수익형 부동산 투자요령

 

 

 

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.  소규모 자본으로 쉽게 투자를 시작할 수 있는 상가투자에 대해 알아본다.   최근 고령화현상과 더불어 대규모 자본을 투자하여 꾸준하게 월세를 받을 수 있는 상가를 찾는 수요가 많아지고 있다. 반면, 주변에 많은 사람들이 상가에 잘 못 투자한 이후 자금이 묶이면서 관리비만 물어내는 등의 상가투자 실패 사례도 여렵지 않게 볼 수 있었다.   부동산 초보들의 현명한 상가 투자 요령을 살펴본다. 최근 전반적인 부동산 시장의 침체가 계속되고 약 700만명의 베이비부머 세대의 은퇴와 맞물려 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다.   수익형 부동산은 주거용 부동산과 토지를 제외한 부동산에서 일정기간 동안에 수익이 발생하는 부동산을 말한다.   먼저 수익형 부동산은 보편적인 근린상가, 오피스텔, 최근에 자주 등장하는 도시형 생활주택을 예로 들 수 있다. 이 외에도 단지내상가, 주상복합상가, 전문테마상가, 쇼핑몰, 아파트형공장상가, 상가주택으로 구분할 수 있다. 종류는 다양하지만 공통적으로 이를 판단하는 기준은 임대료와 권리금에 대한 수익률을 판단하는 것이며 이에 대해서 정확한 분석을 하는 것이 올바른 상가투자의 핵심요소라고 할 수 있다. 먼저 근린상가의 투자요령에 대해 알아본다.   앞서 기술한 바와 같이 상가의 종류는 사회변화에 따라 다양화 되고 있는데 보통의 근린상가는 지역생활권에 위치하고 있다. 따라서 지역주민들이 도보로 쉽게 접근 할 수 있어야 하며 입지도 좋아야 한다. 최근에 활발하게 개발되고 있는 편의점 등과 같은 입지를 생각하면 좋을 듯 하다. 여기서 말하는 입지가 좋다라는 것은 우리가 잘 알고 있는 지하철 역세권이나 대로변의 상가 등 상식적으로 선호되는 곳이 입지가 좋다라는 것이다. 다음으로 상가투자는 상권이 가지고 있는 특색을 정확히 판단한 후 투자에 임해야 한다.   상권특성에 맞는 아이템, 즉 업종은 무엇이 적합한지, 유동인구의 구성은 어떻게 이루어져있는지, 배후세력은 어디인지를 파악해야 상권의 특색을 파악 할 수 있다. 따라서 근린상가에 투자하고자 한다면 어느 지역, 어느 상권에 속해 있는 상가에 투자할 것인지를 결정할 수 있어야 한다. 상권의 특색을 파악하신 후, 상가를 직접 운영하거나 간접운영을 해야 하는데 부동산 초보의 입장에서는 상가를 운영하는 운영자에게 상가를 임차하고 이에 대한 임대료를 수취하는 간접운영이 그 대상이 된다.   간접운영은 보통 ‘임대를 놓는다’라고 생각하면 될 것이다. 임대수익률은 경기에 매우 민감하여 반응하며 경기가 어려울 경우 임대수익률이 떨어지는 것이 일반적이다. 따라서 상권의 이동경로, 실수요자의 선호업종을 정확히 파악한 후 대형상가보다는 소형상가, 단기매매차익보다는 안정적인 임대수익을 노린 투자가 올바른 투자방법이라고 말 할 수 있다. 부동산 초보의 입장에서는 안정적인 임대수익이 어느 정도인지 알기가 쉽지 않다. 어떻게 하면 이를 가늠할 수 있을까? 일반적으로 상가에서는 10%의 임대수익률이 맞춰지면 안정적인 임대수익률이라고 말 할 수 있다. 예를 들어 1억원을 투자하고 월 80만원의 임대수익을 얻는 경우를 가정하면, 1년간의 임대료 수입이 960만원이 된다. 