| [칼럼]모텔투자, 가문의 영광? |
| 작성자 : 이길원 |
'장사를 하고 싶으면 좋은 상권을 찾아라' 라고 한다. 그럼 그 중요한 좋은 상권이란 무엇인가?
사전적의미의
'상권'이란 '상업상의 거래가 행하여지고 있는 공간적 범위'로 일반적으로 판매권을 가리킨다.
상권의 크기는 상품의 크기에 따라 달라지며, 값싸고 1인당 수요빈도가 높은 일상잡화 등의 상권은 작게 형성되고, 값지고 수요빈도가 낮은 상품의 상권은 크게 형성된다. 또 상권의 범위는 점포의 크기, 취급하는 상품의 종류나 상업집적도, 교통의 접근성 등에 따라 결정된다.
넬슨의 점포입지 8원칙
2.접근가능성: 고객을 실질적으로 확보할 수 있어야 한다.
3.성장가능성: 향후 성장할 수 있어야 한다.
4.중간저지성: 고객의 주거지와 기존 점포의 중간에 위치하는 것이 좋다.
5.양립성: 서로 보완되는 상품을 취급하는 점포와 양립하면 유리하다.
6.누적적 흡인력: 비슷하거나 같은 점포가 몰려 있어야 한다.
7.경쟁회피성: 경쟁자가 적어야 유리하다.
8.경제성:생산성과 성장성을 가진 경제적인 용지가 좋다.
입지선정을 위해서 넬슨은 이러한 8가지 원칙에 상권 내의 인구와 소득, 점포의 입지유형, 경합상태, 지가수준, 발전가능성을 종합적으로 분석하는 것이 필요하다고 주장한다.
모텔이란 숙박시설의 상권에서도 일반상권과 마찬가지로 ① 배후지의 구매력, ②고객의 분포동향, ③경쟁모텔의 상태, ④교통의 접근성, ⑤주변 상점가의 동향, ⑥부지와 건물의 적부 및 가시성 등을 고려하여야 한다. 이 밖에도 ⑦모텔건물 자체의 구조, ⑧객실의 배치, ⑨간판의 가시성, ⑩객실진열전시홍보력 등도 고려하지 않으면 안 된다.
그런데 정작 모텔이란 숙박시설도 상권이 있는 것일까?
모텔의 상권은 어떻게 알아 보아야 하는 것일까?
그렇다면 모텔도 상권에 대한 권리금이 있는 것일까?
도시외곽의 한적한 산모퉁이에 덩그러니 혼자 앉아 있는 것도 상권이라고 해야 할까?
외곽지역에 홀로 존재하며 성업 중인 모텔들도 건축할 때 막연하게 어림잡아서 장사가 잘되겠지해서 건축한 것일까?,
아니면 입지분석에 의해서 숙박수요 등을 고려하여 입지를 선정할 때 이미 상권잠재력을 고려하였던 것일까?
●숙박수요와 휴게수요를 예측해서 건축결정을 했다면 실패확률이 적을 것이고,
●그냥 감으로만 건축결정을 했다면 일시적으로는 시설에 의한 경쟁이나 호기심에 의한 방문으로 원하는 매출을 달성할 수 있을 지 모르지만 장기적으로도 매출상승의 지속성이 유지될 것인가에 대해서는 장담할 수 없을 것이다.
●상권의 분석이 선행되지 않는다면 작은 변화에 대응이 재빠르지 못하여 겉만 뻔지름한 모습을 한 숙박업소로 전락하여 자랑스럽게 느껴지던 사업장소가 무거운 짐으로 변질 될 수도 있을 것이다.
모텔이란 숙박업소가 한편으론 신축허가를 받기가 어려운 상품이면서도 국지적으로는 지역개발로 인해 숙박수요가 증가하면서 절대 모텔신축이 불가할 것 같은 지역에서 끊임없이 곳곳에 숙박업소가 신축되거나 노후시설모텔의 리모델링이 이루어지고 있다.
