계약갱신요구기간을 종전 5년에서 10년으로 연장하는 내용으로 상가건물임대차보호법이 개정되어 2017년 10월 16일부터 시행되고 있다.
그동안 5년간의 임차기간 보장만으로는 임차인의 투자금 회수나 안정적인 영업권의 확보가 불가능하므로 연장을 해야 한다는 요구가 컸고, 이를 반영하여 10년으로 연장한 것이다.
더불어 권리금 회수기회 보호 기간이
●‘임대차 종료 3개월 전’에서 ‘임대차 종료 6개월 전’으로 확대됐고
,● 전통시장상인도 권리금 보호를 받게 했으며,
●임대차분쟁 해소를 위해 상가건물임대차분쟁조정위원회를 두고, 5년 이상 장기임대하는 임대사업자에게는 소득세, 법인세 5% 감면혜택이 주어진다.
먼저 계약갱신요구권을 10년으로 연장한 의미에 대해서 짚어 보고자 한다.
법이 개정되면 항상 부칙의 경과규정을 주의깊게 봐야 한다.
언제부터, 어떤 계약부터 적용되는지가 중요하기 때문이다.
위 개정법 부칙을 보면, 개정법은 ‘공포한 날부터 시행’되고, 10년 연장 관련 규정은 ‘개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 규정하고 있다.
그렇다면 개정법은 시행된 날, 즉 공포한 날 이후 처음으로 체결되는 임대차계약과 갱신되는 임대차계약에 한해 적용됨을 알 수 있다.
여기서 ‘갱신되는’ 임대차계약의 해석과 관련하여, 개정법 시행일 후에 5년 갱신요구권 행사 등의 방법으로 기존 임대차계약을 갱신할 수 있는 경우에 한한다고 보아야 한다.
즉 2년 기간을 약정하고 2년 경과 후 1회 갱신요구해 4년째 임대기간 중에 있는 경우는 포함되고, 2회 갱신해 6년째 임대기간 중에 있는 경우는 제외된다. 처음부터 5년 기간으로 약정해 기간 중인 경우도 제외된다. 묵시적 갱신은 물론 이미 10년의 기간이 지난 임차인도 제외될 것으로 보인다. 다만, 5년이 지나도 임대인과 합의로 갱신하는 경우는 포함된다.
그리고 아직 5년 기간 이내라도 차임연체 등으로 계약이 해지되었거나 계약갱신거절사유가 발생한 경우는 역시 제외된다.
1)계약갱신요구기간이 늘어났다고 임차인이 마냥 좋아할 수만은 없을 거 같다.
● 임대인의 반격이 만만치 않을 것이기 때문이다. 첫 임대료부터 10년치 인상분을 감안해 과다하게 올릴 수 있고, 매년 계약해 상한선(연 5%)까지 올릴 수도 있으며, 임차인의 영업능력이나 브랜드, 재정능력 등을 고려해 까다롭게 고를 가능성이 높기 때문이다.
한편 2)아파트 시행사업부지의 임차인은 10년이란 기간을 무기로 ‘알박기’를 할 우려도 있다.
실제 지금도 사업일정에 쫒기는 시행사에 임차기간이 상당기간 남아있음을 이유로 ‘알박기’식으로 버티기를 하는 임차인이 적지 않다. 적어도 수천만 원이나 억대의 합의금을 받고서야 비워주기도 한다.
3)도시및주거환경정비법이 재건축, 재개발사업의 경우 관리처분계획인가 고시후에는 임차인에 대해 임대기간이 만료되었는지 여부를 불문하고 명도할 수 있는 근거규정을 두고 있고,
주택법 등에 매도를 거부하는 지주에 대해 매도청구권을 규정하는 것과 같은 취지로, 사업계획승인고시 후에는 기간이 남아 있는 임차인에 대해서도 인도청구를 할 수 있는 규정을 두는 등 대안을 마련할 필요가 있다고 본다.
