선순위 공동저당을 제대로 설명받지 못한 다세대 주택 세입자들의 訴訟記

선순위 공동저당을 제대로 설명받지 못한 다세대 주택 세입자들의 訴訟記

 

 작성자 최광석

 

다음은, “선순위 공동저당 있는 다세대 주택 세입자 사연”이라는 제목으로 2017. 7. 3.자 발표한 칼럼이다.

 

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6월 23일 MBC “생방송 오늘아침”에서 방송될 예정인 거액의 임대차보증금 피해 사건에 전문가 인터뷰를 하면서 접한 사연이다.

 

재력가로 알려진 건물주인이 보증금을 반환하지 못한 채 행방을 감추게 되면서

보증금을 손해 볼 위기에 처한 십여 명의 세입자들 사연인데,

 

해당 건물은 구분건물인 다세대주택이었고,

 

이미 호실 전부에 대해 경매진행 중이었다. 이들 세입자들은 경매를 통해 자신들의 보증금이 제대로 반환될 수 있을지를 궁금해했다.

 

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이들이 처한 상황은 다음과 같았다.

 

다세대주택 전부의 시세는 22억 원 정도인데,

 

세입자들의 입주 이전에 다세대주택 전부를 공동담보로 하는 은행 근저당권 약 10억 원이 존재하고 있었고,

 

그 후 순차적으로 개별호실에 입주하게 된 세입자들의 보증금 합계가 대략 17억 원 정도였다.

 

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그 때문에 경매 낙찰 가격에 따라 일부 세입자들의 보증금 손해는 불가피한 상황일 수 밖에 없었다.

 

그런데 문제는, 배당을 받지 못하게 되는 손해를 어느 세입자가 입게 될 것인지 여부가, 세입자들간의 전입신고나 확정일자 순이 아니라

 

다세대주택 세대별 낙찰에 따른 배당시기에 따라 좌우될 수 있다는 사실이었다.

 

이는, 이 사건 문제의 부동산이 구분등기되지 않은 하나의 다가구주택이 아닌 개별 호실 별로 구분등기된 다세대주택이었기 때문이었다.

 

다가구주택이 경매에 처해지면 경매대상물인 건물은 전체 하나의 물건이라는 점에서 다가구주택에 대한 배당은 그 하나의 건물에 이루어진 전입신고, 확정일자 순서에 좌우된다. 결국, 전입신고, 확정일자를 상대적으로 먼저 갖춘 세입자들은 나중에 갖춘 세입자들에 비해 배당순위가 빨라질 수 있다(물론, 최우선변제권있는 세입자의 경우는 예외).

 

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반면, 다세대주택은 개별 호실 하나하나가 별개의 경매대상물인데, (일괄매각 아닌) 개별매각의 원칙상 경매진행 과정에서 개별 호실들간 매각 시점과 배당 시점에 차이가 발생하는 것은 불가피할 수 밖에 없다.

 

만약, 1호부터 10호까지 열 개 다세대주택에 대해 개별매각의 방식으로 경매가 진행되던 중, 1호, 2호, 3호의 순서로 해서 마지막 10호에 대한 매각과 배당이 이루어졌다면,

 

이 사건의 경우에서처럼 선순위 저당권 10억 원에 대한 변제가 앞서 진행된 경매과정에서 계속되게 되면서 배당이 거듭될수록 선순위 저당권자의 채권은 점차 감소하다가,

 

어느 특정호실 예를 들어 6호에 대한 배당을 끝으로 모두 완제될 수가 있을 것이다.

 

그 결과, 6호 이후에 진행되는 7, 8, 9, 10호에 대한 배당과정에서는 그동안 선순위 채권자였던 은행이 지위를 상실하면서 7, 8, 9, 10호 부동산 매각대금은 세입자에게 배당될 가능성이 높아지게 되는 것이다.

