부동산시장을 위한 4가지 혁신 방안

 

부동산시장을 위한 4가지 혁신 방안

한국의 경제규모가 5년 연속 세계 15위로 제자리걸음만 하고 있다.
지난 2004년에 11위였는데 2008년 15위로 추락한 이후 줄곧 15위에서 옆걸음질만 하고 있는 것이다. 미국 발 금융위기 이후 한국 경제가 계속적인 저성장을 거듭하고 있는 결과이기도 하지만 근본적으로는 ‘시대에 맞는 혁신’이 없는 것이 어떻게 보면 더 크다고 할 수 있을 것이다.

“21세기 생존의 답은 바로 혁신에 있다”고 필자는 생각한다.
국가도, 지자체도, 기업도, 가정도, 개인도 “끝없는 혁신”만이 살 길인 것이다.
이처럼 부동산 정책 또한 혁신적인 정책이 나와야만 살아날 수 있다고 본다.
부동산 시장이 살아나기 위해서는 파격적이고 혁신적인 정책으로 확 바뀌어야 할 것이다. 그렇지 않으면 또 다른 심각한 위기에 봉착하게 될 것으로 전망된다

더군다나 현재 국회에 계류 중인 주요 부동산 법안들이 국회에서 머물러 있는 한 결단코 부동산 시장은 살아날 수가 없다.
현재 글로벌 경제는 어두운 터널의 한복판에 와 있다.
나머지 터널을 다 빠져 나가기만 하면 되는 것이 아니다.

남은 터널을 빠져 나갈 때 미국의 대규모 출구전략, 유럽의 또 다른 위기, 신흥국들의 경제 위기 가능성과 중국의 경제성장률의 하락 등 온통 불확실성이 산재하고 있기 때문이다.
즉, 글로벌 경제는 위기가 또 다른 위기를 낳는 “위기의 전이성”이 심각하기만 하다.
현재 우리나라도 모든 국민들이 터널의 한복판에 있으면서 수많은 어려움과 위기를 가지고 살아가고 있지 않은가?
경제가 이렇게 어려울 때는 규제를 풀어 경제를 돌아가게 하듯이, 부동산 시장이 어려울 때 모든 규제를 확 풀어 돌아가게 해야 한다

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부동산 관련 각종 규제를 유연화 하는 조치가 필요하다는 것이다.
필자는 부동산에 관계된 모든 분들에게 “부동산시장을 위한 4가지 혁신 방안”을 제안하며 그 내용은 다음과 같다.

 

첫째, 혁신적인 부채 해결 방안을 강구해야 한다.

한국 경제와 부동산 시장에서 최대 불안 요인인 부채를 최우선적으로 해결해야 한다.
부채를 해결하기 위한 혁신적인 정책이 시급하다.

물론 빚을 해결하기 위해서는 고통이 수반되겠지만 피하지 말고 해쳐나가야 한다. 고통이 무서워 피하거나 미루게 되면 더 큰 고통이 다가올 것이기 때문이다.
1997년 외환위기 이후 국가채무 증가 속도가 국내총생산(GDP)보다 3배 이상 빠르게 증가해 나라 빚이 약 515조원으로 늘어나고, 41개 공공기관의 부채는 약 520조원으로 국가채무와 공공기관 부채의 합계가 1000조원을 넘어서고 있다. 또 가계부채도 1000조원을 넘어섰다. 국가도, 공공기관도, 개인도 부채를 해결해야만 한다. 국가 부채와 가계부채는 곧 우리나라의 경제발전을 저해하는 가장 큰 위험요소이기 때문이다.

