 이유는 가격이 올라서 팔면 매매차익까지도 올릴 수 있는 장점이 있습니다.
강남의 아파트는 수익성으로만 사지 않습니다.
그 외에 프리미엄이 있다고들 합니다.
교육, 인프라, 프라이드, 기타 등등 그러나 불황이 갑자기 닥친다면 예금이자보다 못한 월세를 받는 부동산은 쓸모 없어집니다.
왜냐하면 호황기에는 가격이 올라가 매매시 한번에 그 금액을 복구하지만 불황기에는 견디지 못합니다.
겨울에 밀짚모자를 사라는 말이 있습니다.
그래야 싸게 살 수 있다는 말이 되겠죠.
내년이면 디스카운트 전쟁이 벌어질 것입니다.
패닉에 빠진 집주인은 매물을 던질 것이고 그 중에 옥석을 가려 부동산을 사야 할 것입니다.
옥석을 가리는데 주식의 PER와 같은 부동산의 수치화된 저평가 방식이 없는 것이 아쉽습니다만 월세비율과 같은 것이 그 평가를 하는 기준 중 하나가 아닐까 싶습니다.
요즘에 경매 낙찰율이 IMF때보다 더 떨어진다고 합니다.
남들이 다 외면할 때 요즘에 수익성 좋은 물건들이 싸게 낙찰되곤 하더군요.
손놓고 놀지말고 정리라도 해보시면 주을 수 있는 물건을 혼자서 싸게 낙찰받을 수도 있을 것으로 보입니다. |