저 평가된 주택

 

 

부동산리더스

 

고현철의 투자포커스

보통 사람들은 부동산투자의 판단력과 운영능력 없이 투자에 나섰다가 재산손실은 물론 몸과 마음을 심히 다칩니다. 이런 현실에 안타까움을 느껴 투자에 관한 모든 정보를 공유하고자 합니다. 제 칼럼을 통해 잘못된 지식을 바꾸고, 새로운 환경에 따른 투자능력을 갖추어 부동산으로 행복한 삶을 누리길 진심으로 바랍니다.

저평가된 주택을 찾아라!

 

사람에게 가장 필요한 의식주 중에 가장 비싼 것은 집입니다. 특히 도심의 아파트는 다른 주택에 비해 가격이 더 높습니다. 세계적인 경기불황으로 부동산 경기가 침체되어 매매가격이 떨어졌음에도 불구하고 내 집을 사기에는 현실적으로 부담이 큽니다. 일례로 수도권의 도심 아파트 시세는 20평형 대 기준으로 3~5억 정도합니다. 억이란 숫자가 입으로 말하긴 쉬어도 수중에 갖기란 쉽지 않은 돈입니다.

 

 

이처럼 도심의 아파트는 자기 돈만으로 마련하기가 만만치 않습니다. 다행히 부모의 도움으로 장만할 수 있다면 그것만큼 좋은 게 없습니다. 하지만 대출로 집을 사야 한다면 금융비용과 리스크를 떠안아야 합니다. 우선 대출로 인한 원금과 이자를 부담해야 합니다. 지속적인 수입이 있다면 하등의 문제가 없지만, 그 수입이 끊긴다면 상황은 달라집니다. 집이 짐으로 변해 심적,경제적으로 압박을 받게 됩니다

 

 

출구전략을 세워 집을 마련해야

 

따라서 이런 부분까지 고려한 내 집 마련이 선행되어야 합니다. 즉 출구전략을 세워 집을 장만해야 합니다. 언제,어떻게 될지 모르는 현재와 같은 어려운 상황에서 출구전략은 큰 도움이 됩니다. 그럴듯한 입구전략만으로 집을 산다면 낭패를 당할 확률이 높습니다. 특히 지금처럼 집값이 불안한 시기에는 더욱 조심해야 합니다. 순간의 잘못된 판단으로 하우스푸어나 렌트푸어가 될 수 있기 때문입니다.

 

 

그렇다면 부담이 적은 집을 마련하는 방법은 어떨까요? 도심의 아파트 대안으로 다세대주택을 생각해 볼 수 있습니다. 아파트보다는 다소 불편했지만 지금은 아파트와 견줄 정도로 상황이 달라졌습니다, 구조,평면,주차시설 등 품질이 상당히 좋아졌기 때문입니다. 이제 다세대주택은 하나의 주택상품으로 자리매김했습니다. 내 집 마련을 준비하는 실수요자에게 유용한 집으로 진화한 것입니다.

 

 

다세대주택 매입조건 3가지 알아야

 

그럼 다세대주택 중에 어떤 것을 매입해야 할까요? ‘①매입대상, ②매입시점, ③우선순위’ 등 세 가지에 대해 하나하나 알아보겠습니다.

 

 

먼저 ‘매입대상’을 살펴보면‘재개발구역과 뉴타운지구’의 다세대주택을 선택하는 것이 유리합니다.

 

향후 개발이익을 기대할 수 있기 때문입니다. 특히 구역 내 소형 지분의 다세대주택은 단독,다가구 등 다른 주택에 비해 인기가 많습니다. 대지지분 20㎡미만은 토지거래허가제를 적용 받지 않기 때문입니다. 다만 재정비촉진지구에 포함된 재개발구역이 아닌 경우 20㎡의 기준은 아무런 의미가 없습니다.

 

 

둘째, ‘매입시점’은‘관리처분계획 인가 이후’에 매수하는 것이 좋습니다.

 

반면 매도시점은 관리처분계획 인가 이전인 ‘사업시행인가’ 시점이 유리합니다. 관리처분계획이란 조합원의 낡은 주택과 토지에 대한 권리를 새로 짓는 아파트에 대한 권리로 바꿀 수 있는 계획을 말합니다. 즉 감정평가사가 평가한 금액에 따라 새 아파트를 배정받는 순위,평형,추가부담금 등이 결정됩니다. 결국 감정평가금액이 높게 나올 수 있는 집을 선택해야 합니다.

 

 

셋째, 해당지역의 매매가격 기준이

‘①개발가능성이냐?,

②실 거주개념이냐?’에 따라 ‘우선순위’가 달라집니다.

 

①개발가능성의 매매가격 기준은 ‘대지지분’입니다. 하지만

 

②실 거주개념의 기준은 ‘전용면적’입니다.

 

①전자의 경우엔 ‘대지지분 평당가격’이 낮은 주택을,

 

②후자는 ‘전용면적 평당가격’이 낮은 주택을 선택해야 합니다.

 

전세시세도 확인해 전세가 비율이 50%이상으로 형성된 곳이 투자처로 적당합니다. 또한 당초 다세대주택일 경우 일반적으로 분양자격에는 문제가 없습니다. 반면 신축한 경우에는 주의할 점이 있습니다. ‘세대별 주거전용면적’이 재개발사업으로 분양하는 아파트의 ‘최소 주거전용면적(60㎡)’ 이상인 경우에만 분양자격을 인정하기 때문입니다.

 

 

앞으로 다세대주택의 수요는 매매든,전세든 증가할 것입니다. 세계경제뿐만 아니라 국내경제도 어려운 상황에서 고가인 아파트만을 선호하는 사람이 감소할 수 있기 때문입니다. 결국 실수요자는 자금부담이 적고 살기에 편한 도심의 다세대주택을 찾게 될 것입니다. 특히 사회초년생,신혼부부,생애최초 내 집 마련 수요자가 자신의 여건에 맞는 주택을 원하고 있습니다. 이 같은 시장상황에서 새로이 공급되는 다세대주택은 실수요자들이 원하는 상품이 될 것입니다.