어제까지만해도 경쟁업소로 생각치도 않았던 노후시설의 숙박업소가 어느 날 갑자기 계획된 고급의 리모델링을 완성하면서 자신이 운영하는 숙박업소의 경쟁력을 약화시키는 강력한 경쟁 숙박업소로 변신하여 성업 중일때 초라해진 자신이 운영하는 모텔을 보면서 모텔이란 숙박업소 입지의 경쟁력에 대해서 다시한번 생각해보게 된다.
모텔이란 숙박업소는 상권분석을 어떻게 해야하는 것일까?
대다수의 모텔거래에서 현재의 시설수준평가와 매출근거로하지만 일반적인 상권의 크기로 숙박업소의 상권를 평가하여 접근한다. 모텔상권이 일반상권과 차이가 있는 것은 해당지역 상권의 지역분석보다는 개별시설의 수준와 접근성을 고려하는 개별분석에 더 큰 점수를 주고 있다. 그래서 많은 건축주들이 나만은 성공할 수 있다며 모텔밀집지역내에 새로운 모텔을 신축하거나 리모델링을 감행하는 것이다.
상권이 조금 안좋더라도 시설이 차별화되어 있고, 접근성이 양호하다면 경쟁력이 있다고 평가한다. 모텔을 운영해본 결과, 체험에 의해서 검증된 학습효과라고 할 수 있다.
상권보다 시설수준과 운영시스템의 경쟁력이 매출을 더 많이 올릴 수 있었다.
그런데, 언젠가부터 시설 경쟁력만으론 높은 평가를 얻는다고 장담할 수 없게 되었다. 시설이 아무리 우수해도 교통의 접근성을 무시해선 안되며, 교통의 접근성이 아무리 양호해도 시설이 평범하면 경쟁력을 갖출 수 없다.
신축이나 리모델링으로 일시적으로는 매출이 오르는 쏠림현상이 있을 수는 있다. 그러나 매출의 지속성을 유지하는 것은 상권이 뒷받침되어야 한다.
표시나는 시설이 아님에도 불구하고 매출이 살아서 움직이며 남다른 매출을 달성하는 부러운 숙박업소가 있다. 차량이나 도보의 교통의 접근성과 유동인구가 많은 도심 속에 위치한 숙박업소이다. 바로 상권이 좋은 모텔이다. 시설보다 더 큰 평가를 받는 상권의 경쟁력이다.
과거에 랜드마크역활을 하며 활개를 쳤던 모텔이면서도 시설이 노후화되어 경쟁력이 없었졌다고하여도 약간의 차별화된 시설로 리모델링하여 변화을 준한다면 주변에 더 많은 자금을 투자하여 시설을 고급화시킨 다른 어떤 모텔보다도 경쟁력이 있는 모습으로 변하며 매출이 높게 형성된다. 한때의 영광이 시설의 방치로 수익성이 악화되었을지라도 언제든 가벼운 시설변화나 시스템의 변화만으로도 상권중심지의 위치에 대한 강력한 경쟁력을 발휘한다. 매출 뿐만아니라 부동산의 가치에서도 감추어졌던 숨은 평가가 제대로 나타난다.
매출은 죽어도 투자성은 살아남는다. 이것이 숙박업소인 모텔의 상권이다. 예전에 한때 잘나가며 상당한 매출을 달성하고 인지도도 있었던 숙박업소가 시설의 노후화로 수익성이 낮아져 버림받을만큼 서러움을 받더라도 약간의 시설투자만으로 기대에 부응하며 다시금 수익률이 높은 숙박업소로 다시태어나며 수익형상품으로 가문의 영광을 누리게 되는 경우를 종종본다.
