[스크랩] 나에게 점포겸용 단독주택지(상가주택지),

     

나에게 점포겸용 단독주택지(상가주택지),

'어느 땅이 가장 좋은가?'라고 묻는다면, "모두 비슷한 편이다." 라고 대답할 수밖에 없다.

왜냐하면 가격이 다르기 때문이다. 가격을 생각하지 않고, 절대적으로 어느 땅이 가장 좋으냐라고 묻는다면,

1. 대로변(중심 상업지역 가까운)

2. 남향과 코너

3. 적절한 평수의 순으로 찾으면 되지만 가격대비 어느 땅이 좋으냐라고 묻는다면 상당히 복잡해진다.

사실, 명동, 강남이나 판교에, 중심상업지구 바로 앞에 있는 땅이 가장 좋다. 하지만, 가진 자금의 상황과, 앞으로 시세

차익을 고려해 볼 때 자신의 자금 사정에 맞게 적게투자하여 수익률이 잘 나오는 땅이 자신에게 가장 좋은 땅이라고 생각한다.

그래서, 대로변이 아닌 이면도로의 땅, 북향의 땅도 다 그에 맞는 주인을 찾아가게 된다.

점포겸용 단독주택지의 경우엔 2층 3층은 모두 같은 상황이다. 1층을 상가로 할 경우에는 1층에 초점을 맞추어야한다.

1. 중심상업지구와 연계가 되는가?

중심 상업지구와 가까운 곳에 점포주택은 상권이 통합되는 경우가 많아 좋다. 만일 대형 상권 1층을 평당 3000만원에

분양하는 곳과 마주보고 있는 점포주택이라면 1층의 가치는 어마어마한 것이다. 마주고고 있지 않더라도 가까운 곳이면 정말 좋다.

좋은 땅이라는 것은, 시간의 차이라 할 수 있다. 장기적으로는 다른 지역도 형성이 되어 평준화 되어가지만, 먼저 발달되어 먼저 시세차익을 형성하는 곳은 이런 곳이다.

2. 아파트 세대수가 많은곳 근처의 땅

수요인구가 상권에 미치는 영향은 설명이 필요가 없다. 같은 면적의 아파트 단지라 하더라도, 소형평수로 세대수가 많다면,

그만큼 인구가 많아 수요가 많은 것이므로 좋다.

특히 임대아파트 앞 상권이 좋다. 소형이라 세대수가 많기도 하지만, 소비력이 더 높은 편이다.

분양된 아파트에 있는 사람들은 담보대출등의 이유로 소비력이 더 적다는 것이 정설이다. 특히 대형평수 아파트 단지의

소비력이 가장 약하다는 점은 모든 상권분석가들이 동의하는 바이다.

3. 코너

코너는 임대료를 더 받을수 있거나, 같은 가격에 빨리 세가 나간다. 한면이 더 도로와 접해있어 광고효과가 크고 매장을 내기에 유리하다.

4. 남향

남향은 일조권의 여향을 받지 않기 때문에, 건축시 건평이 더 나온다. 그래서 남향을 선호하는 편이고, 2층 3층의 세가 빨리나가는 편이다.

하지만, 가격차이가 많이 날 경우에는 북향을 사는 것이 더 좋다. 왜냐하면 세의 가격에는 차이가 없기 때문에 땅이 싼

만큼 수익률에서 큰 차이가 난다. 또 팔때도 가격이 적으니 수요층이 더 많아 팔기가 오히려 쉽다.

북향은 수익률로 승부하는 것이고, 남향은 직접 3층에 거주하려는 수요층을 겨냥한 것이다. 상가는 진입로가 북에서

남에서 들어로는 단지인 경우 오히려 북향이 유리하기도 하다. 결국 모든 것은 가격대비 어떤 땅이냐가 더 중요하다.

5. 도로의 폭

도로는 10m, 11m, 15m 30m등의 도로로 이루어져있다. 도로가 넓을 수록 그 길을 지나가는 인구가 많은 편이다.

본능적으로 넓은 도로를 이용한다. 주차도 용이하다. 그래서 넓은 도로일 수록 땅의 시세가 치고올라가는데에 한계점이 더 높다.

