공동주택에 대지권(또는 대지사용권)이 없는 경우

공동주택에 대지권(또는 대지사용권)이 없는 경우           

김영수      

통상 공동주택에는 건물에 대지권이 있다. 이유는 집합건물법 제20조(분리처분 금지)및 주택법상 규정(처분금지등 부기등기)에 의해 공동주택(아파트,다세대주택 등)에는 건물에 대지권이 부여된다. 하지만 특별한 경우, 대지권이 없어 건물만 매입(매매,경매,공매 등)하는 경우가 발생될 수 있다. 예를들어 주택사업시 일정규모이상 일반분양시 주택법상 주택분양보증을 주택도시도시공사(hug,옛 대주보)로부터받아야 관할관청에서 사업허가(주택건설사업계획승인)를 내주는데, 사업초기부터 사업부지를 hug에 신탁을 하는 경우가 대부분이다. 이는  비록 사업주체가 부도등 사업이 중단되었을때에도 hug가 수분양자에 대한 안전보장를 해주기 위해서다. hug는 사업주체가 부도등 사업중단사유가 발생시 몇가지 결정을 해야한다. 1. 사업을 지속할 것인가, 아니면 중단하고 정산절차(공매를 말함)을 해야 하나? 2. 사업을 직영으로 계속할까? 3. 사업주체(시행사)를 변경해서 사업을 지속적으로 할까? 등 문제가 되는 것은 1번 즉 사업을 중단하고 공매절차를 밟는 경우인데  이때는 hug는 기존 수분양자에게 그들이 납부한 분양대금을 주택보증약관 절차에 따라 환급을 해주게 되고,   신탁재산(즉, 사업부지와 건설중인 주택)을 공매처분하게된다.(건물과 토지를 한꺼번에 한 사업자에게 공매) 이때 토지와  건물(아파트)가 집합건물법 20조(토지와 건물 분리금지) 및 주택법상 처분금지등 부기등기 규정의 적용을 받지않게된다.    법정지상권이 발생하지 않아 토지와 건물의 각각 분리처분이 적법하게 된다. (즉, 토지는 사업초기에 hug가  신탁받아 소유하고, 건물은 시행사가 한참후에 건설되어 독립건물로 인정받아야 보존등기로 소유권이 생성되므로 애당초 토지와 건물이 일치된 채로 소유권이 된 적이 없어서 법정지상권이 발생할수 없다. ) 문제는 토지는 공매로 주로 사업자가 매입소유하지만, 어떤 경우는 건물의 경우 경매로 일반인에게 각세대별(호수별)로 낙찰되는 경우가 있다. 왜냐면 건물은 분양대금을 대출해준 은행권이나 hug가 각자 압류 및 근저당권을 행사해서 경매 및 공매로 처분하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다. 만약 법률적인 개념이 정립되지 않은 일반경매 낙찰자는 대지권이  건물완공시 부여되는 것으로 착각할 수 있다. 조심해야 한다