 

공동저당 대상물의 경매 종결 시점 차이에 따라 세입자들간 발생할 수 있는 불평등 문제를 해결하기 위해 민법 368조 유추적용을 생각해 볼 수 있지만, (민법제 368조 1항  동일한 채권의 담보 수개의  부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을  정한다 2항 전항의 저당 부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를  받을 수 있다  이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위 저당권자는 선순위 저당권가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다 즉 차순위 저당권자는 일괄매가과 동일하게 적용될 수 있다는 의미임 )

 

후순위 저당권이 아닌 임차인에게 이를 인정하는 판례는 아직 없는 것으로 보이고, 학설상으로도 우호적이지 않다고 보여진다(후순위 가등기권자나 전세권자에 대한 유추적용은 가능하지만, 등기되지 않은 임차인에 대한 적용은 부정하는 것이 다수견해이다).

 

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★ 민법 제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위)

 

① 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.

② 전항의 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.(등기되지 않은 임차권에는 확립된 판례가 없으며 학설도 유리하지 않으며 선순위의 권리가 인정되지 않을 수 있다는 의미임)​

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이를 알게 된 세입자들은 필자의 자문 내용에 매우 난감해하는 반응이었다.

 

지금까지는 법원경매를 지켜보면서 주어진 배당만을 기다리는 입장이었는데, 경매 순서에 따라 세입자들간의 희비가 엇갈릴 수 있다는 사실을 알게되면서 어떻게 대처할지가 고민스러웠기 때문이다.

 

이에 대해 필자는, 이런 경우 통상적으로 자신의 호실에 대한 매각 지연을 위해 세입자들의 암투와 모략이 발생할 수 있고 그 때문에 세입자들간 갈등으로까지 번질 수도 있으니, 이런 무모한 소모전을 방지하기 위해 세입자들간 신사협정 내지 공동 대응이 필요할 수 있다고 자문해주었다.

 

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아울러, 이 사건의 경우 세입자들 대부분이 임대차과정에서 중개업자로부터 제대로 된 확인설명을 받지 못한 것으로 파악되었다.

 

이 사건 개별 호실들에 대한 각각의 임대차계약 체결과정에서 거의 대부분의 세입자들은 중개업자로부터 ‘개별 호실 전체를 공동담보로 하는 10억 원의 근저당권이 있지만, 건물 전체의 시세가 22억 원 정도로 상당하기 때문에 1억 원 정도의 개별 호실 임대차에는 별다른 문제가 없다’는 취지로 설명받았다고 했다.

 

앞선 필자의 분석과는 상당한 차이가 있는 설명일 수 밖에 없다.

 

향후 세대별 경매진행 결과에 따라, 늦은 경매 진행으로 보증금 배당을 받게 되는 운 좋은 일부 세입자들의 경우에는 결과적으로 임대차계약으로 인한 손해가 없어 중개업자에게 배상청구할 일이 없겠지만,

 

반대로 해당 호실에 대한 빠른 경매진행으로 보증금을 배당받지 못하게 되는 운 나쁜 세입자들은 입은 손해를 중개업자에게 배상청구해야하는 상황도 예상될 수 있었다.

 

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이처럼, 비록 수십 억 원을 호가하는 건물이고 재력가로 알려진 건물주라고 하더라도 선순위 담보권과 세입자의 총 예상 보증금 합산액이 건물 시세에 육박한다면,

 

향후 경매 진행시 보증금반환이 쉽지 않을 수 있다는 점에서,

 

세입자의 입장에서는 임대차계약 자체를 피해버리는 것이 가장 현명한 행동일 수 있다.

 

그럼에도 불구하고 굳이 계약체결을 원한다면, 거액의 공동담보 대신에 호실별로 채권을 나누는 개별담보 형식으로 등기부를 정리한 다음에 임대차계약해야만 불의의 손해를 방지할 수 있다.(법리적으로는 그렇다 하더라도 현장에서는 공실률이 낮은 지역의 다세대 원룸의 경우에는 임차인에게 그냥 그림의 떡일 수 밖에 없으며 더구나 비용이 들어간다면 더욱 어려운 현실일 수 있으며 만일 임대인이 승인하는 경우에는 공실률이 발생할 확률이 크며 만기 시에 보증금 반환이 어려워질 수도 있음)

 

아울러, 중개업자는 해당 임대차목적물의 시세를 과장하거나 예상되는 위험을 축소하는 방법으로 계약 체결을 부추길 것이 아니라, 전문가답게 세입자의 권리 보호를 위해 보다 세심하게 확인설명할 필요가 있다.

