농지의 황금시장이 펼쳐진다

 

 

 

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▣ 농지의 황금시장이 펼쳐진다 ▣

- 정책과 시장의 숨겨진 진실을 분석한다 -

 

◈ FTA시대 농지정책이 달라진다.

1. 농지정책의 문제점과 개선방향

 

■ 농지정책의 4대 문제점

(1) 헌법 제121조 제①항 : 국가는 농지에 관하여 경자유전(耕者有田)의 원칙이 달 성될 수 있도록

     노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다. [형식적 경 자유전과 농지임대차 허용]

 

(2) 농지법 제3조 제②항 : 농지는 농업 생산성을 높이는 방향으로 소유·이용되어야 하며, 투기의 대상

     이 되어서는 아니 된다. [농지 절대보전 원칙]

     제6조 제①항 : 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하 지 못한다.

                          [경자유전 원칙]

 

(3) 기존 농업정책 부작용 :

○ 경자유전의 부작용 : 농지수요 ⇒ 농업인으로 제한, 수요차단 ⇒ 농지가격 저평가

○ 농지보전 부작용 : 절대보전⇒농지 활용도 저하, 저(低)생산성 ⇒ 농지가격 저평가

 

(4) 농업 국제경쟁력 상실 :

    온실속의 화초 ⇒ 농업 국제경쟁력 상실, 농가 자산소득 감소

 

2. 농지! 왜 황금시장인가?

FTA 시대 개막	⇒ 농업시장 개방 불가피
국민소득 증가	⇒ 도시용지 수요확대
환경정책 변화	⇒ 국토 70% 산지(임야) 절대 보전
식량안보 개념변화	⇒ 냉전논리(식량안보)⇒식량 필수경제재, 안정수급     (수입다변화)

 

◈ 농지법과 농지정책의 변화

1. 농지법의 변화

제3조 (절대보전)	⇒ 농지 타용도(공장전용 등) 전용 장려 (2002년 4월 1일부터)
제6조 (경자유전)	⇒ 전국민 자유소유제 확대, 개인별 농지 무제한 소유제

 

2. 농지정책의 변화

농지 축소	⇒ FTA 환경 변화, 농업보조금 감축
농지 활용	⇒ 친환경 도시개발

 

3. FTA 시대 국민의 선택

농업 FTA 장애물	⇒ 농업보호정책 ⇒ 시장개방 저해
한국 불공정 무역	⇒ 한국 농업보조금 OECD 4배
쌀값 국제경쟁력	⇒ 미국/ 중국의 4배 수준
선택의 기로	⇒ 농업국가냐? 첨단산업국가냐?

 

4. FTA 시대 농지정책 변화 4대방향

농지면적 축소	⇒ 농업지원금 OECD 수준 축소
농업인 수 축소	⇒ 대규모 영농 기업농 육성
농업 경쟁력 강화	⇒ 전문화 · 고부가가치 농업지향
농지 규제 완화	⇒ 농지가격 상승 · 자산증가 · 전업지원

 

 

◈ 농지 실전투자 기법

1. 농지 종류

진흥농지	농업진흥지역 진흥구역농지	⇒ 농가주택     농업관련시설
보호농지	농업진흥지역 보호구역농지	⇒ 비수질오염시설      최대3,000㎡ 전용허용
일반농지	외(外) 지역 농지	⇒ 주택 / 상가 / 공장 등      최대 30,000㎡ 전용허용

 

2. 통계로 본 한국 농지현황

농지면적[06 기준]	⇒ 국토면적 21.2% {211만ha}
즉시전용 가능면적	⇒ 40만ha ⇒ 주택 산업용지 등
년간 전용면적	⇒ 년 평균 ⇒ 1만5천ha
국토연구원 분석	⇒ 농지면적 20% ~ 50% 잉여농지

 