하지만, 30미터 이상의 도로인 경우이고 빨리달리는 주도로인 경우에는 상권이 고이는 상권이 아니다.

그 도로를 양쪽 상권을 갈라놓는 역할을 하며 사람들이 잘 걸어다니지 않는 도로가 될 수도 있다. 그런 쌩쌩 달리는 도로가 아닌가 잘 살펴봐야한다.

7. 주차장 옆의 땅

장기적으로 ...

8. 평수

너무 작은 땅은 건축 면적이 잘 안나온다. 또 너무 큰 땅인데, 세대수 제한이 있는 경우에는 수익률에 문제가 생긴다.

세대수 제한이 없다면, 클수록 좋은 땅이다. 60평에서 100평 사이의 땅을 가지고 그 주변의 전월세 시세를 투입하여 투자대비 수익률을 계산하여 봐야한다.

9. 세대수의 제한이 적은 땅

세대수 제한 때문에 쓰리룸으로 두는 것보다 원룸 셋으로 만드는 것이 수익률이 훨씬 좋다. 하지만 지구단위 계획에는

항상 세대수 제한이 있다. 지구 밖의 땅에는 세대수 제한이 없어 좋기는 하지만 세가 싼 편이며, 사람들이 살고 싶어하는

주거 선호도가 높은 곳은 지구 안이어서 수익률이 적은 만큼 또 매매가 유리한 측면이 있어서 일장일단이 있는 양날의 검이다.

10. 대로변에서 이면도로로 진입하자마자 코너

대로변 땅과 같은 효과가 난다. 주차단속을 하면, 결국 대로변의 건물에 가려하더라도, 이곳에 주차하고 다시 대로변으로 나가야한다.

물론 비싸다. 하지만 지구 초기 프리미엄이 덜 형성된 경우 대로변만 과열되어있을 때 싸다면 반드시 잡아야할 땅이다.

위의 이야기는 흔히 아는 내용일 것이라 생각하고. 시간이 지나면 모두 비슷해진다. 결국 좋은 땅이라는 것은 빨리

시세를 형성되는 땅이므로 시간을 사는 것이나 마찬가지이다. 다만 대로변과 이면도로의 땅은 시세가 올라가는데에

한계점이 다르기도 하지만 가격이 다르기 때문에 또 같은 이야기이다.

그리고, 1층 자영업자의 입장에서 땅을 고르는 방법이 있다. 내가 직접 운영할 수도 있고, 내가 직접 운영하지 않는다

하더라도, 나와 같은 마음으로 그곳에 내가 생각한 업종으로 세가 들어올 것이기 때문이다.

이런 경우에는 남들이 쳐다보지도 않아 가격이 싼데에도 불구하고 나에게는 최고의 땅이 될 수 있다.

예를 들어 아파트로부터 매우 멀리 떨어져 걸어서 접근하기 어려운 위치이어서 5년후에나 활성화 될 위치의 땅이고

사람이 걷기에는 먼 곳이나, 차는 접근이 용이한 곳에, 1층에 카센터를 할 목적으로 구입하여 지인이 성공한 사례도 있다.

공원과 초등학교가 가까운 경우에는, 방방이를 임대해주어, 땅의 보유 비용을 상쇄시킬 수도 있고, 어린이와 엄마들의 수요를 겨냥하여 생각해볼 필요도 있다.

학교유해정화구역에서 벗어난 경우에는, 노래방이나 피씨방을 겨냥하여 구입할 수도 있다.

세대수 제한이 있고, 땅의 크기가 너무커서 수익률이 나오지 않으나, 주차하기가 편하고 진입이 용이한 곳에는, 소고기나,

장어집, 고급일식집 같은 곳의 세를 비싸게 놓아 수익률을 커버하기도 한다.

별로인 위치이나 싸게 구입하여, 그 지역에 없는 업종 같은 것을 1층에 친척이 공짜로 차리게 하여, 장사가 잘되면, 권리

금을 받고 양도하게 할 수도 있다.

이때 중요한 포인트는 광고비를 아끼지 말아야한 다는 점이다.

땅을 구입하기전에 1층 세입자의 입장에서 생각을 하면, 선택의 폭이 넓어지며, 그 주인에 따라 그 땅의 가치는 마술을 부리듯이 달라진다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 박창호 원글보기

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