이런 정도면 연수익률이 약 10%가 되는 것이다. 여기에 통상적으로 소득세등 기타경비를 제외하고 8%정도의 세후 수익을 달성하면 우량한 투자대상이 되는 것이다. 이는 보통 1금융권 은행저축 예금의 연간 수익률이 3~4% 정도라고 보면 상가투자를 할 경우 연간 수익률 기준으로 4~5%의 수익이 더 창출 되는 셈이다. 다음으로 근린상가 외에 다른 수익형 부동산의 투자 요령을 살펴보면 다음과 같다 . 먼저 최근 유행하고 있는 오피스텔이나 도시형생활주택을 예로 들어보기로 한다. 오피스텔은 현장답사를 통해 전체 면적 중에서 주거부분이 어느 정도 비율을 차지하고 있는지를 반드시 체크해야 한다. 16(열여섯)평형 오피스텔이라 함은 보통의 경우 전용률이 50~60% 이므로 실제 면적이 8(여덟)평 정도로 보아야 한다. 또 오피스텔의 경우에는 통상 관리비가 아파트에 비해 2배에서 많게는 3배까지 비싸기 때문에 관리비도 임대료에 많은 영향을 미치게 된다. 이에 더불어 가장 중요한 변수는 임대수요가 활발한지 아닌지를 정확히 파악하는 것이다. 임대수요의 활성화가 해당 오피스텔의 가치를 결정하는 경우가 많기 때문에 인근 중개업소를 방문하여 탐문하거나, 해당 오피스텔의 관리사무소를 방문하여 이에 대한정보를 확인하는 것은  필수적이라 할 것이다. 도시형 생활주택은 최근의 전세대란과 맞물려 임대수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 상황이다.  도시형생활주택의 판단기준은 오피스텔과 같은 요령으로 체크하면 충분하다. 다음으로 단지 내 상가는   공동주택 건립시에 주민생활 편의를 위해 설치한 상가를 말한다. 이 때문에 단지내상가 투자와 관련해서는 단지규모와 주변상권과의 경쟁관계를 고려해야 하며 단지규모는 1000세대 이상,  대형평형의 아파트단지 보다는 소형평형 아파트단지가 유리하다고 할 수 있다. 인근의 대형 할인마트, 대형 편의시설을 확인하고 식품점과 같은 생활밀착형 점포의 개설이 가능한 곳이 투자대상으로 적합한데 최근 들어 인근지역의 상권 활성화로 단지내 상가중 1층을 제외한 2층 이상은 비워있는 상가들이 많으니 유의해야 한다. 또 상가의 규모는 아파트 배후 세대수에 따라 결정을 해야 하고, 아파트 단지입구에 위치해 있는 것 보다는 입주민의 이동 동선에 위치하고 있는 상가가 좋으며, 단지내 상가는 들어올 수 있는 업종제한이 있기 때문에  업종 선택의 경우에도 신중을 기해야 한다. 이어 테마상가를 살펴본다 . 보통 백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 여러 가지 업종들로 구성되어있는 반면,테마상가는 말 그대로 건물 전체가 하나의 테마로 구성되어 있는 상가이다. 예를 들면 동대문 의류상가, 용산 전자상가 등이 대표적이라 할 수 있다. 이곳은 전문상품을 취급함으로 가격이나 품목이 다양하고 이들을 한 곳에서 비교해서 최상의 상품을 선택 할 수 있는 장점이 있다.   반면, 접근성이 떨어지고 최근 온라인 쇼핑몰의 영향과 부동산투자로써의 기대감이 떨어져 가격상승여력이 없는 것이 현실이다. ‘가든파이브’라는 테마상가의 실패사례가 이에 대한 시사점을 제공했다. 부동산 초보 중에 은퇴자 또는 경제활동에 활발하게 참여하고 있지 않은 대상들이 가장 선호하는 상가는   상가주택이다.    