전철7호선 대학상권이며 전철역 출구에서 도보 15m의 거리에 위치하고 있는 아주 노후된 시설의 모텔이 있다. 대지면적도 165㎡(약60여평)이다. 노부부가 가벼운 시설변화도 없이 그저 깔끔하고 청결한 객실만으로 정성스레 숙박업소을 운영하고 있다. 시설은 여느 장급여관이다.
그러나 매출도 당당하다. 우선 주변에 경쟁할만한 숙박업소가 없다. 나홀로 숙박업소이다. 객실 수도 12실이다. 땅값도, 집값도 쑥쑥 자란다. S대학교학교라는 대학상권내 숙박업소이다. 자랑할 것도, 유명세도 없다. 그러나 주변사람들은 기억한다. 그 곳에 오래된 숙박업소가 자리하고 있다는 것을.
모텔밀집지역에서 그런 노후시설로 더군다나 몇 개 안되는 객실 수를 가지고 경쟁을 했다면 수익률의 저조로 금방 사라져 버렸을지도 모른다. 그러나 누구도 탐내지 않는 노후시설의 소형모텔이 누구나 탐 할만한 강력한 배후상권을 가지면서 매출도 높이고, 가치도 상승하는 강력한 경쟁력을 가진 숙박업소가 된 것이다.
시설이 안좋으면서도 매출은 줄지 않고, 매출이 그다지 높지 않으면서도 부동산가치가 상승하고, 시설의 청결한 관리만으로도 경쟁력이 있는 독점 숙박업소로 자리매김하고 있다.
모텔이 아니어도 좋다. 일반상권이 갖추어져 있어서 얼마든지 용도전환한다고 하여도 부동산가치를 인정받을 수 있다.
상권은 모텔의 매출을 올릴 수 있을 뿐만아니라 숙박업을 포기하더라도 용도전환 후, 부동산가치까지 높게 평가 받게 한다. 상권이 뒷받침되는 모텔은 시설이 노후화되어 일시적으로 버림받을 수는 있지만 언제든지 활기찬 매출을 달성할 수 있는 기회가 주어진다. 위치의 가문의 영광이다. 상권의 가문의 영광이다.
모텔에서 이런 가문의 영광을 누리는 곳은 전국의 곳곳에 자리하고 있다.
⑴부산 해운대해수욕장 인근,
⑵대학가 상권에 위치한 숙박업소,
⑶ 대형 터미널 근처에 위치한 숙박업소,
⑷전철역세권에 위치한 숙박업소,
⑸택지개발로 지역발전이 이루어지고 있는 중심상업지역내의 숙박업소,
⑹지역이 발전할 수록 상권이 커지는 입지에 위치한 숙박업소 등이 영원히 살아남는 가문의 영광을 누릴 수 있는 숙박업소들이다.
특히, 지방에서 한 때 랜드마크역활을 하며 명성을 누렸던 숙박업소들이 차별화된 시설로 리모델링을 한다면 다시 옛 명성을 찾으며 높은 매출을 달성하며 경쟁력있는 수익형부동산으로 가치를 인정받는 사례가 많다.
인지도의 가치, 교통의 접근성, 이용의 용이성 등이 시설변화와 함께 숙박이용고객의 발걸음을 잡는 것이다. 이제 모텔에서 상권은 중요한 선택의 잣대가 되고 있으며 이는 모텔위치의 가문의 영광으로 투자성을 평가받고 있다.
'부동산 가치 증대화 ' 카테고리의 다른 글
| 힐링시대! 모텔, 무엇을 준비해야 할까? (0) | 2013.10.31 |
|---|---|
| [스크랩] 부동산 감정평가 이해하기 (0) | 2013.10.31 |
| [스크랩] 농지 투자전략. (0) | 2013.07.09 |
| [스크랩] “내 땅의 가치는 얼마일까?” 판단하는 쉬운 방법..!! (0) | 2013.06.15 |
| [스크랩] 폴딩도어를 포함하는 거실인테리어 (0) | 2013.06.11 |