 

이 사건 피해 세입자들 대부분의 경우도 이삼십대 사회초년생들이었는데 이들에게 1억 원에서 2억 원 정도의 보증금은 전 재산이나 다름없는 소중한 의미가 있을 것이다.

 

그럼에도 불구하고, 거액의 공동 담보로 얽혀 경매에 처해지게 되면 상황이 복잡해질 수 있는 다세대 주택에 별다른 법적 검토 없이 안일한 설명만으로 입주시키게 한 것에 대해서는 너무나 무책임하고 비양심적이라고 말하지 않을 수 없다.

 

걱정 가득한 표정으로 필자의 설명에 귀를 기울이던 순진한 이들의 얼굴이 뇌리를 스친다. -이상-

 

 

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그 이후 3년간 세입자들 상황은 다음과 같다.

 

문제된 해당 경매절차는 모두 종결되었다.

 

다른 사람에게 매각되었고, 대항력없는 세입자들은 낙찰자에게 대항할 수 없어 모두 다른 곳으로 이사를 마쳤다.

 

임대차보증금은 배당절차에서 해결해야 하는데, 불행 중 다행인 것은 경매 배당은 이시배당이 아니라 동시배당 방식으로 진행되었다.

 

개별매각의 매각대금을 해당 물건의 매각절차에서 따로따로 배당하는 대신에 모든 경매절차가 마치는 시점까지 기다려서 한꺼번에 모아 배당했다.

 

개별매각의 특성상 절차진행에 시간적인 차이가 있을 수밖에 없는데 이시배당을 할 경우 선순위 공동근저당권으로 인해 세입자들간 불평등이 발생할 수 있기 때문이다.

 

그 덕분에 공동근저당권자인 은행은 모든 개별호실 매각대금에서 개별호실 감정평가액에 비례한 일부 금액을 배당받았고, 그 나머지 금액을 개별호실 세입자들이 배당받게 되었다. 결국, 이시배당에 따른 불평등 없이 모든 세입자들이 보증금의 일부씩을 배당받게 된 것이다.

 

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배당받지 못하고 이렇게 손해본 보증금액수를 바탕으로 임대인 건물주와 중개업자, 공인중개사협회를 상대로 소송이 제기되었다.

 

이 소송에서 필자는 세입자인 원고들을 대리했는데, 중개업자와 협회에 대한 소장 청구내용을 소개하면 다음과 같다(임대인에 대한 보증금청구는 논쟁여지가 없어 생략한다).

 

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나. 피고 조00, 이00, 오00, 박00, 심00의 손해배상 책임

 

(1) 다음과 같은 이유로, 중개업자인 피고 조00, 이00, 오00, 박, 심00 하 ‘피고 중개업자들’이라 함)는 직접 또는 중개보조원으로 하여금 중개과정에서 중개의뢰인인 원고들을 위해 적절한 주의의무 내지 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하지 못하였을 뿐만 아니라 공인중개사법에 따른 확인·설명의무를 제대로 하지 못하였는바, 그에 따른 손해배상책임이 있습니다.

 

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(가) 우선, 임대차계약을 체결함에 있어 임차인에게 가장 중요한 문제는

 

임대차계약이 종료되었을 때 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 여부라 할 것입니다.

 

그런데, 원고들의 각 임차 호실은 다세대건물에 해당하기 때문에 얼핏 생각하면 등기부에 기재된 근저당권에 대해서 채권최고액이 얼마인지 정도만 확인·설명해주면 될 것으로 보이나,

 

각 임차 호실에 설정된 근저당권이 이 건 집합건물 전체에 공동으로 설정된 “선순위 공동근저당권”이라는 점에서,

 

단순히 등기부에 기재된 채권최고액과 이 건 집합건물의 시세 합계 정도의 확인·설명만으로는 임차인인 원고들이 각 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지를 전혀 판단할 수가 없습니다.

