돈 되는 공원, 위험한 공원

[칼럼] 돈 되는 공원, 위험한 공원

1. 돈되는 공원

공원부지 경매를 해 보셨나요.

공원을 공매나 경매로 낙찰을 받고자 하는 분들이 많은데, 매우 위험하다. 즉, 현재 도시계획시설인 공원이 용도구역인 도시자연공원구역으로 지정되면 개발제한구역보다도 더한 행위제한이 수반되고, 실효가 되더라도 보전녹지로 지정된다. 이러한 위험을 전혀 모르고 그저 싼 맛에 낙찰을 받으면, 고스란히 투자금이 묶이는 결과가 비일비재하다.

그러나 한편으로는 공원 경매는 마지막 남은 경매의 블루오션이다. 유치권이나 법정지상권 등의 제한이 있는 특수물건보다도 더 특수물건으로서 경우에 따라서는 300%의 수익을 낼 수도 있는 것이다.

즉, 공원이라는 공법상의 제한 때문에 법률관계를 모르는 사람은 낙찰을 받지 못하므로, 통상 2-3회 이상 유찰되어 저렴하게 낙찰을 받을 수 있는 것이 공원 경매의 장점이다. 나아가 조기에 매수청구를 하여 받아들여지거나 손실보상을 받을 수만 있다면 금상첨화인 것이다. 필자가 아는 분도 강남구 근린공원을 낙찰 받아 20억 이상을 2년 만에 벌은 적도 있다. 이는 도시공원의 경우 공원으로 제한 받지 아니한 상태로 평가하여야 함에도 불구하고 경매 평가에서 가끔 공원으로 제한 받는 상태대로 평가하는 경우가 있고, 그것을 낙찰 받고 보상을 받으면 최소 300%의 수익률도 바라볼 수 있는 것이다.

또한 공원부지에 행정청이 도시계획시설로서 골프장을 설치하는 것으로 계획된 토지를 경매로 낙찰 받은 후에 골프장을 설치하려고 허가를 신청하자 거부당하여 행정소송을 통하여 승소한 사례도 있다. 경우에 따라 지료를 청구하거나 공원이 폐지되거나 실효되어 대박이 나는 경우도 있다.

2. 위험한 공원

공원부지를 이제 취득하고자 하는 자는 그 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 에 따른 “도시자연공원구역”(이하 ‘구역’이라 함)인지를 먼저 확인하여야 한다. 구역으로 지정되면 토지가격의 하락과 세금폭탄이 우려되기 때문이다. 서울시는 사유지에 대해서는 아직 구역지정을 하지 않고 있다. 그러나 2015. 10. 1.까지 공원조성계획이 수립되지 않으면 공원이 자동으로 풀리므로 곧 구역지정에 착수할 것으로 보인다. 즉, 서울시의 경우는 보상을 할 것은 보상을 하고, 보상을 하지 않고 보존을 할 것은 구역으로 지정할 것으로 예측된다.

또한 향후 구역으로 지정될 것인지 여부도 면밀히 검토하여야 한다. 서울시의 경우 비오톱1등급으로 지정되어 있다면 구역으로 지정될 가능성이 매우 높다. 또한 도시자연공원도 대부분 구역으로 지정될 것으로 보인다.

도시자연공원구역으로 변경 지정되면 말 그대로 그린벨트보다 더한 고통이 따른다. 세금은 늘어나고 토지가치는 뚝 떨어지고 그야말로 애국(?)하는 것이다. 그런데 구역의 의미를 몰라서 구역을 낙찰 받는 애국자(?)도 있다. 또한 매수청구도 거절되는 경우가 태반이고, 손실보상을 요구하여도 응하지 않으면 그만이며, 공원이므로 지료청구가 가능하여도 그 액수가 미미하다. 또한 공원부지는 지목이 공원인 경우도 있지만 경매로 나오는 대부분의 토지는 지목이 공원이 아니고 공원으로 묶여 있는 것이 나온다.

따라서 공원을 취득하는 경우 권리분석이 철저하지 않으면 낭패를 보기가 쉬운 것이다.

