상위 1%만이 아는 분양회사 단기투자! 1편
작성자 허준열
분양회사에 투자하는 단기투자를 아는가
분양보증금(분양공탁금)으로 단기투자를 한다는 얘기는, 일반 투자자뿐만 아니라 대부분의 경험 많은 부동산 투자자에게도 생소한 얘기일 것이다. 하지만 이 안에는 아주 재밌는 일들이 있다.
예컨대 서울의 목동에서 아파트나 오피스텔을 분양한다고 가정해 보자.
시행회사나 시공회사는 분양회사와 분양대행 계약을 한다.
분양회사는 적게는 50여 명, 많게는 200여 명 이상의 분양 직원을 모집한다.
분양 직원은 월급제가 아닌 프리랜서다. 이들은 아파트, 오피스텔, 상가 모델하우스에 방문하는 사람에게 분양계약을 체결할 때마다 그에 따른 수당을 받는다.
본부장, 팀장, 분양 직원은 직급에 따라 수당을 차등지급 받는다.
물론 분양회사 대표는 어느 분양 직원이 계약을 체결했는가에 관계없이, 분양계약이 체결됐을 때마다 시행회사로부터 분양수수료를 받는다.
분양회사 대표는 회사 이익금을 제외하고 본부장에게 수당을 지급한다.
본부장도 본부장 수당을 제외하고 팀장에게 수당을 지급한다.
팀장 역시 팀장 수당을 제외하고 계약을 체결한 분양 직원에게 수당을 지급한다.
이것이 분양회사의 수익구조며,
이때 분양회사가 가장 많은 몫을 가져 가는데 이것은 당연한 것이다.
분양회사는 분양이 잘되면 짧은 시간에 일반인이 상상할 수 없을 만큼 많은 돈을 벌지만,
반대로 분양이 잘 되지 않으면 분양홍보에 사용된 광고비, 식비, 운영비지출로 적자가 발생한다.
그렇기 때문에 분양회사는 분양이 잘 될 만한 분양현장을 시행회사, 시공회사로부터 수주 받는 것이 성공의 포인트다.
여기서 중요한 것은,
시행회사가 분양회사와 대행계약을 체결할 때, 분양회사가 시행회사에게 분양공탁금(분양보증금)을 위탁한다.
분양이 잘 되는 분양현장,
즉 돈이 되는 분양현장에서는 분양회사가 시행회사와의 분양대행 계약을 앞두고 분양공탁금이 없어 자금을 급히 구하는 경우가 더러 있다. 이때 투자자는 부동산에 투자하는 것이 아니고, 분양회사의 부족한 자금에 투자하여 수익을 보는 방식이다.
경험 많은 투자자도 분양공탁금에 대해서는 거의 알지 못하며, 혹 안다고 하더라도 분양회사와 연결해서 투자하기가 쉽지 않다.
그래서 중간에 연결을 시켜주고 리베이트를 챙기는 브로커도 있는데, 이는 매우 위험하다.
분양공탁금을 빌미로 중간에 사기를 치는 경우가 적지 않기 때문이다. 그러기 때문에 신뢰성 있는 분양회사 대표와 직접 연결되어 투자하는 것이 아니라면 많은 주의가 필요하다.
이런 위험성에도 불구하고 펀드회사나 투자 전문가들이 분양공탁금에 투자하는 이유는 다음과 같다.
*분양공탁금(분양보증금)에는 부동산 취득세, 등록세가 당연히 없다.
*단기 투자로 부동산에 붙은 프리미엄 수익보다 분양공탁금으로 얻는 수익률이 훨씬 높다.
*분양공탁금의 투자기간은 보통 6개월 정도로 원금과 수익금 회수가 빠르다.
*분양이 잘 되면 원금과 수익금 회수가 계약한 날짜보다 빠르게 회수될 수 있으며,
이때 수익 금액에도 변동 없이 약정한 계약서대로 수익금을 지급 받을 수 있다.
*투자자가 부동산 투자를 잘못해서 자금이 묶이는 것 없이 분양공탁금은 원금과 수익금 회수 일자에 맞춰 계획성 있는 자금계획을 세울 수 있다.
*투자자가 부동산 단기 투자로 수익을 발생시키는 확률보다 분양공탁금으로 수익을 발생시키 는 확률이 훨씬 높다.
*분양공탁금에 한 번 투자해 본 사람은 다른 부동산에 다시는 투자하지 못한다.
이러한 이유들 때문에 분양공탁금 투자를 부동산 투자의 꽃이라고 부른다.
투자자가 없어 늘 자금이 필요해 높은 수익을 제시하는 분양회사보다,
투자수익이 약간 낮더라도 투자자가 많아 보이는 믿을 만한 분양회사를 선택하는 것이 안전한 분양공탁금 투자라 하겠다.