당장 10월 달에 ‘수익·손익 공유형 모기지(mortgage)’상품으로 대출을 받는 3000명의 빚과 ‘목돈 안 드는 전세 Ⅰ, ‘목돈 안 드는 전세 Ⅱ’ 등을 합치면 빚은 기하급수적으로 올라간다.
국가부채나 가계부채를 줄이지 않는 한 당분간 부동산시장의 활성화는 기대하기 어렵고 경기침체가 더욱 더 악화되면 부채를 상환할 능력이 없어져 더 큰 위험에 빠지게 된다. 더군다나 지금처럼 전셋값이 끝도 없이 오르게 되면 그 전셋값을 마련하기 위해 또 다른 빚이 증가되기 때문에 부채를 줄일 수 있고 해결할 수 있도록 합리적인 방안과 혁신적인 정책을 내 놓아야 할 것이다.
부동산 경기를 살리려고 무작정 예산만 쏟아 붓는 정책만 내 놓게 되면 정부와 가계의 빚만 늘어날 뿐임을 잊어서는 안 될 것이다.즉, 부동산 시장이 살아나기 위해서는 빚에 대한 혁신적인 대책이 반드시 필요하다.

 

둘째, 국회에 계류 중인 법안에 대한 통과 방안을 혁신적으로 강구해야 한다.

현재 국회에서 계류 중인 법안들로는 다주택자 양도세 중과 폐지, 주택담보대출 이자상환액 소득공제 확대, 월세소득공제 확대, 영구임대주택의 난방비에 대한 부가가치세 면제, 분양가상한제 신축운영, 개발 부담금 한시 감면, 수직증축 리모델링 허용, 법인의 부동산 양도 시 법인세 30% 포인트 추가 과세 폐지, 정비사업 2주택 허용 및 현금청산시기 연장, 매입임대사업자 세제지원 확대. 리츠에 대한 세제혜택, 장기모기지 이자소득공제 확대 등이다.
지금처럼 침체된 부동산 시장을 살아나게 하려면 한 두 개의 정책으로는 어림도 없다. 다양한 정책들이 시장에서 한꺼번에 작동을 해야만 부동산 시장이 살아날 수 있다고 필자는 확신한다.
그렇기 때문에 국회에 계류 중인 법안들을 최대한 서둘러 처리해야 한다.

부동산 시장 침체가 ‘국가 경제의 발목’을 잡고 있는데, 국회가 ‘국민의 발목’을 잡고 있으면 되겠는가?
특히, 8.28 전월세 대책에서 나온 취득세 영구 인하안은 현재 부동산 시장에선 분위기를 이어나갈 매우 큰 파급력을 가지고 있으며, 지금 조금씩 살아나고 있는 부동산시장을 언제든지 침체 국면으로 끌고 갈 수 있기 때문에 시급히 처리해야 할 사안 중에 하나이다.
위에 언급한 국회에 계류 중인 법안들이 계속적으로 지연하게 되면 결국 시장 전망에 대한 불확실성과 정부가 발표하는 정책에 대한 불신감만 점점 더 커지게 되어 부동산 시장이 살아나기가 어려워지기 때문에 서둘러 부동산 관련 법안이 통과할 수 있도록 혁신적인 방안을 강구해야만 한다.

 

셋째, 단기적이고 오락가락한 정책에 대한 혁신적인 방안을 강구해야 한다.

정책을 내놓을 때는 오락가락하거나 단기적으로 내 놓으면 안 된다.
당장 취득세만 보더라도 툭하면 6개월 동안만 감면 혜택을 주었다가 거래 침체가 사회이슈가 되면 6개월 더 연장하고, 또 8.28 전월세 대책에서 나온 취득세 영구 인하에 대해서도 소급적용이 되느냐 안 되느냐 등 부동산 정책이 목숨보다 더 중요할 수도 있는 국민들의 재산을 상대로 헷갈리게만 하고 있다.
그리고 연말까지 오피스텔 구입 시 향후 5년간 양도세 면제안과 신규 또는 미분양, 1가구 1주택자가 소유한 '85㎡ 이하 또는 6억 원 이하' 주택을 연내까지 계약하는 경우에만 향후 5년간 발생하는 양도세를 한시적으로 면제시켜 주는 등 이러한 단기적 정책 때문에 국민들은 이러지도 저러지도 못하고 있다. 항상 그렇게 큰 금액을 장롱에다 나두고 정책이 나오면 6개월 내에 꺼내서 사라는 것인가?