상가주택은 일반적으로 1, 2층은 상가로 3층은 주택으로 활용하고 있는 상가를 말한다. 소유주가 직접 거주함으로서 주거 문제도 해결하고 또 1층과 2층에는 상가나 사무실을 임대함으로서  월세 수입을 올릴 수 있는 이점이 있다. 특히 퇴직을 앞둔 고연령층에게는 노후 대비용 수익형 상품으로, 이미 주택을 소유하고 있는 사람들에게는 임대수익을 노릴 수 있는 투자처로 인기가 많다. 상가주택의 경우 주택의 비율보다 상가의 면적이 많을 경우 1가구 2주택에 해당되지 않는 세제상의 장점이 있다. 상가주택은 일반 매매시장 보다는 경매시장에서 많이 접할 수 있다. 앞서 상가의 종류에 따라서 투자시에 고려해야 할 사항들을 살펴보았다. 다음은 일반적인 상가투자와 관련해 ‘경험의 법칙’을 정리했다. 첫째, 상권형성이 진행 되는 곳이어야 한다. 기존상권에 비해 권리금 및 영업력 등이 형성되지 않은 곳이어야 하고 노점상의 흐름도 체크를 해야 한다. 일반적으로 1층의 경우 먹는장사가 좋으며, 이에 대한 확신을 가질 수 있는 곳이어야 한다. 대표적인 예로 유명한 프렌차이즈 업체가 반경500미터 이내에 다수 입점하여 있다면 그 상권은 매우 안정적이라 할 수 있다. 둘째, 초보투자자는 독점업종 및 기본수요층이 확보된 곳의 상가에 투자하는 것이 좋다. 그 예로 아파트등 배후지가 확정된 지역으로 더 이상 경쟁 점포들이 늘어나지 않는 지역을 선택하고, 권리금 등은 얼마인지, 배후세대는 얼마나 되는지 파악하고 주변 5km이내에 대형마트나 백화점이 없으면 더욱 좋다고 할 수 있다. 아파트 단지내상가는 투자대비 수익률은 높지 않지만 독점적인 지위로 인해서 꾸준하게 수익을 추구할 수 있는 장점이 있는 것이다. 셋째, 매입단가를 낮추는 것이다. 대표적으로 경매와 공매를 통한 상가취득이 있다. 경․공매는 권리금이 없으므로 매입단가를 낮출 수 있다. 또한, 상권의 형성과 이동을 면밀하게 파악하여야 하며, 권리금을 목표로 임차하여 투자를 하는 행위는 절대로 피해야 할 것이다. 끝으로 중요한 것이 타이밍이다. 지역의 상권도 물처럼 흐르고. 업종도 자주 바뀌는 형태이므로 상권형성이 초기상태인지 쇠퇴되고 있는 지역인지 판단이 중요하다. 초기 상태의 상권에 투자하신다면 성공 할 확률이 높다고 할 것이다.   소상공인센터의 홈페이지 등을 활용하면 상권의 움직임 등을 파악하는데 도움이 될 것이다. 여느 부동산과 마찬가지로 상가도 발품을 많이 팔아야 한다. 관심지역이 선정되면 오전시간, 오후시간, 저녁시간대에 고객의 동선과 통행량을 체크하고 점포들의 특성을 면밀히 파악하고 업종선택이 다양한 점포인지를 확인하는 것이 실패를 방지하는 예방책이 된다. 주거용 부동산과 다르게 상가에 투자하는 것은 리스크가 존재한다.  만약 상권분석이 잘 되지 않아서 임대도 나가지 않고 적정 업종도 찾을 수 없다면 수익은 고사하고 관리비까지도 부담해야 하는 문제가 발생할 수 있기 때문이다.   이러한 모든 것이 앞서 살펴 보았던 투자의사 결정과 관련한 수익률과 직결된다. 수익률에 의해서 임대가격이 책정되고수익률에 의해서 매매가격도 형성되기 때문에 상가에서는 수익률이라는 단어를 꼭 기억해야 한다. 수익률만 잘 따라준다면 안정성과 수익성, 나아가 환금성도 보장받을 수 있으며 매도금액도 매도자가 희망하는 가격에서 거래되는 것이 현실이라는 점을 명심하자.