시세에 육박하는 거액의 보증금을 지급하고 다세대주택에 들어갔다가 보증금을 돌려받기 위해 힘겨운 싸움 중인 어느 의뢰인의 사연이다.
해당 임대차목적물은 임대차계약 직후 장모씨 앞으로 이전등기되고 동시에 박모씨 앞으로 거액의 저당까지 설정되었다. 집값과 보증금액수를 고려하면 저당권설정이 납득되지 않았는데 결국은 임대차만기에 보증금반환이 이루어지지 않아 여러모로 수소문한 결과 갭투자로 판명되었다.
보증금액수가 시세에 육박했던터라 경매진행하더라도 보증금 20% 이상을 손해볼 수 밖에 없는 구조였다. 장모씨의 다른 재산도 파악할 수 없고 달리 해결방법이 없어 소유자 장모씨와 근저당권자 박모씨를 사기죄로 형사고소했다. 하지만, 형사고소로 문제를 해결하기는 쉽지 않았다. 갭투자라고하여 사기죄로 처벌하기가 쉽지 않기 때문이다.
그러던 중, 이해할 수 없는 일이 발생했다. 임대차만기 직전 임대차목적물 소유권이 장모씨에서 甲이라는 사람 앞으로 다시 이전된 것이다. 그런데, 甲은 상당한 다른 재산을 소유하고 있어, 다른 재산이 없는 장모씨와 같은 전형적인 갭투자로 단정하기도 어려웠다. 전소유자 보증금을 돌려주지 못해 형사고소까지 당한 마당에 자력이 더 충실한 정상적인 사람에게 소유권이 이전된 것이다. 아무튼 의뢰인으로서는 너무 다행스러운 일이 아닐 수 없었다.
이상한 일은 여기서 그치지 않았다. 소유권취득 직후 甲은 통고서를 통해 ‘의뢰인의 임차권이 박모씨의 저당권보다 후순위다’라는 이상한 주장을 하면서 즉각적인 명도를 요구했다. 정상적인 세입자이면서 전입신고를 통해 새로운 소유자인 甲에 대해 주택임대차보호법상 대항력이 있는 의뢰인의 입장에서는 황당한 주장이 아닐 수 없었다.
내막을 확인한 결과, 새로운 소유자 甲은 기존 저당권자 박모씨의 아들이었는데, 전입신고는 저당권설정 이전에 이루어졌지만, 확정일자가 저당권설정 이후라는 점 때문에 새로운 소유자에 대해 대항할 수 없는 것으로 오인한 것으로 짐작되었다. 확정일자는 우선변제권의 적용문제에 불과할 뿐 이 사건과 같이 새로운 소유자에 대한 보증금책임문제를 따지는 대항력은 전입신고를 기준으로 하는데다가, (경매가 아닌) 이 건처럼 매매 등의 계약을 통한 소유권이전은 선순위 저당권 이후 전입신고 세입자에 대해서도 대항력에 따라 새로운 소유자의 보증금반환책임이 인정되는 점에서, 甲의 권리분석에는 심각한 문제가 있었다.
형사고소단계부터 의뢰인을 위해 자문하던 필자는, 절호의 기회로 생각하고 재빨리 甲을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 하면서, 甲의 별도 재산에 대해 가압류신청까지 했다. 아울러, 재판 도중 다른 곳으로 이사할 상황에서 해당 임대차목적물에 임차권등기명령도 받았다. 한편, 甲은 보증금반환청구소송에서 의뢰인을 허위 임차인이라고 주장하다가 보증금 송금자료 등 임대차계약 입증자료를 확인하게 되자 그제서야 판세의 불리함을 느껴, 재판 막판에 돌연 종전 소유자인 장모씨에게 해당 임대차목적물을 이전등기하면서 ‘소유권상실로 임대인 지위를 상실해서 보증금반환책임이 없다’는 새로운 주장을 하기 시작했다.
전혀 예상치 못한 상황에서 필자는 관련 대법원 판결 법리에 따라 ‘임대인 지위 승계에 이의를 제기한다’는 취지의 통고서를 甲에게 발송하면서, 같은 취지의 준비서면도 작성해서 법원에 제출했다. 필자가 작성한 해당 준비서면 내용은 다음과 같다.