그렇게 할 수 있는 국민들이 과연 몇 명이나 될까? 도대체 왜 이러는 것인가?
이렇게 단기적이고 오락가락한 부동산 정책은 국민들에게 부동산 정책에 대한 믿음과 확신 보다는 불신만 커지게 하고 있을 뿐이기에 다시는 이런 정책이 나와서는 안 될 것이다.
반드시 부동산 정책에 대한 혁신적인 방안을 강구해야만 한다.

 

넷째, 부동산 중개수수료에 대한 혁신적인 방안을 강구해야 한다.

최근 전셋값이 치솟으면서 부동산 중개수수료 때문에 안타깝고 어이없는 일들이 벌어지고 있다. 지금 사용되고 있는 부동산 중개수수료는 2000년 7월에 공포한 것으로, 매매 시 최고 거래금액을 6억 원 이상으로 했고, 임대 시 최고 거래금액을 3억 원 이상으로 정했다. 그 당시에는 매매금액 6억 원 이상과 임대금액 3억 원이 드물었기 때문에 정한 부동산 중개수수료였는데, 지금은 매매금액 6억 원과 전셋값 3억 원의 집들은 수두룩하다.
부동산 중개수수료의 문제점에 대해 예를 들어 보면,
3억 원짜리 아파트를 매입 했을 때 내야 할 부동산 중개수수료는 120만원이다.
즉, 매입가(3억) * 부동산 수수료율(0.4%) = 120만원이다.

그러나 3억 원짜리 전세를 얻었을 때 내야 할 부동산 중개수수료는 240만원이다.
즉, 전세가(3억) * 부동산 수수료율(0.8%) = 240만원이다.
아파트를 매입할 때보다 전세를 얻었을 때 부동산 중개수수료는 2배 더 내야 한다.
이렇게 매매할 때 수수료보다 전세를 얻을 때 수수료가 더 비싼 부동산 중개수수료를 현실에 맞게 수정해야만 한다.
더 황당한 일은 오피스텔을 전세로 얻었을 때의 부동산 중개수수료이다.
주택의 경우, 전세금 1억 원에서 3억 원 사이는 중개수수료가 0.3%, 최대 90만원을 넘을 수 없다. 반면에 오피스텔은 0.9%를 적용한다.

1억 원 전세의 경우 주택과 오피스텔의 중개수수료가 30만원과 90만원으로 3배나 차이 나는 것이다. 즉, 오피스텔의 부동산 중개수수료는 주택의 3배를 내야 하는 것이다. 이보다 더 황당한 일들이 세상에 얼마나 있을까? 참으로 답답하기만 할 뿐이다.
대부분 사회에 첫발을 내디디는 신혼부부 등 젊은 층들이 오피스텔을 전세로 많이 얻는데 그들의 부담을 덜어줄 혁신적인 제도 개선이 꼭 필요하다.

지금 부동산 시장에서 매매와 전셋값 수수료 역전 현상으로 인해 어처구니없는 일들이 지속적으로 벌어짐으로 인해 집이 없어서 전셋집을 얻어야만 하는 서민들만 손해를 보고 있으니 하루라도 빨리 부동산 중개 수수료율을 현재 시장 상황에 맞게 조정해서 그 어느 누구도 불이익이 없도록 해야 할 것이다.

끝으로 “부동산 시장을 위한 4가지 혁신 방안”에 대한 제안 내용을 정리해보면,
빚을 해결할 수 있는 방안과 계류 중인 각종 법안의 신속한 통과와 단기적이고 오락가락하는 정책을 지향하고, 현실에 맞지 않는 부동산 중개수수료를 혁신적으로 수정해야 한다는 것이다.

이와 더불어 건전한 투자 수요를 활성화시키는 정책과 수요에 맞는 공급을 원활히 할 수 있도록 주택공급에 대한 징벌적 규제 철폐와 투자 수요에 대한 각종 인센티브 제공과 더불어 종합부동산세, 양도세, 증여세 등 세제에 대해서도 파격적이고 혁신적인 정책이 나와야만 비로소 국내 부동산 시장이 살아날 것이라고 필자는 생각한다.

지금! 그리고 혁신!
바로 지금이 혁신해야 할 가장 적기임을 결코 잊어서는 안 될 것이다.