 

즉, 다세대건물에 대한 일반 근저당권과 달리 “선순위 공동근저당권”이 있는 경우에는,

① 근저당권자가 집합건물 전체 호실 또는 일부 호실에 대해 선택적으로 경매신청을 할 수가 있으므로 임차인의 지위가 더욱 불안하다는 점,

 

② 선순위 근저당권이기 때문에 임차 호실에 대한 경매가 이루어지는 경우 해당 임대차계약은 그 대항력을 상실하고 각 임대차보증금이 모두 1억원을 넘는 금액이어서 소액임차인으로서 보호받을 수도 없다는 점,

 

③ 이 건 집합건물 전체에 대한 경매신청이 되더라도 일괄이 아닌 개별로 경매진행되기 때문에 다른 호실보다 임차 호실이 먼저 낙찰되어 이시배당되는 경우

 

원고들이 보증금을 회수받지 못하는 손해를 입을 위험성이 있다는 점,

 

④ 동시배당되는 경우라 하더라도 다른 세입자들의 보증금과 근저당권자의 채권액의 합계가 시세보다 많을 경우 원고들이 보증금 일부를 회수하지 못하는 피해를 볼 수도 있다는 점에서,

 

경험이나 지식의 면에서 중개의뢰인에 비하여 우위에 있는 중개업자는 “선순위 공동근저당권”과 임차인의 권리관계에 대해 위와 같은 내용을 자세히 설명하여주고,

 

최소한 이 건 집합건물의 다른 세입자들의 보증금 및 공동근저당권의 채권최고액 합계와 이 건 집합건물의 시세를 확인하여 알려주어야,

 

임대차계약을 체결하기에 앞서 원고들이 임대차보증금반환 가능성을 제대로 판단할 수 있는 것입니다.

 

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(나) 또한, 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하면,

 

중개업자는 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계 등을 확인하여 이를 설명하고,

 

설명의 근거자료를 제시하여야 하며,

 

그 확인·설명을 위하여 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고,

 

중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때에는 위 확인·설명사항을 같은 법 시행규칙 제16조가 정한 서식에 따른 중개대상물확인·설명서에 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 하며,

 

매도의뢰인·임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고

 

위 중개대상물확인·설명서에 그 사실을 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 한다.

 

그리고 위 중개대상물 확인·설명서에 대한 서식에는 중개대상물의 권리관계란에 ‘등기부 기재사항’ 이외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’을 기재하도록 하고 있습니다.

 

이렇듯 공인중개사법 관련 규정에서 중개업자의 확인·설명의무의 내용과 방법을 상세히 정한 것은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는데 그 입법취지가 있기 때문입니다.

 

이러한 논리에서 대법원은 「중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로,

 

임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음

 

임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고,

 

만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다.

 

그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다」라고 판단하고 있습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).

 

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결국, 위와 같은 판단은 다가구주택의 특성을 고려한 것이기도 하지만, 근본적으로는 중개의뢰인인 임차인의 입장에서 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단할 수 있도록 하기 위하여 공인중개사법의 입법취지에 입각해 중개업자의 확인·설명 의무를 보다 엄격하게 판단하였기 때문이기도 합니다.

 

 

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★ 공인중개사법 25조(중개대상물의 확인·설명)

 

① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계

2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

② 중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.

 

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★ 동법 제29조(중개업자 등의 기본윤리)

① 중개업자 및 소속 공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.

 

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★ 동법 제30조(손해배상책임의 보장)

① 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

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★ 동법 시행령 제21조(중개대상물의 확인·설명)

① 법 제25조 제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

③ 중개업자는 국토해양부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다.

 

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★ 동법 시행규칙 제16조(중개대상물의 확인ㆍ설명서의 서식)

영 제21조제3항에 따른 중개대상물 확인ㆍ설명서(영문서식을 포함한다)는 다음 각 호의 구분에 따른다.

1. 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ](주거용건축물) : 별지 제20호서식

 

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(다) 이 사건으로 돌아와 보건데,

 

피고 중개업자들은 사건의 경위에서 본 바와 같이 단순히 임차 호실의 각 부동산등기부등본에 기재된 공동근저당권의 채권최고액이나 실제채무금, 이 건 집합건물의 시세 정도만을 원고들에게 알려주면서,

 

‘건물시세와 실제채무금(내지 채권최고액)만을 비교하여 보증금반환 받는데 전혀 문제가 없으니 임대차계약을 체결하라’는 취지로만 권고하였을 뿐입니다.

