부동산 감정평가 이해하기
공공주택 공시가격이 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미치고 있다. 지난해 아파트값이 큰 폭으로 오른 아파트는 이번에 공시가격이 수직 상승, 세 부담이 늘어나게 됐다.
일부 수요자들은 아파트의 공시가격이 대폭 오르자 대체 무슨 근거로 공시가격을 그렇게 올린 것이냐고 항의하기도 한다. 건교부는 시세를 적극 반영한 결과라고 말한다. 그렇다면 공시가격은 어떻게 정해지는 것일까.
공시가격은 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’ 등에 의거해 정부가 감정평가 전문기관 등에 의뢰, 감정평가액 등을 종합적으로 분석해 해당 아파트 거래 때 거래 성사 가능성이 가장 높다고 인정되는 적정가격을 산정한 것이다.
내 아파트 공시가격에 오류가 있는 것 같다며 공시가격에 대한 이의신청을 하면 감정평가 전문가들이 다시 해당 아파트를 찾아 감정평가하게 된다. 이때 오류가 발견되면 공시가격이 수정되는 것이다.
부동산 경제 가치 판단
부동산 감정평가는 한 마디로 부동산의 경제적 가치를 가액으로 산정하는 것을 말한다.
우리나라에서는 1918년 10월 조선식산은행에서 처음 부동산 감정평가를 했다. 그러나 부동산 감정평가가 제도적으로 정착한 것은 1989년 7월 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’(현 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’)이 제정된 이후다.
감정평가는 부동산에 대한 일부 국ㆍ지방세금 부과 기준 산정을 위해(공시가격 등)서나 택지개발지구로 지정된 토지ㆍ주택 보상을 위해 정부나 지자체, 공공기관 등이 실시한다.
일반 사람들도 필요하면 감정평가를 할 수 있다. 예를 들어 땅 일부분이나 건물의 일부분을 팔고 싶은데 적정한 가격을 산정할 수 없을 경우에는 감정평가사나 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하면 된다.
감정평가는 현재 공기업인 한국감정원과 자격증을 소지한 개인(감정평가사무소), 민간업체(감정평가법인) 등이 맡고 있다. 1989년 감정평가 관련 법률이 제정되기 이전에는 한국감정원(1964년 설립)이 주로 담당해 왔으나, 이후에는 개인이나 민간업체들도 감정평가를 할 수 있게 됐다.
감정평가는 이렇게 해요
감정평가를 위해서는 일단 해당 부동산의 기본적인 사항과 평가 뒤 제시할 가격의 종류를 결정하게 된다. 가격의 종류에는 ▷정상가 ▷특정가 ▷한정가 등 세 가지가 있다.
정상가는 이를 테면 정상적인 시장에서의 표준가격을 말하는 것이다. 특정가는 해당 부동산의 특성상 정상가로 감정하는 것이 적절치 않거나, 특수한 조건으로 감정하는 경우의 가격을 말한다.
한정가는 부동산의 병합 또는 해당 부동산의 일부분만을 취득하는 경우에 주로 매기게 되는데, 시장이 한정돼 있는 경우에 감정평가하는 가격이다.
이를 결정했다면 감정평가할 부동산을 찾아 눈으로 직접 확인하게 된다. 이때는 공부상의 현황과 실제 현황이 일치하는 지 등을 주로 본다. 감정평가할 대상이 토지라면 지적도 상의 형상이나 경계가 실제로 맞는지 등을 보는 것이다.
해당 부동산이 공부상과 일치한다면 이제 본격적으로 감정평가 작업이 진행된다. 작업은 ▷자료의 수집 및 검토 ▷감정평가방법 선정 및 적용 ▷평가가액의 결정 및 평가보고서 교부 등의 순으로 진행된다.
감정평가의 구체적 방식
그렇다면 실제로 부동산 감정평가는 어떤 방식으로 할까. 부동산 감정평가 방식에는 크게 ▷원가방식 ▷비교방식 ▷수익방식 등 3가지가 있다.
이들 3가지 방식별로 다시 해당 부동산의 가격을 구하는 방법과 해당 부동산의 임대료를 구하는 방법이 있는데, 3가지 방식에 6가지 방법이 있다 해서 ‘3방식 6방법’이라 부른다.
원가방식은 이를 테면 주택 한 채를 짓는데 어느 정도의 비용(원가)을 들여야 하는가의 관점에서 가격을 산출하는 방법이다.
아파트 등의 분양가 산정 때 주로 이 방식이 쓰이고, 특성상 토지보다는 주택 등의 건물 감정평가에 많이 사용된다. 원가, 즉 비용 측면에서 접근하기 때문에 비용접근법이라고도 한다.
원가방식으로 해당 부동산의 가격 구하는 방법을 원가법(복성식평가법)이라고, 임대료 구하는 방법을 적산법이라 한다.
원가방식은 주로 건물에 사용
비교방식은 해당 부동산의 가격을 시장성, 즉 해당 부동산이나 해당 부동산과 비슷한 부동산의 거래 사례(시세)와 임대차 사례를 비교해 가격이나 임대료 등을 구하는 방식이다.
비교방식은 시장접근법이라고도 하며, 부동산 감정평가에 가장 광범위하게 사용되는 방법이다. 이 방식은 시세뿐만 아니라 해당 부동산이 위치한 지역의 요건, 해당 부동산의 개별적 요건 등을 모두 비교해 가격 등을 산정한다.
이번에 건설교통부가 발표한 공공주택 공시가격이 이 같은 방식으로 결정된 것이다. 물론 비교방식 외에도 여러 방식을 혼합해 사용했지만, 지난해 매매가가 크게 오른 아파트의 공시가격이 수직 상승한 것은 바로 해당 아파트의 거래 사례를 바탕으로 평가했기 때문이다.
비교방식으로 해당 부동산의 가격을 구하는 방법을 거래사례비교법(매매사례비교법)이라고 하고, 임대료를 구하는 방법을 임대사례비교법이라고 한다.
수익방식은 해당 부동산이 향후 일정기간까지 얼마만큼의 수익을 올릴 수 있을까하는 관점에서 부동산 가격 등을 평가하는 방식이다. 즉 해당 부동산의 향후 수익을 산출해 부동산의 가격 또는 임대료를 구하는 것이다.
소득접근법이라고도 불리는 이 수익방식에서 해당 부동산의 가격 구하는 방법을 수익환원법이라고 하고, 임대료 구하는 방법을 수익분석법이라고 한다.
감정평가의 ＇3방식 6방법＇
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방식
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방법
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기준
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특징
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원가방식
（비용접근법）
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복성식평가법
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가격
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-아파트 분양가 산정 등에 많이 적용．
-특성상 토지보다는 주택 등에 주택에 주로 적용．
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적산법
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임대료
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비교방식
（시장접근법）
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거래사례비교법
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가격
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-해당 부동산의 거래가격 등을 기준으로 산정．
-시세에 가장 근접한 가격 산출 가능．
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임대사례비교법
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임대료
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수익방식
（소득접근법）
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수익환원법
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가격
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-해당 부동산이 향후 일정기간 동안 얼마만큼의 수익을 낼 수 있느냐로 가격 기준．
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