소액임차인 최우선변제금 산정의 기준인 ‘주택가액’의 의미

부동산/임대차] 소액임차인 최우선변제금 산정의 기준인 ‘주택가액’의 의미

저는 임차주택이 경매절차에서 매각되어 소액임차인으로서 권리신고 겸 배당요구신청 을 하였습니다. 그런데 소액임차인이 다수이므로 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분 의 1의 범위 안에서만 소액임차인으로서 최우선변제를 받게 된다고 합니다. 이 경우 주택가액이란 매각대금을 의미하는지, 아니면 경매비용 등을 공제한 실제로 배당될 금 액을 의미하는지요? 주택임대차보호법 제8조 제3항에 의하면 소액보증금으로 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 주택임대차보호법시행령 제3조 제2항에 의하면 "임차인의 보증금 일정액이 주택의 가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다."라고 규정하고 있으며,   주택임대차보호법시행령 제3조 제3항에 의하면 "하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 소액보증금의 합산액이 주택의 가액의 2분의1을 초과하는 경우에는그 각 소액보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 소액보증금으로 본다."라고 규정하고 있습니다. 주택임대차보호법시행령(2010.7.26 개정) 제3조 제1항 및 제4조에 의하여 소액보증금우선변제를 받을 임차인의 범위와 보증금 중 일정액의 범위를 보면, 서울 특별시 7,500만원이하의 임차인에 대하여 2,500만원, 수도권정비계획법에 의한 인천. 과밀억제권역에서는 보증금 6,500만원 이하의 임차인에 대하여 2,200만원의  최우선변제권이 인정되고, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외),안산 ,김포,용인, 광주에서는 보증금 5,500만원 이하의 임차인에 대하여 1,900만원 이하의 범위에서 최우선변제권이 인정되며, 그 밖의 지역에서는 보증금 4,000만원 이하의 임차인에 대하여 1,400만원 이하의 범위에서 최우선변제권이 인정됩니다. 그러나 이와 같은 소액임차인의 최우선변제권이 인정되는 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액의 범위 내에서 최우선변제권이 인정됩니다. 그런데 주택임대차보호법 제8조 소정의 '주택가액'의 의의에 관한 판례를 보면, "주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 '주택가액'이라 함은 낙찰(매각)대금에다가 입찰(매수신청)보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰(매수신청)보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다."라고 하였습니다(대법원 2001. 4. 27. 선고2001다8974 판결). 따라서 위 사안에서 귀하 등의 소액임차인들도 위 주택의 매각대금의 2분의 1이 아닌 매각대금과 매수신청보증금의 배당기일까지의 이자, 몰수된 매수신청보증금이 있다면(재매각된 경우) 그 매수신청보증금 등의 합계금에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액의 2분의 1의 한도 내에서 최우선변제를 받게 될 것입니다.