자산가들의 특별한 선택, 그들의 "성공적인 중,소형 빌딩 투자"

 

 

자산가들의 특별한 선택, 그들의 "성공적인 중,소형 빌딩 투자"

윤여신

[상업용 부동산 투자의 시장현황]
2013년은 이제 새롭게 다가올 10년을 준비하는 상업용 부동산 시장의 변혁기라고 할 수 있다. 지금까지 외국계 위주로 편성되었던 상업용 부동산 마켓은 2008년 서브프라임 이후 급격하게 변화해 왔다. 2012년 오피스 매매 거래의 투자금액인 약 5조원이 대부분 국내자본이었다는 것은 외국계 자본의 대한민국 탈출에 대한 기사내용에 증거를 제공하는 꼴이 되었다. 1998년부터 2012년 말까지 서울과 수도권의 오피스 매매사례는 약 584건으로 14,260,586sqm에 거래금액은 44조2,111억원이었으며, 2011년과 2012년 2년 연속하여 연간 거래 금액은 5조원을 넘었다.

실제로 2012년 4/4분기 외국자본 소유의 HP빌딩, 충무로빌딩, 아남타워등 6건이 매각되었고, 2013년 토마토저축은행빌딩(구, Dacom빌딩_KAIT 한국자산신탁 매입), 도곡동 업무시설(LG전자R&D센터로 매입), 두산건설사옥(하나다올자산운용)등 대부분 국내자본이 사들였다. 2013년 1/4분기 오피스 거래사례는 위의 사례를 포함하여 9건이며, 거래면적은 187,198sqm, 거래대금은 8,087억원이었다. 권역별 매매사례 건수와 평균 매매가 역시 강남지역이 가장 높게 나타났다.

최근 이러한 부동산 투자에 대한 주요 참여기관으로는 국민연금(NPS)을 포함한 각종 연기금과 공제회(경찰, 과학기술, 지방행정, 군인, 건설근로자, 한국교직원등), 사모펀드와 자산운용사(AMC)등이 대부분을 차지하고 있다. 예금금리가 연 1~2%대, 채권금리도 2~3%로 하락하는 저금리시장에서 금융소득을 만드는 상품 개발이 어려워지고 있으며, 이러한 추세는 상업용 부동산등 대체 투자에 자금이 모이게 하고 있다. 실물투자의 경우 5~6%의 안정적인 임대수익과 시세차익(Capital Gain)의 발생가능성이 높기 때문에 많은 기관, 보험 및 금융사들의 투자처로 활용되고 있다.

최근 발표된 삼성경제연구소 SERI 경제포커스(2013. 4. 23 제417호) "부동산 투자를 확대하는 국부펀드" 리서치 보고서에 따르면, 금융자산의 수익률 하락이 부동산 투자확대의 주요배경이 되고 있다고 발표하였다. 국채수익률 2%내외, 주요 증시 수익률 5%이하이며, 금융자산의 리스크 분산 및 인플레이션 해지를 필요로 한 장기투자의 국부펀드가 현금화에 부담이 적은 부동산 투자확대에 적합하다고 설명하고 있다.

결과적으로 국내자본의 공격적인 투자와 외국자본의 높은 수익률에 대한 기대가 상반된 투자결과를 초래했다고 볼 수 있다. 시장에서는 기금과 자본이 갈 곳이 없어 부동산으로 유입되고자 하는데, 마땅한 물건이 없어 고민하는 상황을 자주 볼 수 있다. NPS를 대표로 하는 국내 자본투자자들의 입장에서는 개발형태의 부동산이 주는 시세차익(Capital Gain)보다는 안정적인 운영수익(Operating Income)을 보장하는 실물형태의 부동산을 선호하기 때문이다.

2013년 1/4분기 매매가 성사된 중,대형 오피스 거래 9건 가운데 중,소형 빌딩이 3건이며, 신사동, 논현동, 청담동 소재로 나타났으며, 소형오피스의 경우 한 달에 10건이상이 거래되는 곳도 있는 것으로 조사되었다. 이러한 이유로는 저금리 추세가 심화되고 실수요 법인과 개인자산가들이 수익률이 높은 오피스 빌딩에 대한 매입이 활발해졌기 때문이다.