 

공동근저당권의 권리관계와 관련한 제대로 된 설명이라던지

 

이 건 집합건물의 다른 세입자들의 보증금 내역에 대한 어떠한 설명조차 없었습니다.

 

오히려 피고 오00, 박00, 심00는 원고 신00, 이00, 최00에게 ‘이 건 집합건물이 경매될 경우 전입일자와 확정일자 순으로 보증금을 받을 수 있다’는 취지의 전혀 잘못된 정보를 제공하기도 하였으며,

 

심지어 피고 박00, 심00(중개보조원 김실장)는 원고 이00, 최00에게 ‘전세는 초반에 계약하는 몇 세대만 받고 나머지는 월세로 운영될 것이다’라는 허위의 정보까지 제공하였습니다(나중에서야 알게 된 사실이지만, 이 건 집합건물은 101호를 제외한 나머지 세대 모두 전세계약되었으며 세입자들의 보증금 합계가 약 27억원 가량이나 됩니다).

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피고 중개업자들은 단순히 이 건 집합건물의 시세가 30억원 가량인데 비해 실채무금이 8억원(채권최고액이 10억8백만원)에 불과하기 때문에 1억2천~5,6천만원 정도의 보증금 회수는 문제가 없다는 식의 설명이었고,

 

다른 세입자들의 보증금 합계가 얼마인지는 전혀 고려되지 않았습니다.

 

원고들은 경매가 진행되고 이 건 집합건물의 세입자들이 모여 대책을 논의하는 과정에서야 세입자들의 보증금 합계가 약 27억원 가량되는 것을 비로소 확인할 수 있었는데,

 

피고 중개업자들이 계약체결 당시 원고들에게 이러한 정보를 확인하여 알려주고 공동근저당권이 실행될 경우 발생할 수 있는 문제에 대해 제대로 된 설명을 해주었다면, 원고들로서는 보증금 회수에 있어서 문제가 있는 이 건 집합건물 각 임차 호실에 대해 결코 임대차계약을 체결하지 않았을 것입니다.

 

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(라) ‘확인·설명의무를 이행하였다’는 부분에 대한 입증책임이 중개업자에게 있다는 점에서도 피고 중개업자들의 책임인정에는 무리가 없습니다.

 

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중개업은 변호사 조차 국가공인시험을 통해서만 “업”으로 할 수 있는 고도의 전문직종이며,

 

이 때문에 중개업자들은 자타가 공인하는 “전문가(프로)”입니다.

 

이런 전문가는 일반인에 비해 자기방어력이 월등하다는 점에서 중개과정에서 선순위 임차인에 대한 보증금 내역을 설명한 사실이 있었다면 계약서나 중개대상물확인설명서에 추가 기재를 하거나, 아니면 적절한 녹음을 통해서 이를 입증하는 수단을 강구하여 두는 것이 일반적일 것입니다.

 

결국, 구두상 설명을 하고도 이를 뒷받침할 아무런 입증방법이 없다면 설명을 하지 않은 것으로 이해하는 것이 사리에 맞다고 할 것입니다.

 

중개업자의 확인·설명 여부가 다투어지는 상황에서 논란이 된다면 아마추어인 중개의뢰인 보다는 전문가(프로)인 중개업자에게 입증책임을 부담시키는 것이 정의관념이나 상식에 부합합니다. 그 때문에 법원 실무상으로는 확인·설명의무에 대한 입증책임을 원고가 아닌 피고인 중개업자에게 부담시키고 있는 것입니다.

 

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★ 공인중개사의 설명의무에 관한 전주지방법원의 판결요지서

(전주지방법원 2006가단15962 손해배상 사건)

(쟁점)

 

1. 중개대상물의 권리관계에 관한 설명의무 이행 여부의 입증책임

2. 중개의뢰인의 과실비율

 

(법원의 판단)

1. 중개대상물의 권리관계에 관한 설명의무를 이행하였다는 점은 중개업자인 피고가 입증하여야 하는데, 피고가 제출한 증거만으로는 위 설명의무를 이행하였다는 사실을 인정하기에 부족하므로, 피고는 원고에 대한 손해배상책임이 있다.