3. 농지투자 실전투자 3대 기법

진흥지역 폐지농지	◆ 진흥지역 폐지 예정지, 페지 확정된 초기지역     ⇒ 해제효과 200% ~ 300% 상승
대도시 주변농지	◆ 수도권, 광역시, 도청소재지 경제 20km 이내     ⇒ 전원주거 전원도시 예정지역
간선도로변 농지	◆ 국도 · 지방도 접한 주변지역 농지     ⇒ 전원주택, 가든, 상가, 공장, 창고 등

 

 

◈ 대도시 주변 농지 투자성

지역 요건	◆ 수도권 농지   ◆ 광역시 주변농지   ◆ 도청소재지 주변농지
투자성 분석	◆ 국민소득 증가   ◆ 도시근교 전원주택 수요증가   ◆ 선진화 현상 ⇒ 소형 전원도시

 

 

◈ 간선도로변 농지 투자성

지역 요건	◆ 수도권 / 대도시 주변   ◆ 국도 지방도 주변 농지   ◆ 군도 지선도로는 부적합
투자성 분석	◆ 상업적 활용성 높은 농지   ◆ 가든, 모텔, 주유소 등   ◆ 중형 전원도시 개발 가능

 

 

◈ 농지 투자의 3대 유의점

○ 장기 투자 : 최소 3년이상 ~ 10년 투자

○ 방어적 투자 : 환금성 제약, 개발은 절대 금지

○ 여유자금 투자 : 농지투자는 중장기적 시세차익 투자

 

 

◈ 농지 투자성 분석 결론

○ 구 농지법 시대 : 농지 ⇒ 공공재

○ FTA농지법시대 : 농지 ⇒ 경제재

 

 

※ 사족(蛇足) : 지난 40년 동안 일반 땅값은 400배 상승 했는데,

                   농지는 땅값이 40배 상승했음을 아시는지 모르시는지요?

 

※ 그렇다고 시골 농촌에 있는 농지는 영농목적이 아니라면,

    투자해서는 시간이 넘 많이 걸립니다. 다음 세대까지 ···

 

 

▣ 무용지용(無用之用) ▣      사람들은 !!!                      - 장자(莊子)생각 -      눈에 보이는 것을 볼 줄 알면서      눈에 보이지 않는 것을 볼 줄 모른다.

 

 

 

▣ 도시용지, 서울의 5배 늘린다 ▣

2020년까지 국토의 6.2%→9.2%

 

 

 주거ㆍ상업ㆍ공장용지 등으로 활용되는 도시용지가 현재 전 국토 중 6.2%에서 2020년까지 9.2% 수준으로 확대된다. 추가되는 면적은 3000㎢로 서울(605㎢)의 5배에 달한다. 분당급 신도시(19.6㎢) 150개를 만들 수 있는 땅이 생기는 셈이다.

 

- 매일경제 2008. 03. 25. 화 -

 

 

[참고] : 용어해설

* 히치하이크(hitchhike)

[명사적 의미] : 지나가는 자동차를 얻어 타는 일이나 그렇게 하면서 목적지까지 가는 무전여행을

                    뜻합니다.

[학술적 의미] : 어떠한 아이디어를 제공받아서 자신의 생각을 더 한다는 뜻입니다.

 

 

* 모방(模倣) : [명사] 다른 것을 본뜨거나 본받음. (베끼기)

[사회] : 사회 집단의 구성원들 사이에 나타나는 의식적ㆍ무의식적 반복 행위.

 

 

* 벤치마킹 [bench-marking]

[경제] : 경쟁 업체의 경영 방식을 면밀히 분석하여 경쟁 업체를 따라잡거나, 또는 그 러한 전략을

           말합니다.

 

  어느 특정 분야에서 우수한 상대를 목표로 삼아 자기 기업과의 장단점을 파악하고 성과차이를 비교하여, 이를 극복하기 위해 그들의 뛰어난 운영과정을 배우면서 부단히 자기혁신을 추구하는 경영기법입니다.

 

  즉, 뛰어난 상대에게서 배울 것을 찾아 배우고 장단점을 취사선택하여 자신에게 맞는 기법으로 창출해가는 일련의 과정을 말합니다.