중,소형 빌딩은 대기업 오너 일가가 아니더라도 개인 및 고액 자산가들의 꾸준한 관심과 사랑을 받아왔다. 지금도 대형 금융회사 PB들의 고민은 고객들의 부동산에 대한 열망과 궁금증을 풀어주기에는 자신들의 지식과 경험이 부족하다는 것이며 이를 해소하기 위하여 각종 부동산 관련 세미나 및 교육에 적극적임 참여를 보여주고 있다. 강남의 중소형 빌딩의 거래를 정확한 통계자료로 제시하기 어렵지만, 오피스 빌딩 및 근린상가빌딩의 매입 우선대상 지역이 강남임은 다시금 언급하지 않아도 될 것이다.

[빌딩투자의 성공요인]
자산가들의 중,소형 빌딩 투자에 대한 선호가 높은 것은 무엇일까? 얼마 전 "빌딩부자들(성선화기자)"라는 책이 그들만의 리그였던 상업용 부동산 시장의 "오피스 빌딩 투자"를 다루며, 업계의 베스트셀러로 자리매김을 한 적이 있다. 그만큼 개인 자산가들은 중,소형 오피스 빌딩(근린상가빌딩 등)을 매입하여 안정적인 임대수익을 실현하는 것이 노후준비에 가장 유리한 상품이라는 판단을 하기 때문이다. 얼마 전 도심 주변의 중개업소를 몇 곳 찾아 소형 빌딩 매입을 직접 알아 본 결과 "아파트를 내 놓고 상업용 빌딩"으로 갈아타려는 수요가 급증하고 있다는 얘기를 들은 적이 있다. 결과적으로 금융회사의 PB들마저 다양한 교육프로그램을 통해 부동산을 산책하는 수준이 아닌 고시공부 수준으로 접근하고 있는 현실에서 자산가들이 선호하는 중소형빌딩 투자의 선호 요인을 살펴보기로 하자.

첫째, 안정적인 임대 수익률을 제시할 수 있다. 수익률이 은행 예금 금리 보다 높고(통상 4~8% 수준), 주식처럼 원금 손실 등 변동성이 크지 않을 것을 들 수 있다. 최근 매각가에 비해 임대료의 인상이 과거보다는 다소 낮은 것이 현실이다. 그러나 요소요소의 중,소형 빌딩의 경우는 공실에 대한 걱정이 전혀 없는 건물도 상당수 있어 임대수익의 안정성을 반증하고 있다.

둘째, 규모의 다변화로 매입, 매각에 대한 안정성과 현금 환금성이 뛰어나다. 중,소형 빌딩은 매각이 상대적으로 유리(100억 규모의 빌딩이라면, 대출을 통해 현금 50억원에 구입이 가능하므로 개인 및 중소법인의 매수희망자 다수)한 장점을 가지고 있다. 환금성의 경우 대형 빌딩의 한정적인 수요(투자 및 사옥)가 문제가 되지만, 중,소형 빌딩의 경우 개인, 법인등 다양한 수요가 꾸준하다는 것은 미래가치에 대한 투자로 충분한 상품임을 입증할 수 있다.

셋째, 시장환경에 따른 상품의 가치 상승을 들 수 있다. 인플레이션이나 물가상승에 따라 임대료 및 매각가치도 꾸준히 상승할 수 있다는 점이다. 또한, 재 매각할 경우 상당한 자본상승을 기대할 수 있다(꾸준히 임대료를 받아오다가 적절한 시점에 비싸게 처분하는 전략). 인플레이션으로 돈의 가치는 떨어지더라도 실물부동산의 가치는 인플레이션만큼 상승할 수 있기 때문이다(토지가격이 오르지 않더라도 공사비, 자재비, 인건비의 상승요인으로 재조달 가치는 상승할 것임)

넷째, 고용의 창출이다. 아주 작은 규모는 어렵겠지만, 중형 빌딩의 경우 임대업 및 관리업의 고용을 창출할 수 있어 개인 및 법인의 운용사업이 가능할 수 있다. 실례로 원룸 및 도시형 생활주택을 200여채 보유하고 있는 개인이나 중,소형 규모의 빌딩을 3~5채 정도 상가 등으로 임대업을 하고 있는 임대업자 분들의 사례는 이에 대한 설득력을 높이기에 충분하다. 다섯째, 증여와 상속 그리고 비용생성을 통한 절세의 가능성이 있다. 건물주가 건물관리 및 임대사업자로 법인을 설립하면 관리업체의 비용생성을 통한 절세 효과를 가질 수 있을 것이다.