— 법리상, 양수인에게 대한 임대차 당연승계라는 원칙에 대해 임차인의 보호 차원에서 예외가 인정되고 있습니다. 임차인이 임차건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있도록 허용되고 있는 것입니다. 바로, 이 사건과 같은 경우를 방지하기 위함입니다.
★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결[임대차보증금]
☞ 피고에서 소외인 앞으로 건물이 이전등기된 후 경매로 처분되자, 임대차계약 당사자인 피고를 상대로 임차인이 보증금반환청구소송을 제기한 사안
【판결요지】
[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례.
【이유】
---그런데 기록에 의하면, 소외인은 이 사건 주택을 양수하면서 다른 임차인들과는 새로이 임대차계약서를 작성하거나 기존의 계약서에 전세보증금 채무를 승계한다는 문구를 삽입하는 등의 조치를 취하면서 원고에게도 보증금을 반환하겠다는 의사를 표시한 사실, 이에 원고는 소외인에게 수령거절의 의사표시를 하지 아니한 채 오히려 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시되자 그 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 한 사실을 알 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면 원고는 주택임대차보호법에 의하여 소외인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고, 원심이 들고 있는 사정만으로는 원고가 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다. 그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 판단하여 피고의 항변을 배척하고 말았으니 원심판결에는 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다---.
2019. 7. 임대차만기를 몇 달 앞둔 시점인 2019. 3. 피고에 대해 소제기를 하고, 2019. 8.에는 임차권등기명령결정도 받는 등 (甲15), 피고로부터 보증금을 반환받겠다는 의사를 분명히 해왔으며, 장00 앞으로의 이전등기와 관계없이 이런 의사는 분명하다는 점을 밝힙니다.
따라서, 장00에 대한 이전등기를 통해 피고의 보증금반환채무는 소멸될 수는 없습니다.
** 이러한 뜻을 분명히 하는 차원에서 최근 장00에게도 의사를 분명히 하였습니다(甲20).
이런 우여곡절 끝에 결국 의뢰인 승소판결이 선고되었다. 해당 서울남부지방법원 2019. 12. 17. 선고 2019가합433호 판결의 쟁점 부분만 소개한다.
— ---피고는 2019. 11. 14. 장00에게 다시 이 사건 주택의 소유권을 넘겨주어 임대인의 지위가 승계되었다고 주장하므로 살피건데, 앞서 본 사실관계 및 을 제3. 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 원고는 임대차기간 종료 전인 2019. 3. 18. 당시 이 사건 주택의 소유자이던 피고를 상대로 이 사건 소를 제기하고, 2019. 4. 25. 소장부본이 피고에게 송달되었으며, 2019. 4. 15. 피고 소유의 다른 부동산을 가압류하고, 2019. 8. 16. 임차권등기명령에 따라 이 사건 주택에 임차권자를 원고로 한 주택임차권등기를 마친 점, 피고는 2019. 10. 7. 장00과 사이에 이 사건 주택 매매계약을 합의해제하고 2019. 11. 14. 장00 앞으로 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 마친 점, 원고는 위와 같은 내용이 기재된 피고의 2019. 11. 18.자 준비서면을 받은 뒤 2019. 11. 22. 내용증명우편을 통해 장00에게 임대차 승계에 동의하지 않고, 피고로부터 보증금을 반환받겠다는 의사를 표시하였으며, 같은 내용의 2019. 11. 22.자 준비서면이 피고에게 송달된 점 등에 비추어 보면, 원고는 피고와 장00 사이의 이 사건 주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 보인다. 결국 원, 피고 사이의 임대차관계는 위와 같은 원고의 이의제기로 인해 양수인 장00에게 승계되지 않는다고 봄이 상당하므로, 임대인의 지위가 장00에게 면책적으로 승계되었다는 피고의 주장은 이유없다—
이 건 임대차목적 부동산을 甲이 취득한 동기가 무엇인지 아직도 정확히 이해하지 못한다. 합리적으로 이해하기 힘든 행동이기 때문이다. 아무튼 의뢰인 입장에서는 甲의 등장으로 어부지리를 얻은 것이 분명한 만큼, 여러가지 감정이 교차하지 않을 수 없다. -이상-