다음으로 ‘상가임차인의 입장’에서 10년으로 연장된 계약갱신기간을 제대로 주장하려면 어떻게 대처해야 할 것인지란 관점에서 살펴보고자 한다.
우선 이미 임대차계약을 체결하고 임차하고 있는 임차인의 경우부터 살펴보자. 개정법이 시행된 2018년 10월16일 이전에 5년의 기간이 지나지 않았고, 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신요구를 해야만 계약기간이 10년으로 연장이 된다. ●개정법 시행 당시 이미 5년이 지났거나 제때 갱신요구를 하지 않았다면 10년으로 연장될 수 없다.
그리고 위에서 본바와 같이,
●처음부터 계약기간 5년 이상으로 정한 임대차의 경우, 개정법 시행 당시 3년밖에 지나지 않았어도 10년 연장의 대상에서 제외된다.
●마찬가지로 2년 임차 후 갱신할 때 3년 이상으로 계약한 경우도 제외된다.
결국 개정법 시행 당시 이미 임차하고 있는 임차인의 경우에는 적법하게 갱신요구를 한 사람만이 보호받을 수 있다는 결론이다.
이번에는 개정법 시행 후 최초로 임대차계약을 체결하는 임차인의 경우를 알아보자.
이때 임차인은 10년 동안 1년 단위로 계약을 하든 5년 단위로 계약을 하든 계약을 할 때마다 해당 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 반드시 갱신요구를 해야 한다. 갱신요구를 하지 않을 경우 1년 계약이라면 10년 연장은커녕 1년 지나 바로 종료해 버릴 수 있음을 유의해야 한다.
예를 들어 2019년 1월1일 1년 단위로 계약을 했다면, 2019년 7월1일부터 11월30일까지 사이에 계약갱신을 요구하는 내용을 담은 통지서를 우체국에서 내용증명우편으로 보내 도달시킬 필요가 있다. 12월2일 갱신요구통지해도 효력이 없게 된다.
구두나 전화로 계약 갱신을 요구하는 것은 녹음하지 않는 한 증거로 인정받기 어렵다. 한편 문자메시지나 카톡 등 SNS를 이용할 수도 있는데, 임대인이 갱신을 거부하는 내용의 답변을 보내온 것을 캡처해서 증거로 제출한다면 통지의 증거로 인정받을 수 있다. 가능하면 내용증명우편으로 보내고, 받지 않을 경우 SNS로 보완조치를 하는 것이 바람직하다.
그 외 임차인은 갱신요구의 거절사유에 해당하는 행위, 즉 3기 이상의 차임연체, 임차물 파손, 무단전대 등의 행위를 하지 말아야 한다.
마지막으로 개정된 계약갱신요구기간인 10년 임대기간이 끝나는 시점에도 권리금 주장을 할 수 있을까라는 의문을 가질 수 있다. 현재 5년 계약갱신요구기간이 경과하면 더 이상 권리금 주장을 할 수 있는 지 여부에 관해 하급심 판례가 갈리고 대법원의 판단을 앞두고 있는데, 동일한 문제가 발생할 수 있다.
그러나
●10년 이상 장기임대했고,
●계약서상 권리금반환 내용이 없다면 임차인에게 권리금을 반환할 의무가 없다는 서울고법 판결(2016년 7월 18일 선고 2015나2074723 판결)에다가
●10년간 감가상각이 되는 점,
●10년은 투자금 회수에 충분한 시간이 되는 것으로 보여지는 점까지 고려하면, 10년 임대기간이 끝나는 시점에는 권리금주장을 할 수 없다고 보아야 하지 않을까.
아무튼 임차인이든 임대인이든 자신의 권리를 제대로 찾으려면, 누가 챙겨줄 것을 기대할 것이 아니라, 스스로 나서서 관련되는 법(특히 수시로 이뤄지는 개정내용)을 제대로 숙지하고 철저히 챙겨야 함을 알 수 있다.