[중,소형 빌딩 투자의 기법_10대 원칙]
중,소형 빌딩의 투자에 대한 원칙이나 기법은 많은 교재와 세미나에서 다루고 있다. 실제로 시장에서 직접 빌딩을 운영-관리하고 투자하는 몇몇 전문가들의 조언과 필자의 경험을 토대로 아래와 같이 10가지로 요약해 본다.
부동산을 공부하는 사람들이라면 누구나 이 단어는 알고 있을 것이다. Location, Location, Location 바로 입지, 입지, 입지로 용도에 맞는 위치의 중요성을 이야기하고 있다.

첫째, 무조건 입지가 좋아야 한다. 나 홀로 빌딩은 투자대상에서 조금은 후 순위로 넣는 것이 좋으며, 관련기업과의 유기적인 교류 고객들의 동선 등을 고려한 입지가 가장 중요한 요인이다. (이러한 입지적인 요소 중에 대중교통의 접근성으로는 지하철에 대한 선호도가 가장 높게 나타났으며, 오피스 빌딩 이용자를 대상으로 전체 지하철 이용 노선 중 가장 선호하는 노선을 묻는 질문에는 2호선에 대한 이용도가 가장 높은 것으로 조사되었다)

둘째, 감당할 수 있는 규모에 투자하라. 무리한 레버리지(leverage)는 운영 및 임대수익 보다 관리, 운영 지출에 대한 부담으로 인해 소중히 지켜야 할 자본을 잃을 수도 있기 때문이다.

셋째, 안정적이고 현실적인 임대수익을 확인하라. 임차인의 신용도와 충성도를 확인해야 한다. 결론부터 이야기하면 임대차 히스토리(Leasing history)를 파악해야 한다. 매입 이후 임대료를 연체하거나 못 내는 경우가 발생할 수 있고, 이러한 불량 임차인으로 인해 골머리를 썩는 경우가 허다하다. 또한, 충성임차인도 구분할 수 있어야 한다. 계약기간은 종료되었지만, 임대인과의 신뢰로 특별한 변경계약 없이 오랫동안 임차를 진행하고 있는 우량 임차인이 많을수록 유리하다. 또한, 지나치게 높은 임대료를 받고 있다면 결과적으로 빌딩을 비싸게 매입하는 꼴이 된다.

넷째, 임대료 인상의 잠재성을 파악하라. 기존의 임대료가 적정한지 주변시세 보다 낮은 지를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 주변 시세보다 낮게 받고 있는 중,소형 빌딩이라면 충분한 매력이 있다. 현재의 수익률이 3%미만이라고 너무 고민할 필요는 없다. 잠재력이 있다면 매수자의 노력과 애정에 따라 얼마든지 수익을 높일 수 있다. 주변 임대료 보다 낮은 시세를 형성하고 보증금 비율이 높은 빌딩은 기존 건물주가 빌딩 운영 이외에 다른 곳에 자금이 필요하여 전세형태를 하고 있을 가능성이 높기 때문이다.

다섯째, 자본적 지출을 예상하라. 건물을 매입한 이후 시설투자, 자본적 지출이 발생할 가능성을 사전에 파악해야 한다. 장비교체 및 노후도와 기존 시설을 교체유무 및 운영상태를 꼼꼼히 점검해야 한다. 대형 오피스 빌딩의 경우 전문가를 통한 건물실사 및 용역을 통해 자본적 지출을 최소화하고 지출발생이 예상되는 경우 매입가격에 산입하여 가격을 조정하는 경우가 있다.