 

2. 다만, 중개의뢰인인 원고로서도 임대차계약을 체결함에 있어 등기부를 확인하는 등으로 권리관계를 확인하여야 할 의무가 있는데, 원고는 이를 게을리하였으므로, 위와 같은 원고의 과실을 참작하여 피고의 배상 책임을 50%로 제한한다.

 

(판결의 의미)

부동산중개업법 17조 1항에 의한 설명의무의 입증책임이 피고에게 있음을 명백히 하는 한편, 그 책임범위를 정함에 있어 참작되는 의뢰인의 과실비율의 기준을 제시함.

 

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★ 서울서부지방법원 2000가단25722 손해배상(기)

(사안)

 

중개업자가 중개과정에서 선순위 임대차 보증금 내역을 설명하지 않은 사안

(판단)

 

--- 부동산중개업법 제17조 제1항, 제2항이 부동산중개업자에게 이 사건 중개물건확인서와 같은 서면의 작성교부를 의무화하고 있는 취지는 부동산중개업자의 확인설명의무의 이행을 확보함은 물론 실제로 분쟁이 발생한 경우에는 부동산중개업자의 중개물건확인서 등 서면의 기재를 확인설명의무의 이행여부에 대한 원칙적인 판단기준으로 삼고자 함에 있다고 할 것이다.

 

따라서 위와 같이 부실한 중개물건확인서를 작성한 피고에게는, 달리 다른 사정이 인정되지 않는 한, 부동산중개업자로서의 확인설명의무를 다하지 아니한 과실이 있는 것으로 사실상 추정된다고 할 것이다.

 

(2) 따라서, 피고 중개업자들은 위와 같은 주의의무 내지 확인·설명의무를 다하지 못하였는 바, 민법 750조에 따른 과실에 의한 불법행위책임 내지 민법 제681조에 따른 선량한 관리자로서의 책임은 물론이고, 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상 책임까지 부담하여야 합니다.

 

다만, 원고들의 정확한 손해액은 임대차보증금에서 이 건 집합건물 각 임차 호실에 대한 배당절차에서 받게 되는 돈을 제외한 나머지라 할 것이나, 아직까지 배당절차가 진행되지 않은 관계로 원고들이 얼마를 배당받게 될지 알 수가 없으므로 일응 임대차보증금 전액을 청구하되 추후 배당금액에 따라 청구를 감축하도록 하겠습니다.

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다. 피고 한국공인중개사협회의 공제금지급 책임

 

공제사업자로 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고협회’라 함)는 중개업자가 고의 또는 과실로 중개의뢰인에게 손해를 발생시킨 경우 이에 대한 손해배상책임을 보장하고 있으며, 피고 중개업자들은 공제가입한도액을 각 1억원으로 하여 가입한 피고협회의 공제가입자들입니다(갑2-3).

따라서 피고협회는, 피고 중개업자들이 가입한 공제금 범위내인 각 1억원의 공제금을 원고들에게 지급할 의무가 있다 할 것입니다.

 

 

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이런 공방 끝에 중개업자와 협회와는 조정이 성립되어 손해본 보증금의 절반 정도를 배상받을 수 있었다.

 

결국, 세입자들마다 차이가 있지만 대체적으로 경매배당에서 보증금의 절반을, 나머지 보증금의 절반을 소송으로 배상받아, 세입자들의 최종손해는 보증금의 1/4 정도인 셈이다. 최악의 상황은 모면한 셈이다. 받지 못한 1/4의 보증금은 임대인의 자력회복이라는 기적에 의존하면서 장기간 회수되지 못할 가능성이 크다. -이상-

 

위의 작성자는 우리나라에서 권위가 있은 변호사분이 작성한 글이며 공인중개사를 업으로 하고 있은 옮긴 이는 이를 중개현장에서 명심하고 새기어 중개를 하고자 하나 사회적은 분위기도 중개보수의 높낮이에만  관심을 집중할 것이 아니라 실제적으로 의뢰자에게 질 높은 중개서비스를 제공받도록 제도적인 장치도 마련하고 의무부과에 걸맞는 권한도 주어져 명실 상부한 투명하고 선진적인 제도와 관행에 확립되기를 기원합니다 물론 여기서 이익이 있는 곳에는 영재가 출현되며 영제들이 앞으로 제도적인 확립에 선구적인 역할을 할 것으로 확신합니다