3. “보상경매”로 돈 벌기

최근 경매시장은 포화상태이다. 즉 이제는 경매로 수익을 내기가 점점 어려워지고 있다. 그래서 이제 소위 “보상경매”를 권한다. “보상경매”는 필자가 처음 사용하는 용어로서 토지 등을 경매로 낙찰 받고, 낙찰 받은 물건에 대해 손실보상을 받아 수익을 내는 것을 말한다. 경매 물건 중 보상이 될 토지는 미리 알 수 있다. 이러한 물건을 낙찰 받으면 투자금이 묶이는 위험이 사라지고, 또한 보상금은 어느 정도 예측이 가능하므로 위험 없이 고수익을 낼 수가 있는 것이다. 우리가 왜 경매에 참여하는가. 싸게 사게 위해서 일 것이다. 그런데 손실보상의 대원칙은 완전보상이다. 따라서 “보상경매”를 한다면 위험은 적고, 수익은 높게 낼 수가 있는 것이다. 안전한 “보상경매”로 고수익을 내보자. 그러한 물건 중 하나가 바로 공원경매이다. 공원경매에 대해서는 필자가 저술한 “도로 공원의 비밀”을 참고하기 바란다.

4. 표로 보는 공원 공·경매 시 고려사항

구분	도시공원	도시공원구역	자연공원
1. 매수청구	○(단, 국토법 제47조, 지목이 대인 토지) ▷매수가격 다툼 불가	○(지목무관, 공원녹지법 제29조) ▷매수가격 다툼 불가	○(지목 무관, 자연공원법 제77조) ▷매수가격 다툼 불가
2. 손실보상	▶보상요구에 행정청이 응할 의무가 없음 ▷보상가격 다툼가능	좌동	좌동
3. 해제권고	▷지방의회 해제 권고제도(국토법 제48조, 령 제42조) ▷도시계획시설 폐지 신청 거부처분 취소 소송	▷좌 제도 불가 ▷단, 5년마다 타당성 조사시 노력	▷좌 제도 불가 ▷단, 10년마다 타당성조사시 노력
4. 협의에 의한 매수	규정 없음	▷지목 불문하고 가능, 단 강제력이 없음 ▷사법상 매매계약 ▷매수청구보다 요건완화 ▷가격은 공익사업법	▷좌동
5. 실효제도	▷공원녹지법에 특별규정 : 2015.10.1. 다음날 실효(단, 공원조성계획이 없을 때만) ▷국토법상은 2020.7.1.실효(실시계획인가가 없을 때만)	없음	없음
6. 개발행위특례제도	▷10만㎡이상 도시공원 ▷기부채납 70%이상시 비공원시설 설치 가능	없음	없음
7. 녹지활용계약	▷도시지역의 식생 또는 임상(林床)이 양호한 토지의 소유자 ▷300㎡이상 소유자	좌동	없음
8. 녹화계약	▷도시지역의 일정 지역의 토지 소유자 또는 거주자	좌동	없음
9. 소송방안	▷공원폐지 신청 거부 처분 취소의 소 ▶00신청 반려(불허가)처분 취소의 소 ▷임료청구의 소(사용시만) ▷재산세 부과 처분 취소소송	▷위헌 소송 ▶구역지정처분 취소의 소(경매 낙찰자는 제소기간이 지난 경우가 많을 것임)	▷임료청구의 소(사용시만)
10. 소유권 행사	▷일반인 출입제한 ▷행위제한 예외사유 행사 ▷허가 신청 ▷기타

5. 기존 공원부지 소유자 대처방안

기존에 공원을 가지고 있는 분은 제일 먼저 ①자신의 토지가 도시자연공원구역으로 지정되었는지 여부를 확인하여 구역으로 지정되었다면, 90일 내에 구역지정처분 취소소송(위헌소송)을 하여야 하고, 구역으로 지정되지 않았다면, ②공원폐지 여부(행정소송이나 지방의회 권고제도 활용), ③실효제도 이용여부, ④매수청구 여부, ⑤손실보상 여부, ⑥개발행위특례가능 여부(구역은 불가함) ⑦부당이득금반환청구 여부, ⑧녹지활용계약 또는 녹화계약 여부, ⑨소유권 행사여부 등을 검토하여야 한다.

특히 공원 연혁을 숙지하여 자신의 토지가 어떤 공원인지를 이해하고, 그에 맞추어 대응책을 강구하여야 한다.