여섯째, 관리비의 적정성을 파악하라. 관리하는 시설, 청소, 보안등의 인건비 부담과 전기, 수도, 관리비의 마진율은 어떤지를 파악해야 한다. 어려운 시장 상황으로 낮은 임대료 수입을 관리비 수익으로 대신하는 경우가 있다.

일곱째, 나의 투자목적이 무엇인지 정확히 파악하라. 5년, 10년 장기적인 임대수익을 목적으로 할 것인지? 아니면 비교적 단기간에 임차인 교체 및 임대료 인상, 시설 교체 및 투자 이후에 비싸게 되팔 것인지를 면밀히 따져 보아야 한다. 이러한 결론 이후에 직접관리, 용역관리 등 관리방식을 선택할 수 있으며, 장기적인 운영 수익을 결정할 수도 있을 것이다.

여덟째, 우량 임차인을 유치하라. 기존 임차인을 유지하는 것도 비용손실을 최소화할 수 있겠지만, 소형 임차인을 여럿 두는 것 보다 대기업을 우량 임차인 하나를 유치하는 것이 더 효과적일 수 있다.

아홉째, 소형임차인의 이탈을 두려워하지 마라. 한 개 층에 여러 개의 임차인을 유치하다가 작은 규모의 임차인 이탈을 고민하는 경우가 더러 있다. 이러한 경우는 오히려 인접한 임차인의 확장성을 사전에 파악하거나 주변에 또 다른 전문 상업시설 유치 계획을 세워야 한다. 처음부터 우량 임차인을 층 단위로 임차하는 것이 어려울 수 있으나 향후 소형 임차인만 다수로 있을 경우 임차인 협의체를 만들어 건물주에게 대항하거나 건물주를 곤경에 빠뜨리는 일을 경험할 수도 있기 때문이다. 이용자들의 요구(Needs)가 다변화하듯 임차인의 업종도 다양하게 변화할 수 있다.

열번째, 시장의 변화를 살펴보라. 상업용 빌딩의 경우 "취득, 관리-운영, 처분"의 3단계로 구분할 때 전체의 의사결정을 아래의 표와 같이 설명하고 있다. 물론, 관리-운영이 가장 높은 비율을 차지하고 있지만, 실질적으로 시장의 상황을 살펴보면, 취득 단계에서 전체의 70~80% 결정된다고 볼 수 있다. 취득단계에서 이미 관리-운영(임차인의 기대수익 분석, 임대수익, 관리수익, 공용시설물의 수익등) 수익이 예측되며, 매각하는 경우의 시나리오(Scenario)까지도 준비할 수 있기 때문이다. 다만, 매각(Exit) 시점의 시장상황에 대한 면밀한 검토가 필요함은 다시 언급하지 않아도 잘 알 것이다.



최근 대형 오피스 빌딩의 임대시장은 임차인 위주의 시장으로 변화되었다. 임대시장이 부정적인 요인이 많다는 것이다. 그러나 매매시장(Capital Market)은 활황 중의 활황이다. 이러한 이유로 대기업이 15년전 IMF이후 서둘러 매각했던 사옥을 국내외 투자회사와 자산운용사(AMC)들이 매입하여 임대수익과 매각 차익(Capital gain)을 모두 얻으며 여러 차례 손바꿈이 실현되었다. 2013년 현재 투자회사의 자금과 사옥에 대한 수요가 맞물려 앞에서 언급한 금융자산의 수익률 하락과 부동산투자확대라는 대주제와 방향을 같이하고 있어 꾸준한 상승세를 이어가고 있다.

얼마 전 만난 건물주와 공인중개사의 중,소형 빌딩에 대한 의견을 적어본다. 건물을 매입하려는 개인은 "받을 임대료"를 미리 계산에 넣고 흐뭇해 한다. 그러나 건물을 가지고 있는 건물주의 경우는 "받아야 할 임대료"로 고심 한다. 현장에서 직접 빌딩 매매를 진행하는 공인중개사와 건물주 분의 조언을 우리는 다시금 되새길 필요가 있다.

윤 여신 CBRE KOREA 상무(도시계획학 박사)

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